2011年青島寫字樓市場租金同比增長3.72% ；高檔住宅項目開發(fā)商的平均銷售率僅達到 31% ，遠遠低于2010年的 70% ……2月8日，記者了解到，根據(jù)仲量聯(lián)行發(fā)布的青島樓市報告，今年，總建筑面積14萬平方米的李滄萬達廣場和16萬平方米的青島樂客城將于2012年下半年投入市場。
高檔住宅銷售率僅31%
根據(jù)報告，2011年第四季度青島高檔住宅總銷售額下降。2011年，由于政府推出限購政策，青島高檔住宅開發(fā)項目的主要銷售交易受到嚴重影響。高檔住宅項目開發(fā)商的平均銷售率僅達到31% ，遠遠低于2010年的70% 。由于限購政策在2011年12月31日再次延長，這一銷售低迷的狀況可能持續(xù)至2012年。
由于政府持續(xù)實施限購政策，高檔住宅價格開始深度下挫。政府限購政策最終對高檔住宅開發(fā)項目及其銷售帶來顯著不利影響。根據(jù)仲量聯(lián)行對高檔住宅項目售價的統(tǒng)計結(jié)果顯示，2011年第四季度青島高檔住宅的售價下降了1.1% 。未來數(shù)月，住宅的售價將繼續(xù)走低，高檔住宅開發(fā)項目的售價也將面臨更大的下跌壓力。在二手房市場，供求雙方價格差不斷擴大的情形維持了數(shù)月。賣房者擔(dān)心住宅價格將繼續(xù)下降，出售愿望更加強烈，導(dǎo)致二手房的售價開始下挫。
前期購房者的不滿情緒導(dǎo)致開發(fā)商采取不同的銷售策略。如同上海一樣，青島也開始經(jīng)歷同樣的情況：在開發(fā)商對后期樓盤進行降價銷售后，前期購房者表示不滿。為了避免這一情況發(fā)生，實力雄厚的大型房地產(chǎn)開發(fā)商盡力維持此前的高開盤價格，特別是那些位于優(yōu)質(zhì)地段的開發(fā)項目。
寫字樓租金漲了3.72%
租金方面，2011年第四季度青島寫字樓市場平均有效租金微幅下挫，但全年增長3.72%。2011年第四季度青島辦公樓市場的平均租金仍保持相對平穩(wěn)。
預(yù)計 2012年的新增甲級寫字樓供應(yīng)將對市場帶來積極影響。由于幾個項目延期，2011年沒有新建甲級寫字樓上市。預(yù)計2012年將有三座大型甲級寫字樓進入市場。到2012年底前，青島甲級寫字樓市場存量將在現(xiàn)有 79744平方米的基礎(chǔ)上增長超過三倍，增至274767平方米。
保守的擴張計劃、供應(yīng)過剩以及高空置率將成為2012年青島寫字樓市場的主要特征。由于2012年的經(jīng)濟發(fā)展前景不明且波動性可能更大，預(yù)計各大貿(mào)易企業(yè)和物流企業(yè)在制訂擴張計劃時將更為保守。仲量聯(lián)行青島分公司總經(jīng)理麥克漢森認為：“一直以來，貿(mào)易和物流兩大核心行業(yè)是青島辦公空間的最大租戶。隨著2013年將有大量新增存量進入市場，預(yù)計 2012年青島寫字樓市場空置率將顯著增長，從而對2012年下半年的市場租金率帶來下跌壓力。”
兩處商業(yè)廣場今年上市
2011年第四季度，寶龍城市廣場正式開業(yè)，其中購物中心總建筑面積11萬平方米。該購物中心是位于青島北部李滄區(qū)的首個大型購物中心，開業(yè)首月出租率高達80% 。
李滄區(qū)距離傳統(tǒng)的市南區(qū)和市北區(qū)商業(yè)中心相對較遠，寶龍城市廣場的成功表明，青島的高人口密度將確保面積相對較小的城區(qū)同樣可以獲得良好的零售收入。此外，預(yù)計兩個新建購物中心，總建筑面積14萬平方米的李滄萬達廣場和16萬平方米的青島樂客城將于2012年下半年投入市場。
預(yù)計 2012年新增商鋪存量將對現(xiàn)有的經(jīng)營商帶來壓力。“2012年青島零售市場前景樂觀，但四個商鋪項目推遲以及三個新商鋪開發(fā)項目定于2012年竣工，可能對現(xiàn)有購物中心的市場份額帶來壓力。”麥克漢森表示，“預(yù)計部分現(xiàn)有的購物中心在新建購物中心竣工前，將進行重新定位。”
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