農村集體建設用地和城市建設用地產權地位的不平等表現在：城市國有建設用地有正式的土地使用權拍賣市場，實行市場定價，而農村集體建設用地流轉的使用權市場體系和價格制度一直沒有建立起來，以致造成“同地不同價”；城市建設用地使用主體有使用權證，可以抵押到銀行等融資機構進行再融資和資產評估，而農村建設用地沒有使用權證，也不能進行上述的抵押和融資行為，不具有資產功能。同時國家對農村集體建設用地的用途還進行了嚴格的規(guī)定，一旦轉變用途還需要經過國家相關部門的審批和征收。這直接導致了農民在土地快速增值的過程中沒有得到合理的利益補償。根據國研中心課題組的調查，在目前“合法的”房地產開發(fā)過程中，土地增值部分的收益分配，只有20%～30%留在鄉(xiāng)以下，其中，農民的補償款僅占5%～10%；地方政府拿走土地增值的20%～30%；開發(fā)商則拿走土地增值收益的大頭，占40%～50%。

　　而小產權房則是農民集體直接自發(fā)在其集體所有的集體建設用地和宅基地上建設的房產，不需要繳納類似開發(fā)商為獲取土地交給政府的土地使用權出讓金（其中包括由政府出面征收農民集體土地支付的征地費用）；此外，由村集體牽頭開發(fā)，也省去了開發(fā)商；而建筑商就是當地農民。如此一來，小產權房的開發(fā)就又省去了基礎設施配套費等市政建設費用。另外工程設計建設的投入、配套開發(fā)建設費用（如學校）、應繳納的稅款、營銷費用等房地產商的成本費用也都大大節(jié)省。因而其開發(fā)成本，相比真正的商品房成本能低過1/3。這也是小產權房市場價格低廉的決定性因素。而在這一開發(fā)過程中，農民集體通過出售小產權房獲得的收益遠遠高于政府征收土地的補償金額。

　　三、若干建議

　　對于那些違法違規(guī)占用農地開發(fā)建設的小產權房項目要堅決地予以取締。要加強農村集體所有土地的審批力度，對以租代征等違規(guī)使用土地的現象要堅決予以制止。但是對于那些在農村集體建設用地和宅基地上建設的小產權房，在政策上則要加以區(qū)分，要盡量利用經濟手段、用科學發(fā)展的長遠眼光來提出對策，解決問題。

　　(一)從短期看，政策要承認現實，平衡各方利益。

　　從短期來看要承認事實。有些小產權房是村集體之間通過整合集體所有的建設用地和宅基地，然后再在整合之后的集體土地上建設的。這事實上是對集體土地有效入市流轉的一種嘗試。這類小產權房不僅解決了城市居民住房難的問題，也實現了農民增收，在一定程度上緩解了民生問題。因此，在短期政策層面我們建議：