困境：養(yǎng)老地產(chǎn)叫好不叫座

　　養(yǎng)老地產(chǎn)前期成本較高，行業(yè)發(fā)展尚未有產(chǎn)業(yè)政策支持

　　據(jù)清華規(guī)劃院養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究所所長(zhǎng)陳首春測(cè)算，商業(yè)型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，前期投入分?jǐn)偟矫總€(gè)床位上約為2000元-3000元/月，后續(xù)運(yùn)營(yíng)成本也需要2000元-3000元/月，照此計(jì)算，一張床位的收費(fèi)要達(dá)到4000元-6000元/月才能勉強(qiáng)運(yùn)營(yíng)。養(yǎng)老地產(chǎn)要想盈利十分困難，目前養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展可以用叫好不叫座來(lái)形容，面臨不少現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

　　據(jù)了解，現(xiàn)在商業(yè)型養(yǎng)老項(xiàng)目基本都是建設(shè)在國(guó)有出讓用地上，由于在城市規(guī)劃領(lǐng)域沒(méi)有養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)用地這一土地用途，多數(shù)養(yǎng)老項(xiàng)目只能選擇以招拍掛方式獲得的居住用地、商業(yè)用地、醫(yī)療用地方面，這樣前期土地成本會(huì)非常高。

　　據(jù)悉，土地成本是開(kāi)發(fā)商和保險(xiǎn)資金開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)共同面臨的難題。

　　其次，當(dāng)前由于沒(méi)有如何發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)的法律法規(guī)，行業(yè)發(fā)展也就沒(méi)有產(chǎn)業(yè)政策支持。

　　有專(zhuān)家認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)的融資也是個(gè)難題。養(yǎng)老地產(chǎn)是一個(gè)投資回報(bào)周期長(zhǎng)的行業(yè)，投資后獲得回報(bào)少則七八年，多則一二十年，全部用自有資金而不允許銷(xiāo)售的話(huà)，則發(fā)展很難。目前如果以養(yǎng)老項(xiàng)目向銀行融資，銀行擔(dān)心如果項(xiàng)目出現(xiàn)資金鏈問(wèn)題，是不可以把老人從作為抵押物的房子中趕走的。因此銀行不愿意給養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目貸款。

　　還有一個(gè)實(shí)際問(wèn)題，是養(yǎng)老地產(chǎn)的得房率太低，老百姓覺(jué)得買(mǎi)養(yǎng)老地產(chǎn)吃虧。據(jù)了解，一個(gè)養(yǎng)老地產(chǎn)，其配套設(shè)施占建筑面積的30%，再加上樓座本身的公攤，算下來(lái)一套房的得房率只有50%，買(mǎi)房人心理難以接受。

　　此外，養(yǎng)老地產(chǎn)作為中高端養(yǎng)老消費(fèi)，主要分布在一線(xiàn)城市和省會(huì)城市，銷(xiāo)售也受目前限購(gòu)政策的影響，這會(huì)約束養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。

　　■ 專(zhuān)家建言

　　養(yǎng)老屬投資 險(xiǎn)資最合適

　　專(zhuān)家稱(chēng)房企可銷(xiāo)售部分房源緩解壓力

　　盈利難，成目前養(yǎng)老地產(chǎn)難以大規(guī)模發(fā)展的瓶頸。

　　中國(guó)建筑設(shè)計(jì)研究院原副總建筑師、中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)人居環(huán)境委員會(huì)副主任開(kāi)彥認(rèn)為，養(yǎng)老地產(chǎn)難盈利的主要問(wèn)題是土地成本太高，開(kāi)發(fā)商只能從公開(kāi)市場(chǎng)獲取土地。養(yǎng)老地產(chǎn)從一定意義上講，為社會(huì)提供了養(yǎng)老產(chǎn)品，為政府分憂(yōu)，政府應(yīng)該給予政策支持。如將養(yǎng)老地產(chǎn)土地類(lèi)似于保障房部分地塊，鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商建設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)。

　　清華規(guī)劃院養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)研究所所長(zhǎng)陳首春認(rèn)為，現(xiàn)在養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展體系還不健全，養(yǎng)老屬于民政部門(mén)管、土地屬于國(guó)土部門(mén)管，而規(guī)劃又屬于規(guī)劃部門(mén)管，相互協(xié)調(diào)起來(lái)比較困難。推進(jìn)養(yǎng)老地產(chǎn)，還是應(yīng)在現(xiàn)有政策體系之下來(lái)發(fā)展。如果開(kāi)發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)決心大的房企，可以將社區(qū)定位為養(yǎng)老社區(qū)，將30%-60%的房源賣(mài)掉，這樣使大部分投資得到回收，緩解資金壓力，剩下40%-70%則可以用于運(yùn)營(yíng)。而小步試點(diǎn)的企業(yè)，則可以將社區(qū)10%-20%的房源設(shè)計(jì)成適老化住宅，未來(lái)可以通過(guò)運(yùn)營(yíng)公司來(lái)管理。而老年人可以與子女居住在一個(gè)小區(qū)方便相互關(guān)照，其居住的戶(hù)型經(jīng)過(guò)了適老化設(shè)計(jì)方便舒適，還有余力解決婆媳關(guān)系。

　　此外，兩位專(zhuān)家都認(rèn)為，未來(lái)談養(yǎng)老，投資的主題，是險(xiǎn)資最為合適。在資金量上，保險(xiǎn)公司不需要融資。而在銷(xiāo)售商，可以直接將養(yǎng)老地產(chǎn)變成保險(xiǎn)產(chǎn)品銷(xiāo)售。

　　如這一保險(xiǎn)產(chǎn)品賣(mài)的時(shí)間可以長(zhǎng)達(dá)20年，按照分期付款的方式每年繳納保費(fèi)，購(gòu)買(mǎi)的是某一處房產(chǎn)的使用權(quán)。而到某個(gè)年齡保險(xiǎn)公司需要兌現(xiàn)本金加投資收益，現(xiàn)在保險(xiǎn)產(chǎn)品都是需要大量的現(xiàn)金支付，而未來(lái)增加養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)品后，保險(xiǎn)公司向投保人支付的就不是現(xiàn)金，而是養(yǎng)老地產(chǎn)的使用權(quán)，產(chǎn)權(quán)還是在險(xiǎn)資手里，還能享受物業(yè)增值收益。