去庫(kù)存化成房企第一目標(biāo)

　　“全員營(yíng)銷”時(shí)代來(lái)臨

　　日前，記者從多位資深開(kāi)發(fā)商高層處獲悉，2012年，各大房企都不約而同地把去庫(kù)存化列為第一目標(biāo)。

　　事實(shí)上，今年2月，綠城就掀起了“全員營(yíng)銷”風(fēng)潮。宋衛(wèi)平本人甚至要求包括自己在內(nèi)的董事長(zhǎng)辦公室的3人完成3億元的銷售額。正如昆侖置業(yè)副總裁蔡陽(yáng)所言：“房子賣不動(dòng)，要我有何用”。

　　而碧桂園啟動(dòng)的北方區(qū)“全員賣房”活動(dòng)并不是終點(diǎn)。一位消息人士稱，接下來(lái)碧桂園很可能將該活動(dòng)逐步擴(kuò)大，內(nèi)蒙古等其他地方的項(xiàng)目也將會(huì)參與進(jìn)來(lái)。

　　“第一是銷售，第二是銷售，第三還是銷售。至于買地，想都不要想了。”上述山西開(kāi)發(fā)商這樣告訴本報(bào)記者，他還透露，他的公司旗下已經(jīng)有2個(gè)在建項(xiàng)目停滯了，除了高層四處尋找基金等渠道籌錢，公司還正在動(dòng)員所有員工參與產(chǎn)品銷售。

　　值得注意的是，據(jù)記者了解，在各大房企重大會(huì)議上，“去庫(kù)存”成為2012年企業(yè)發(fā)展計(jì)劃中反復(fù)強(qiáng)調(diào)的“重中之重”。

　　去年年底，招商地產(chǎn)董秘劉寧曾在某券商年會(huì)上表示，“2012年，公司要不擇手段把銷售做活，想盡辦法抓銷售將是明年公司的重中之重。”

　　萬(wàn)科副總裁毛大慶在年初的時(shí)候曾對(duì)本報(bào)記者表示，2012年一季度，萬(wàn)科在北京不會(huì)拿地，集團(tuán)將致力于減少庫(kù)存。

　　首創(chuàng)置業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)羅俊也在今年公司業(yè)績(jī)會(huì)上表示，加大現(xiàn)在庫(kù)存項(xiàng)目的銷售，希望盡快把庫(kù)存項(xiàng)目清理掉，拿現(xiàn)金換來(lái)更好的資源，這是公司長(zhǎng)期發(fā)展過(guò)程中非常重要的一個(gè)戰(zhàn)略。

　　有業(yè)內(nèi)人士分析，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“冬天模式”后，下一輪將進(jìn)入“全員賣房”模式，“全員營(yíng)銷”時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨。

　　鑒于上述各種情形，金永祥表示，房?jī)r(jià)整體上還會(huì)有下行空間，只不過(guò)各區(qū)域會(huì)呈現(xiàn)不同幅度的波動(dòng)。

　部分房企大鱷逆市拿地

　　國(guó)土資源部此前公布的數(shù)據(jù)顯示，2011年，北京、上海等地的土地出讓金均出現(xiàn)不同程度的下滑。而地方融資的償債資金來(lái)源主要是土地出讓收入，隨著今年地方債償債高峰來(lái)臨，地方政府試圖通過(guò)下降土地出讓門檻以促進(jìn)土地成交。另外，2月份國(guó)土部要求地方政府通過(guò)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)及時(shí)上報(bào)流拍、流標(biāo)地塊，這促使地方政府通過(guò)下調(diào)底價(jià)或者放寬條件來(lái)提高企業(yè)拿地積極性，降低了地塊流拍率。

　　“可以預(yù)計(jì)，未來(lái)土地價(jià)格還將繼續(xù)走低，二季度將是地價(jià)達(dá)到低谷的時(shí)期，也是資金充足的房地產(chǎn)企業(yè)拿地的絕佳機(jī)會(huì)。”中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)李瑩告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，這些企業(yè)之所以選擇逆勢(shì)擴(kuò)張，一方面是因?yàn)槠髽I(yè)庫(kù)存消化周期控制合理，補(bǔ)充土地有利于企業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，此外也有企業(yè)自身資金狀況良好的原因。

