近日，來(lái)自仲量聯(lián)行、高力國(guó)際、DTZ戴德梁行、第一太平戴維斯等機(jī)構(gòu)的報(bào)告顯示，在供應(yīng)緊缺、需求持續(xù)強(qiáng)勁的背景下，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)2011年異常火爆，在租金不斷上漲的同時(shí)空置率不斷降低，而去年高端公寓成交面積與價(jià)格則出現(xiàn)下跌。

 

　　寫(xiě)字樓空置率創(chuàng)十年新低

 

　　在供應(yīng)緊缺、需求持續(xù)強(qiáng)勁的背景下，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)在2011年異常火爆，根據(jù)仲量聯(lián)行的報(bào)告，去年全年，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓凈吸納量達(dá)到86萬(wàn)平方米，成為2010年之后又一個(gè)活躍年。尤其是第四季度，北京甲級(jí)寫(xiě)字樓平均凈有效租金達(dá)到293元/月/平方米(按建筑面積計(jì))，環(huán)比增長(zhǎng)9.1%，同比增長(zhǎng)達(dá)到41.4%。此外，據(jù)第一太平戴維斯第四季度市場(chǎng)報(bào)告顯示，去年第四季度僅有一個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目交付使用，為市場(chǎng)新增4.5萬(wàn)平方米可租賃面積。季內(nèi)需求保持強(qiáng)勁，凈吸納量增至231000平方米，比上季度凈吸納量幾近翻倍。有限供應(yīng)及持續(xù)強(qiáng)勁的需求推動(dòng)空置率環(huán)比下跌2.1個(gè)百分點(diǎn)，至4.2%，系近十年來(lái)歷史最低值。北京甲級(jí)寫(xiě)字樓市場(chǎng)平均租金環(huán)比上漲7.5%，達(dá)到每平方米每月人民幣278.2元，同比攀升44.2%。

 

　　高力國(guó)際報(bào)告則預(yù)計(jì)，由于超過(guò)60%的新增供應(yīng)量位于CBD子市場(chǎng)，其空置率至年末為8.75%。金融街、東長(zhǎng)安街和中關(guān)村等子市場(chǎng)的可租賃面積則極其有限，空置率均降至1%左右。2012年市場(chǎng)整體基調(diào)依舊將有利于業(yè)主方，并支持租金的進(jìn)一步上漲。高力國(guó)際預(yù)計(jì)，僅有兩個(gè)甲級(jí)寫(xiě)字樓項(xiàng)目計(jì)劃于2012年底啟動(dòng)預(yù)租程序，意味著在傳統(tǒng)子市場(chǎng)中將可能出現(xiàn)供應(yīng)真空。北京傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)域甲級(jí)寫(xiě)字樓租金在2012年將同比上漲約11.1%。CBD及金融街子市場(chǎng)仍將是北京寫(xiě)字樓租金最高的區(qū)域，而新興子市場(chǎng)則有可能把握機(jī)會(huì)實(shí)現(xiàn)租金較大幅度的上漲。

 

　　傳統(tǒng)百貨受挑戰(zhàn)

 

　　成熟的購(gòu)物中心業(yè)績(jī)良好，近期完成培育期之項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)漸入佳境，而一些新開(kāi)業(yè)和定位不明確的購(gòu)物中心則面臨更多挑戰(zhàn)，租金有下降的趨勢(shì)。高力國(guó)際報(bào)告顯示，截至2011年末，北京中高端購(gòu)物中心首層平均租金環(huán)比增長(zhǎng)6.55%，同比增長(zhǎng)10.52%至每月每平方米765.36元。

 

　　盡管2012年末市場(chǎng)空置率預(yù)計(jì)僅有較小幅度的同比增長(zhǎng)，然而，代理商為了爭(zhēng)取代理份額而形成日趨激烈的競(jìng)爭(zhēng)以及品牌商與代理商之間的博弈會(huì)某種程度上拉升租金。這種現(xiàn)象尤以珠寶首飾、鐘表、飾品及化妝品業(yè)態(tài)為甚。高力國(guó)際預(yù)測(cè)，2012年北京中高端購(gòu)物中心的租金在保持穩(wěn)定的基礎(chǔ)上會(huì)有小幅增長(zhǎng)。鑒于市場(chǎng)上可供交易的商鋪物業(yè)數(shù)量稀缺，2012年北京商鋪物業(yè)市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)，尤其是整售機(jī)會(huì)，將十分有限。盡管如此，高力國(guó)際認(rèn)為，2012年北京商鋪物業(yè)投資市場(chǎng)仍會(huì)有一定量的交易，兩宗整售交易有望在2012年第一季度完成。同時(shí)，投資回報(bào)率在短期至中期內(nèi)將持續(xù)下降。

 

　　此外，DTZ戴德梁行報(bào)告顯示，去年第四季度，世貿(mào)工三購(gòu)物中心、悠唐購(gòu)物中心(二期)和頤堤港購(gòu)物中心開(kāi)業(yè)，為北京商業(yè)帶來(lái)18.6萬(wàn)平民的購(gòu)物中心面積。不過(guò)，由于快速時(shí)尚品牌的競(jìng)爭(zhēng)與消費(fèi)者一站式消費(fèi)需求的增強(qiáng)，使得百貨這一品類相對(duì)單一的業(yè)態(tài)受到了威脅。傳統(tǒng)百貨如何正確定位以應(yīng)對(duì)購(gòu)物中心的競(jìng)爭(zhēng)是商家急需解決的問(wèn)題。

 

　　高級(jí)公寓量?jī)r(jià)齊跌

 

　　1月10日，仲量聯(lián)行發(fā)布報(bào)告稱，在限購(gòu)政策的影響下，2011年北京高級(jí)公寓成交面積為118萬(wàn)平方米，同比下降21.4%，成交均價(jià)亦小幅下滑，同比下降2.2%左右。報(bào)告稱，市場(chǎng)中的改善性需求者成為當(dāng)前高級(jí)公寓市場(chǎng)的主力消費(fèi)群體，他們擁有購(gòu)買(mǎi)資格和比較充裕的現(xiàn)金，對(duì)貸款的依賴程度較低，這部分購(gòu)房者趁市場(chǎng)調(diào)整的時(shí)機(jī)購(gòu)買(mǎi)大戶型產(chǎn)品改善自身的居住條件。仲量聯(lián)行認(rèn)為，憑借優(yōu)越的地理位置和產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力，高端市場(chǎng)受調(diào)控政策的影響要小于普通住宅，預(yù)計(jì)2012年北京高級(jí)公寓的新增供應(yīng)量將有所增長(zhǎng)，但價(jià)格降幅將達(dá)到5%左右。與此同時(shí)，不少潛在高端住宅購(gòu)買(mǎi)者被擠壓至租賃市場(chǎng)，截至去年第四季度，北京服務(wù)式公寓市場(chǎng)平均租金達(dá)到190元/月/平方米，比年初上漲12.5%。