剛剛落幕的“兩會”確定的宏觀經濟新政給商業(yè)地產帶來了機遇，也帶來了挑戰(zhàn)。如何抓住機遇，應對挑戰(zhàn)，讓企業(yè)“穩(wěn)中求進”，是眾多業(yè)內人士關心的話題。今年三月份在北京舉辦的“中國商業(yè)地產行業(yè)發(fā)展論壇”集聚業(yè)內及相關政府部門人士，共同回顧總結2011年中國商業(yè)地產發(fā)展歷程，展望并預測2012年行業(yè)發(fā)展趨勢。

　　調控政策邏輯與市場取向

　　此輪房地產調控已持續(xù)了兩年時間，收獲了一些成果。兩年間出臺的一系列房地產調控政策之間有沒有邏輯性？被稱為“政策市”的中國房地產市場，未來的政策走向、趨勢又將如何？

　　住房和城鄉(xiāng)建設部政策研究中心主任秦虹： 關于房地產調控政策，大家表示疑惑，房地產政策年年出，到現(xiàn)在還在堅持調控，看不懂調控政策，有沒有其內在邏輯？我個人認為，從研究政策的角度，從決策的角度來看，實際是有邏輯的。

　　當前房地產調控是從2010年國十條開始持續(xù)到現(xiàn)在，目前政策持續(xù)了將近兩年。這一輪調控政策國務院領導一直堅持不動搖，這個不動搖指的是什么？就是抓住了一個核心，這個核心就是兩手一起抓，一手控制投資和投機性需求，控制房價上漲，促進房價合理回歸，總理也說現(xiàn)在調控成果剛剛顯現(xiàn)，要控制調控成果；另外是大力建設保障性住房，滿足市場剛性需求，發(fā)展市場的目的是讓更多的人能夠買得起房、住得上房，在市場不能滿足的時候，要通過保障房來加以彌補。

　　這樣的調控政策和2010年調控政策有什么區(qū)別？我個人認為發(fā)生了一個轉變，要更加強調房地產業(yè)的社會功能?；仡櫼幌伦》恐贫雀母?，上世紀80年代就提出了住房制度改革。

　　住房制度改革之后，房地產業(yè)在市場力量的驅動下得到快速發(fā)展，從2003年開始出現(xiàn)對房地產的宏觀調控。2003年到2007年，這五年應該是中國經濟增長速度非常快的五年，也是城鎮(zhèn)化居民收入提高最快的五年。但這五年里調控調了半天，房價越調越漲，主要一個原因是供給不足。

　　為什么供給不足？2005年出了兩個國八條，2006年出了國六條，文件名字都是要穩(wěn)定房價，但具體措施沒有一條提出增加供給。所有控制房價穩(wěn)定的措施主要是調結構。如果不能夠供給，在需求大幅度上升的前提下，房價上漲就難以遏制。2010年之前，所有房地產調控政策更加看重房地產業(yè)的經濟功能。

　　房地產業(yè)的增加值占GDP比重去年末是5.6%，已經超過了5%，經濟學的意義上是支柱產業(yè)，它對經濟增長貢獻大毋庸置疑，但是我們不能夠再繼續(xù)強調房地產業(yè)的經濟功能。

　　政策出現(xiàn)了一個轉向，客觀上更強調房地產業(yè)的社會功能。房地產是一個資產，不是一般的消費品，這個資產和其他資產有很大不同，在于它既有資產屬性，又有使用屬性，所以房地產調控政策抑制投機，滿足剛性需求，主要是使產業(yè)更多強調社會功能，提供居住需求這種產品，而不是提供投資品，不是培育成投資者炒房的產業(yè)。

　　房地產政策調控現(xiàn)在和過去相比有一個重要的轉向，就是從注重產業(yè)的經濟功能開始轉向社會功能。

　　怎么轉向社會功能，怎么滿足人們以居住為需求的居住福祉呢？政策目標非常明確，現(xiàn)在有一個說法，住房制度沒有頂層設計，我是不贊成的，住房制度是有頂層設計的，就是住有所居，居者有其屋。過去大家都在考慮中國到底怎么解決住房問題，就是居者有其屋？政策上又鼓勵買房子，但是又說租房子，到底怎么解決住房問題好像政策不太清晰。但是2007年十七大明確提出，要促進廣大居民實現(xiàn)住有所居，住有所居的含義是什么？就是通過租賃和購買兩種方式解決居住問題，購買已經非常普遍了，下一步要大力發(fā)展租賃市場。