　　但是，根據(jù)中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，房企2009年底至2011年的土地儲(chǔ)備總量正呈現(xiàn)逐年上漲的趨勢(shì)。從土地儲(chǔ)備的消化周期來(lái)看，至2012年2月底，56%的典型房企土地儲(chǔ)備的消化周期都在10年以上，其中，尤以綠城、世茂、招商、恒大等表現(xiàn)明顯。

　　數(shù)據(jù)顯示，2011年底，房企的土儲(chǔ)消化周期普遍拉長(zhǎng)，如綠城中國(guó)，其土地儲(chǔ)備消化周期由2010年底的13年躍升為24年。進(jìn)入2012年來(lái)，由于綠城的銷售速度始終未有明顯好轉(zhuǎn)，其土儲(chǔ)消化周期持續(xù)保持24年的高位以上。世茂、招商、保利、碧桂園及榮盛發(fā)展等房企，進(jìn)入2012年后土地儲(chǔ)備的消化周期均已達(dá)到近幾年的高位。

　　另?yè)?jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至2012年2月底，標(biāo)桿房企在47個(gè)城市的在售項(xiàng)目庫(kù)存量約為2466萬(wàn)平方米。在庫(kù)存壓力下，保利、招商、恒大、富力等房企已經(jīng)陸續(xù)啟動(dòng)較大規(guī)模的降價(jià)促銷活動(dòng)。

　　北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，以價(jià)換量已是當(dāng)前趨勢(shì)。2012年的市場(chǎng)調(diào)控政策雖然不太可能加碼，但力度也不會(huì)松動(dòng)，整體依然是現(xiàn)金為王的趨勢(shì)。目前市場(chǎng)上獲得認(rèn)可的都是性價(jià)比高的降價(jià)項(xiàng)目，所以不論大小房企都需要以價(jià)換量。

　　地價(jià)降幅擴(kuò)大可期

　　國(guó)土資源部于2月15日發(fā)布了《關(guān)于做好2012年房地產(chǎn)用地管理和調(diào)控重點(diǎn)工作的通知》(下稱《通知》)，其中要求，2012年住房用地供應(yīng)計(jì)劃量應(yīng)不低于10.77萬(wàn)公頃，較2011年13.59萬(wàn)公頃及2010年15.31萬(wàn)公頃的實(shí)際供應(yīng)水平顯著降低。在經(jīng)歷連續(xù)兩年“加大供應(yīng)”后，今年轉(zhuǎn)向“縮減供應(yīng)”，計(jì)劃供地水平基本回落至2009年實(shí)際供應(yīng)水平。

　　根據(jù)中原監(jiān)測(cè)，13個(gè)重點(diǎn)城市居住用地平均流標(biāo)率，自2011年四季度起出現(xiàn)明顯攀升。除深圳外，其余城市流標(biāo)率均處于歷史高位，其中上海、廣州、成都、長(zhǎng)春、杭州甚至達(dá)到2008年以來(lái)的歷史最高位。受此影響，2011年13個(gè)重點(diǎn)城市居住用地成交量同比下降約32%，而2012年1—2月成交量依然呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。隨著流標(biāo)問(wèn)題日益突顯，《通知》要求，今年流標(biāo)、流拍情況需通過(guò)土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)與監(jiān)管系統(tǒng)及時(shí)在線上報(bào)。

　　2011年調(diào)控以來(lái)，13個(gè)重點(diǎn)城市(北京、上海、廣州、深圳、天津、重慶、成都、南京、杭州、蘇州、武漢、長(zhǎng)春、長(zhǎng)沙)的平均地價(jià)總體呈現(xiàn)下行趨勢(shì)，全年平均地價(jià)同比下降11%，其中北京、上海、廣州、南京、杭州5個(gè)城市同比降幅均超過(guò)兩成。然而，平均地價(jià)下降的主要原因是郊區(qū)低價(jià)土地成交比重?cái)U(kuò)大。2012年以來(lái)，土地實(shí)質(zhì)性降價(jià)的現(xiàn)象開(kāi)始顯著增加，2月份成交土地中有69%出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降價(jià)，上月該比例為37%。價(jià)格的降幅保持在2成以內(nèi)。