(二)從長期看，要深入進(jìn)行土地產(chǎn)權(quán)變革，給予農(nóng)村土地真正完整的產(chǎn)權(quán)。

　　《土地管理法》第10條對集體土地產(chǎn)權(quán)作了如下規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營、管理。

　　從上述規(guī)定中，我們不難看出，集體土地產(chǎn)權(quán)有三級主體，產(chǎn)權(quán)主體不清晰。由于產(chǎn)權(quán)主體不清晰，集體土地的處分權(quán)和收益分配權(quán)究竟應(yīng)該由誰行使就很難說得清。我們討論的小產(chǎn)權(quán)房是村集體或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體領(lǐng)導(dǎo)村民在其集體所有的建設(shè)用地上開發(fā)的，但是卻是“小產(chǎn)權(quán)”甚至“無產(chǎn)權(quán)”的房子。政府對農(nóng)村集體土地的用途、轉(zhuǎn)用征收都做出了限定，其實(shí)這種集體產(chǎn)權(quán)是一種不完整的產(chǎn)權(quán)。同時(shí)城市國有土地的產(chǎn)權(quán)卻相對比較明確，國有土地和農(nóng)村土地其實(shí)是同地不同權(quán)。而在現(xiàn)行體制下，除非根本不能反映土地稀缺性的集體內(nèi)部交易，農(nóng)村集體土地希望進(jìn)入市場進(jìn)行交易就必須通過國家征收，這樣農(nóng)民就無法得到土地增值的巨大收益。

　　因此，從長期來看我們提出如下建議：

　　1.各級政府要制定出具有相當(dāng)前瞻性的城市規(guī)劃，先有統(tǒng)一和相對穩(wěn)定的城市規(guī)劃，房地產(chǎn)市場才能順利地進(jìn)行交易。

　　2.明確農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)的主體，使農(nóng)民真正獲得完整的土地產(chǎn)權(quán)。農(nóng)民集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)下一步改革的目標(biāo)應(yīng)該是對流轉(zhuǎn)土地的產(chǎn)權(quán)主體、權(quán)利和利益邊界進(jìn)行法律確認(rèn)，還原農(nóng)民作為土地資產(chǎn)所有者的地位和應(yīng)得的權(quán)利。這一方面有助于保證農(nóng)民根據(jù)其產(chǎn)權(quán)地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基層政府賣地的沖動，有利于形成和諧的微觀市場結(jié)構(gòu)。

　　3.建立統(tǒng)一的城鄉(xiāng)建設(shè)用地市場。要加強(qiáng)城鄉(xiāng)土地市場體系建設(shè)，實(shí)行國有建設(shè)用地和集體建設(shè)用地“統(tǒng)一市場”，達(dá)到“同地、同權(quán)、同價(jià)”。進(jìn)行城鄉(xiāng)土地市場體系建設(shè)，關(guān)鍵在于賦予城鄉(xiāng)集體建設(shè)用地相同的權(quán)益，“同權(quán)”是根本。同為建設(shè)用地，已經(jīng)不存在土地轉(zhuǎn)用問題，應(yīng)當(dāng)具有平等的產(chǎn)權(quán)，實(shí)行“同地、同權(quán)、同價(jià)”。形成統(tǒng)一的市場后就能夠形成有效反映城鄉(xiāng)建設(shè)用地稀缺性的真實(shí)土地價(jià)格。形成有效的激勵機(jī)制和統(tǒng)一市場才是解決這一問題的根本出路。