　　發(fā)展租賃市場也有一個問題，現(xiàn)在限購，不讓大家買多套房，租賃市場怎么發(fā)展？我個人認為，發(fā)展租賃市場要做好兩個文章，一是要挖掘現(xiàn)在住房的存量資源。我們看到過去十年平均每年新增城鎮(zhèn)常住人口2100萬左右，大量城鎮(zhèn)化過程，農民到城市來居住。大家不要忽視一個問題，伴隨著農民變成市民的過程，還有大量的中小城市的市民到大中城市居住、工作的城市之間的人口流動，這個規(guī)模依然非常龐大。有很多人在中小城市是有房子的，他到北京、上海這些城市買不起房子怎么辦？他去租房，但是他們的房子在中小城市就閑置了。從過去住房制度改革到現(xiàn)在，中國的新建住房大概是80多億平方米，我們已經提供了大量住房，有一些住房客觀上是閑置的。如何促進存量資源有效投放租賃市場？這些是需要深入研究的。

　　另外，中國這么大的住房需求，我們缺乏住房的品種，就是由企業(yè)提供租賃式的住宅小區(qū)，我們現(xiàn)在沒有，也需要研究政策如何進行支持，當然政府的保障性住房也提供一些補充。所以政策目標實現(xiàn)住有所居，實現(xiàn)租買并舉。

　　社會上總有一部分人既租不起，也買不起，怎么辦？對頂層設計的配套制度建設，是我們下一步的關鍵，如何落實頂層設計，實行配套制度建設，是非常關鍵的。就是以市場配置資源作為主渠道，與政府保障相結合，實現(xiàn)居住需求的全覆蓋。

　　解決中國住房問題，主要還是靠市場，通過市場來滿足豐富多樣的居住需求。政府的保障主要定位兩種，第一種是托底性的保障，有一部分家庭一輩子可能都是低收入者，就業(yè)技能比較差；第二是暫時性的、過渡性的保障，年輕人一段時間收入低，工作不穩(wěn)定，渡過一段時間以后，有了工作經驗，收入提高了以后就離開保障。通過這兩種方式來實現(xiàn)居住需求的全面覆蓋，市場為主渠道。我認為今后房地產市場發(fā)展，特別是住房市場的發(fā)展仍然有巨大空間，而不是減少。

　　實現(xiàn)市場主渠道和政府保障相結合全覆蓋政策的配套落實，有許多工作要做，涉及到長效機制的建設。從房地產業(yè)本身來看它的政策調整有很多內容，過去十年整個房地產市場擴張了十倍，增長速度非常快，但是適合房地產市場發(fā)展規(guī)律的相關制度建設是滯后的，市場跑快了，我們的規(guī)劃制度卻滯后了。

　　除了土地問題以外，還有房地產金融，到現(xiàn)在為止，房地產企業(yè)直接融資渠道有多少？特別是商業(yè)地產金融支持品種有沒有？世界各個國家都有針對政策性住房的金融制度，中國有嗎？這些都需要研究，我們還遠遠沒有發(fā)揮稅收的作用。

　　除了房地產自身相關政策之外，影響房地產業(yè)發(fā)展還有背后的一些問題需要調整，否則房地產市場長期持續(xù)健康發(fā)展也很難做到。就是產業(yè)配置合理、工業(yè)資源配置的優(yōu)化，以及城市均衡發(fā)展。目前為止，中國城市人口6.7億人，現(xiàn)在有600多個城市，中國大城市發(fā)展的空間還非常多，要培育更多的大城市的成長，讓更多的城市能夠分享更好的公共資源，能夠得到更優(yōu)化的資源配置，包括行政資源的配置，公共資源水平不要差距這么大，從而吸引更多的人到這些城市去就業(yè)，提供更多的就業(yè)機會。

　　德國是世界上房價最穩(wěn)定的國家，從上個世紀90年代到現(xiàn)在，房價幾乎沒有怎么漲。德國8200萬人口，有2000多個城市，城市發(fā)展均衡，所以德國的房地產市場除了有非常嚴格的市場管制制度，有非常發(fā)達的住房金融制度之外，更重要的是城市發(fā)展的相對均衡，人們在任何一個城市居住、生活、工作所得到的機會差不多，人們不需要都到大城市中去。所以今后我們城市的發(fā)展更重要的還是調整城市發(fā)展結構，發(fā)展更多的大城市，提供就業(yè)機會多、發(fā)展?jié)摿谩δ贻p人有吸引力城市的成長，長期持久地推動房地產業(yè)的發(fā)展。

　　隨著房地產調控持續(xù)，現(xiàn)在政策重點轉向，行業(yè)的整合已經開始出現(xiàn)，必將持續(xù)發(fā)展，這將對房地產業(yè)的發(fā)展有很大的機會。怎么看商業(yè)地產的發(fā)展前景？就一句話，機會很大，風險也很大。

　　核心競爭優(yōu)勢：擁有超強的資本管理能力、租戶網絡及管理、運營管理

　　凱德商用作為在全亞洲都非常具有影響力的商業(yè)地產公司，多年來一直深耕中國市場，在面臨中國持續(xù)而又嚴厲的房地產調控政策下，凱德又是怎么樣進行戰(zhàn)略投資決策的？

　　凱德商用中國總裁駱偉漢： 凱德商用在亞洲是最大的上市購物中心，2009年底在新加坡上市，去年在香港第二次上市。現(xiàn)在我們主要做的物業(yè)是綜合多功能的獨特服務中心業(yè)務模式，現(xiàn)在物業(yè)在五個國家，新加坡、中國、馬來西亞、印度和日本，總共在51個城市里有97家商場。

　　在國內，2003年開發(fā)上海來福士之后，陸續(xù)在中國各地開發(fā)了一些項目，具有代表性的項目包括上海來福士、北京來福士等等。去年客流量和租戶在這五個國家都有非常明顯的漲幅，尤其在中國?，F(xiàn)在承租率高達97.4%，客流量也增長7.5%，租戶銷售額也增長了13.2%。在中國35個城市里有56個項目，這56個項目當中有42個項目已經開業(yè)，總面積大概是568萬。

　　為什么要進入中國市場？中國最近五年來發(fā)展增長率還是最強的。人均購物消費在中國還是非常低，這也代表了成長潛能非常高。即到發(fā)達國家的消費還有很大發(fā)展空間。

　　組織型零售行業(yè)主要從商務中心和百貨來組織零售行業(yè)，在國內來看也有很大空間。新加坡已經達到65%，中國只是20%，所以接下來還有很多購物中心的需求。

　　從消費跟GDP增長的角度看，中國是非常大的市場，我們在中國有很大的希望。城市化有4.8%-5%的成長率，對我們來說有很大的市場。人均收入的增長也非常高，將會更好地刺激消費。接下來四年能夠進入銷售行業(yè)、進入商業(yè)房地產行業(yè)也具有很大吸引力。

　　正是因為有那么大的市場，我們去年開了三個購物中心，包括上海凱德龍之夢，北京精品購物中心。今年對我們來講是很重要的一年，2012年我們將開七個項目，包括北京太陽宮項目將在年中開業(yè)，還有山東日照、東北哈爾濱，也會開兩個來福士項目，包括寧波和成都，年底在西安也會開兩個項目。

　　凱德商用如何能夠在這個行業(yè)里取得優(yōu)勢？我們的業(yè)務模式是比較獨特的，從政府手上拍地或者從開發(fā)商手上買下購物中心，或者把已開業(yè)的項目買下來。我們可以自己去投資開發(fā)建立購物中心，也可以自己去經營管理購物中心，資產的管理和資金的管理都是我們自己公司管理，所以從整個價值鏈來看都能夠在各方面操作。尤其是資本管理這方面，對于管理商場來說非常重要，我們在這方面有獨特優(yōu)勢，因為我們有多元化的投資能力，還有多元化的融資渠道。我們利用私募基金和信托基金能夠持有這些項目，當然也有傳統(tǒng)的銀行貸款。在新加坡和香港上市以后，也比較容易從資本市場獲得一些股權融資或是債權融資，對我們來說有一個很好的資本管理能力。

　　租戶網絡對我們來說也是非常大的優(yōu)勢?，F(xiàn)在國內有5000多個租約，代表的4000多個不同品牌業(yè)態(tài)，每開一個商場，租戶都跟著我們去，打造一個更好的購物中心。我們本身是不做零售業(yè)的，所以對不同的商家都一視同仁。無論是餐飲，還是服裝，都有很多的品牌在我們的商場里。

　　怎么拉動客流呢？市場的推廣活動非常重要，在這方面我們有很多經驗，也能夠融入在五個國家內不同商場的經驗，做出更多的活動。

　　租戶進入商場之后，我們也給他們增值。如何把他們的設計做得更好，能夠做出比較獨特的門店，更好地吸引顧客，這也是我們非常重要的優(yōu)勢。物業(yè)管理方面無論是環(huán)保、安全、培訓，都達到了國際標準。

　　對于凱德商用來說，要繼續(xù)在中國發(fā)展，必須具備三大能力，第一是資本管理，第二是租戶的網絡和管理，第三是運營管理。

　　商業(yè)地產不確定性與風險控制

　　只選城市中最好的地段是其一直的投資思路，每個項目都成為一件公共藝術是其追求的目標。認為地點和設計師是房地產“基因”的恒隆地產總裁陳啟宗，又是怎樣把握商業(yè)地產市場不確定性和控制風險的？

　　香港恒隆地產有限公司董事長陳啟宗：要討論商業(yè)房地產不確定性和風險控制，首先要把定義搞清楚，到底商業(yè)房地產是怎么回事？作為商業(yè)房地產商應該問自己兩個問題，第一是為何，第二是如何。

　　為什么你要做商業(yè)房地產？我個人觀察，中國內地真正以商業(yè)房地產為主的發(fā)展商不太多，主要還是以住房為主，但在住房領域開發(fā)一段時間之后，發(fā)現(xiàn)有幾個大問題，第一，市場波動很大；第二，盈利很可能不穩(wěn)定；第三，政府的參與可能會越來越多。政府參與又從兩方面說，第一是調控。第二是政府甚至會直接參與，就像去年出臺的在五年之內建3600萬套保障房，第一年就要開工一千萬套，我聽了這個數(shù)字大吃一驚。我翻了一下記錄，2010年全國商品住房大概是930萬套。去年政府根據溫總理說的要開工保障房是1000萬套，也就是說比前一年所有商品住房的總量還要大，你要是住房發(fā)展商很容易得出一個結論，我的餅小了很多，所以不少房地產商會向商業(yè)房地產挪移。

　　他們沒想到的是，住房開發(fā)跟商業(yè)房地產開發(fā)是不同的領域。

　　第二個問題，是如何。住房房地產是一個量的較量，必須做大、做多；住房房地產也是一個速度的較量，必須蓋得快，能夠快快進到市場，特別是你要貸很多款，資金流轉需要回籠時就需要快，所以住房開發(fā)是量的較量，是速度的較量。

　　但商業(yè)房地產是絕對不可以用量和速度來衡量的，否則，都是水平不夠的。有些房地產商說一年要蓋12個商場甚至18個商場！難怪他蓋出來的都是垃圾，好東西是不可能那么快就蓋出來的，所以“如何”是個大問題。

　　住房蓋了是要賣的，商業(yè)房地產基本是不可以賣的，要賣只能整棟的賣，不可以分層賣。但我也知道，中國的房地產整個領域還處于一個非常初級的階段，也就是商場切開一層一層或是一個單位一個單位進行出售，這會破壞整個商業(yè)房地產領域，是很可惜的一件事。

　　做房地產開發(fā)還要有文化的理念，你那么快地蓋，蓋了又賣掉，不可能有文化的理念。只有那些慢慢蓋，蓋起來以后不賣，自己擁有，才會真正有文化的理念注入到你產品里。

　　我多次跟人說，恒隆的產品每一個都是公共的藝術。工程院院長徐匡迪先生曾經跟我說了一句話，他說每天上班都看到你的恒隆廣場，就很舒服。

　　可惜的是在國家大發(fā)展的過程里，很多垃圾大樓被蓋起以后，在視覺上污染了大家。我住20樓，早上把窗簾打開一看，對不起，都是垃圾，沒有給我半點文化的培養(yǎng)，我覺得這是很可惜的事。

　　關于風險，商業(yè)房地產真正的風險就是財務的風險，特別是只租不賣的話，現(xiàn)金流就成為非常重要的一件事。風險投資很容易應付，就是不要借那么多錢。不借那么多錢，就不會出問題，所以恒隆在以往的六年里都是零負債，而且都有凈現(xiàn)金在手上。

　　為什么不借那么多錢還能夠開發(fā)呢？我給出兩點，照著這兩點來做，將來就能夠不太借貸，也仍然能夠做商業(yè)房地產。這兩點也是所有搞房地產的金科玉律。

　　最重要的是地點、地點、再地點，只選最好的，次好的千萬不要蓋，在這個領域里特別是在高檔商業(yè)房地產里，在某一個區(qū)域或者在某一個城市，第一跟第二的回報率基本相差兩倍到三倍，其中一個原因就是選地址好不好。當然選址不是唯一要素，那塊地開發(fā)的很多條件非常重要，你的設計也非常重要。房地產是有基因的，就是地點和設計。

　　第二個原則就是低買高賣，這個機會，要在市場逆轉的時候。我從1995年到1998年四年之內沒有買過一寸土地，我曾經從2001到2004年四年里也沒有買過一平方米的土地，但是當機會來的時候，就是別人都沒有錢的時候，銀行貸款也不敢貸款的時候，那才是我的機會。

　　最后還有一個風險，這個風險不是對房地產商的風險，而是對國家的風險，就是商業(yè)房地產做不好，就會污染老百姓的視覺，就是在制造垃圾，就是在浪費資源。土地資源是非常珍貴的，鋼筋水泥也是很珍貴的，從國家的角度不應當浪費如此多的資源，浪費在蓋垃圾大樓上面。

　　商業(yè)房地產升級路線

　　商業(yè)房地產發(fā)展至今，變得火熱起來，有人提出要警惕商業(yè)房地產中的泡沫和風險。商業(yè)房地產是不是到了一個升級時代？商業(yè)房地產的升級應該延尋怎樣的路線和策略？

　　首創(chuàng)置業(yè)董事長劉曉光:商業(yè)房地產在走上升級的趨勢，這是第一。其次，從我們的實踐當中也確實是這樣，比如我們過去做商業(yè)地產比較簡單，蓋了一片住宅，有寫字樓，有商場，最早的基本賣掉。后來我們做奧特萊斯時，覺得我們在升級了，從大的地產商轉移到蓋商業(yè)地產，如果沒有很高的專業(yè)性，將來就會有很多問題。后來我們又進步了一點，找好的國際上的商業(yè)管理公司，共同合資，把他的理念、管理和商品價格引進來。現(xiàn)在發(fā)現(xiàn)還不行，還要再進一步，世界上還有很多做奧特萊斯的公司，大家做的不一樣，誰做得最好。

　　中坤集團投資董事長黃怒波：商業(yè)模式肯定要升級，而且不但升級，一定要創(chuàng)新。金融危機之后一切都在變，我們以前講商業(yè)地產的時候，就想蓋一個大商場，賣一些百貨的東西，就像零售店一樣。但是現(xiàn)在大的問題來了，電商來了，電商來了會把這些都殺死。如果再靠你店里的衣服可能就不如網商了，網商特別便宜。電商把物流的成本大大降下來，而像王府井（600859）商業(yè)中心成本就大大上來，我認為商業(yè)模式正在出現(xiàn)一場革命。

　　現(xiàn)在蓋商場蓋在哪里？比如大鐘寺，過去一招招一個大商，現(xiàn)在的問題是，沒有人來。過去吃完飯去逛商場，現(xiàn)在根本用不著，拿手機就解決了，傳統(tǒng)商業(yè)模式落伍了。怎么辦？突然發(fā)現(xiàn)特多的教育機構進來，引來快餐又火了，從簡單的購物消費，到精神文化消費，城市生活休閑，最好建成網絡不可替代的吃飯、電影院等等。

　　另外，中國正在向服務業(yè)經濟轉型，中國從來不是服務型的國家，沒有服務意識。這個服務體系出來，就會支撐一個新的商業(yè)模式產生，商業(yè)模式不但升級，而且一定是場革命。商業(yè)地產商們，一定不要再走落后的業(yè)態(tài)，就像過去總批評Shopping，現(xiàn)在我也批評商業(yè)中心，希望都做成城市生活休閑廣場。

　　今典集團董事長張寶全：商業(yè)升級是客觀的，除了數(shù)量上的升級以外，也要有一些本質上的改變。商業(yè)升級的本質是什么？我們在不同的領域會有不同的形態(tài)，我認為本質就是消費轉型。當一個國家人均達到3000美金的時候，消費發(fā)生了轉型，到6000美金的時候，這個轉型已經非常成熟，形成大面積的產業(yè)化，這個消費轉型的本質就是從功能消費向體驗消費，就是所謂的文化消費轉型。

　　比如很多年前，我們經常去百貨公司，冬天到了，咱們去買一個棉帽或棉鞋，它就是功能消費，也包括百貨公司這樣一種商業(yè)形態(tài)，它也是在功能消費時代的典型商業(yè)模式。所謂的體驗消費是什么？體驗消費的本質是生活方式的消費，是消費價值的所在。十年前，找人辦事，送一瓶雀巢咖啡，還帶上一瓶伴侶，現(xiàn)在還有人送嗎？一定是去酒吧、咖啡廳。去哪一家酒吧？選擇什么樣的地點？什么樣的環(huán)境？包括怎樣的喝法，是今天消費的價值所在，這就是體驗型。

　　這樣一種消費的轉型，必使我們在商業(yè)的本質和供應模式上發(fā)生變化。這種產業(yè)化最重要的寓意在于，生活方式的轉型，新的生活方式再形成新的產業(yè)模式，這一點我們必然要走過。

　　大連萬達商業(yè)地產股份有限公司副總裁陳平：升級有一點誤導。我們看一下全國的購物中心，有的購物中心連傳統(tǒng)百貨都打不過。購物中心來了，傳統(tǒng)百貨不好生存了，我們到有些城市一看發(fā)現(xiàn)不是這樣，傳統(tǒng)百貨銷售額上去了，而新的購物中心看上去很好看，銷售額根本上不去，所以在這個問題還沒有解決的時候，就談升級，說激烈一點，恐怕有點急功近利。

　　我想說的一個是穩(wěn)中求進，另外是細分與精準。購物中心有它自己的任務，百貨有百貨的任務，電商有電商的任務，不是誰來誰就死?，F(xiàn)在太多的購物中心，不要輕視傳統(tǒng)百貨的力量，多年積累的消費者的習慣不是那么容易改變的。作為購物中心僅僅是形態(tài)的東西擺在那里，消費者不認帳，可以說購物中心是體驗的、時尚的、休閑的，但它為這個東西愿意出多少差價呢？這個需要精準，需要走到市場上去看，而市場的反映我更希望是先把“穩(wěn)”字做好。我們需要在傳統(tǒng)的商業(yè)當中，一個購物中心形態(tài)來了，它應該先活下去，購物中心的成本是巨大的?，F(xiàn)在大家不缺吃的，不缺穿的，是時間導致你要去那里的，但是到那里如果不掏錢買東西，你的購物中心怎么活下來？購物中心先要活下來，我認為現(xiàn)在還真的不要急于創(chuàng)新。

　　從2005年寧波萬達購物中心開始到現(xiàn)在，從形態(tài)上，包括從業(yè)態(tài)的構成上，有沒有發(fā)現(xiàn)很大的變化？沒有。所以我們這么多年一直在做精細化，過去我們先理解購物中心是什么，應該擺什么東西，另外購物中心如何跟這塊土地的靈魂找到共鳴。

　　中國商業(yè)地產聯(lián)盟副會長王永平：商業(yè)地產升級是當前迫切需要思考的話題，這兩年商業(yè)地產的投資非常熱，十年前人們在問什么叫商業(yè)地產？那時候人們還不太熟悉。五年前人們在問誰在做商業(yè)地產？概念炒得很熱了，但真正專業(yè)化、品牌化發(fā)展的公司并不多。而十年后的今天，人們在問誰還沒有做商業(yè)地產？目前的這種熱很多是一種同質化。

　　現(xiàn)在商業(yè)地產的競爭就跟改革開放一樣，過去摸著石頭過河，現(xiàn)在進入深水區(qū)了。深水區(qū)的競爭一定是更高層次上的競爭。競爭的方向在哪里？我們過去僅僅從溫飽型向小康型發(fā)展，經濟在轉型，我們商業(yè)的消費也有一個轉型。未來的商業(yè)地產，第一是高品質，它的東西更好、更保真、更安全；第二是時尚感，這種提升也不是所有的東西都是奢侈品，而是時尚；另外是強調體驗，這一定是趨勢，但是這種轉型一定要建立在腦袋不能發(fā)熱的時候去做，所以今天我們的主題確定為穩(wěn)中求進。就是首先要從大躍進的發(fā)展當中冷靜下來。我想起了印度詩人的一句話，“我們不能走得太快，我們要放慢我們的腳步，我們等等我們的靈魂”。商業(yè)地產同樣有這樣的問題，這句話也映襯了官方語言，就是穩(wěn)中求進，我們要把速度放下來，要做一些品質。另外，需求是有限的，現(xiàn)在商業(yè)地產增長速度跟消費增長速度是不同步的，跟人口規(guī)模增長是不同步的，這種不同步造成要么是超前，要么是泡沫化，所以現(xiàn)在提升級是很重要的話題。