據(jù)新聞晨報(bào)報(bào)道 在2011年風(fēng)生水起的上海商業(yè)地產(chǎn)，依然是投資者在2012年資金保值出路的第一選擇，近期商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的受關(guān)注程度已經(jīng)足以證明這一點(diǎn)。
寶山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)甲級(jí)寫(xiě)字樓全新樣板段剛剛公開(kāi)，其推出的45-65平方米精英商務(wù)空間以及100-1700平方米寫(xiě)字樓就受到投資者的關(guān)注，其中不乏從周浦、江橋項(xiàng)目就跟隨萬(wàn)達(dá)的鐵桿投資者；真如城市副中心首個(gè)綜合體項(xiàng)目天匯廣場(chǎng)低調(diào)開(kāi)盤(pán)，2個(gè)多月以來(lái)已累計(jì)認(rèn)購(gòu)超過(guò)100套；鵬欣·一品漫城在房展會(huì)上帶來(lái)小高層、花園洋房以及商鋪，其中商業(yè)項(xiàng)目第八大道短短4天成交24套獨(dú)占鰲頭……不少投資者坦言，如果@買(mǎi)，那些由品牌開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)，進(jìn)行專(zhuān)業(yè)化運(yùn)營(yíng)，并有著成功先例的商業(yè)地產(chǎn)投資機(jī)會(huì)，肯定是他們的首選，商業(yè)地產(chǎn)投資最看重的還是規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)健的投資收益。
商鋪外擴(kuò)中成熟機(jī)會(huì)更受捧
來(lái)自戴德梁行的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)未來(lái)五年內(nèi)可能入市的大型商業(yè)項(xiàng)目約為31個(gè)，體量逾427萬(wàn)平方米，供應(yīng)將主要集中在內(nèi)外環(huán)間及外環(huán)以外兩個(gè)區(qū)域，體量占比分別達(dá)到34%與42%。華東區(qū)商鋪部主管、董事韋澤銘表示：“內(nèi)外環(huán)間將更多呈現(xiàn)出集中供應(yīng)的趨勢(shì)，如吳中路附近已集中了新華、萬(wàn)象城等多個(gè)項(xiàng)目，外環(huán)外則以超大體量的主題型項(xiàng)目為主，且主要圍繞外環(huán)環(huán)線(xiàn)附近分布。”
德佑地產(chǎn)研究主任陸騎麟表示：“商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)雖然沒(méi)有受到政策的刻意打擊，但想要長(zhǎng)期維持較高的成交量依然面臨掣肘。不過(guò)，市中心的優(yōu)質(zhì)商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目目前依然受到市場(chǎng)青睞，不少開(kāi)發(fā)商傾向于只租不售，這也在客觀上減少了市中心商業(yè)地產(chǎn)的成交。”
在這輪商鋪供應(yīng)外擴(kuò)過(guò)程中，不少投資者鎖定其中的成熟機(jī)會(huì)進(jìn)行，其中招商運(yùn)營(yíng)的模式是影響投資者拍板的關(guān)鍵，例如嘉天下休閑廣場(chǎng)作為駿豐嘉天下的商業(yè)部分，是嘉定南翔區(qū)域內(nèi)唯一大型綜合一站式高端商業(yè)旗艦。上海豐悅投資管理有限公司總經(jīng)理倪蓓娜告訴筆者：“嘉天下休閑廣場(chǎng)4/5商鋪出售，還有1/5開(kāi)發(fā)商持有，并已與包括蘇寧電器在內(nèi)80%商家簽訂或達(dá)成了租賃意向，這給了投資者極大的信心，近期銷(xiāo)售情況相當(dāng)火爆。”
寶山萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)的商鋪同樣是因?yàn)槌墒斓恼猩踢\(yùn)營(yíng)模式被投資者追捧，這個(gè)將于2012年年中開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目，萬(wàn)千百貨、萬(wàn)達(dá)影城、大歌星、大玩家、沃爾瑪超市、國(guó)美電器、第一食品商店等主力店及瑪莎百貨、H&M、ZARA、優(yōu)衣庫(kù)等系列專(zhuān)賣(mài)店，豆撈坊、望湘園、板長(zhǎng)壽司、廣州蕉葉、避風(fēng)塘等眾多知名餐飲品牌均已入住，讓投資者對(duì)于其作為北上海商業(yè)中心的前景有信心。
上海鵬欣地產(chǎn)總裁助理兼營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)方征煒，則把第八大道的熱銷(xiāo)歸結(jié)于區(qū)域商業(yè)氛圍的成熟：“鵬欣·一品漫城本身是約50萬(wàn)平方米的超大成熟社區(qū)，第八大道作為復(fù)合型商業(yè)街區(qū)，不僅滿(mǎn)足社區(qū)內(nèi)高端人群消費(fèi)需求，更填補(bǔ)了區(qū)域商業(yè)空白，一期已有聯(lián)華超市等商家入駐，消費(fèi)潛力有助于縮短養(yǎng)鋪期，助力商鋪收益提升。”
產(chǎn)權(quán)寫(xiě)字樓頻現(xiàn)帶租約標(biāo)簽
據(jù)德佑地產(chǎn)市場(chǎng)中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示：上周(2012年3月12日-2012年3月18日)上海再次出現(xiàn)了商品房的成交均價(jià)明顯超過(guò)商品住宅的成交均價(jià)部分，究其原因與市中心高端商業(yè)辦公項(xiàng)目的集中成交相關(guān)。例如上海國(guó)際航運(yùn)服務(wù)中心，上周成交了20套，合計(jì)35302平方米，均價(jià)6.6萬(wàn)元/平方米，證大大拇指商業(yè)廣場(chǎng)上周成交7套商業(yè)項(xiàng)目，均價(jià)8.76萬(wàn)元/平方米。
事實(shí)上，商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是寫(xiě)字樓市場(chǎng)的發(fā)展比較依賴(lài)于實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在市中心寫(xiě)字樓租金高起的情況下，一些交通便捷的新興區(qū)域的辦公樓項(xiàng)目也迎來(lái)投資機(jī)會(huì)。戴德梁行華東區(qū)寫(xiě)字樓董事沈潔表示：“一方面，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的優(yōu)化促成金融、咨詢(xún)等高端服務(wù)業(yè)的良好發(fā)展，構(gòu)成高端寫(xiě)字樓的穩(wěn)定需求；另一方面，由于穩(wěn)定的投資回報(bào)及保值增值因素的驅(qū)動(dòng)，其中部分企業(yè)會(huì)從租賃行為轉(zhuǎn)向購(gòu)買(mǎi)行為。”
例如位于顧村板塊的綠地公園廣場(chǎng)準(zhǔn)甲辦公樓，總建面積約23萬(wàn)平方米，是服務(wù)于北上海的一站式購(gòu)物、娛樂(lè)、休閑、商務(wù)辦公綜合體，推出60-180平方米精裝準(zhǔn)現(xiàn)房，簽約20萬(wàn)起，買(mǎi)即送5年期車(chē)位使用權(quán)，憑借周邊10余個(gè)產(chǎn)業(yè)園聚集效應(yīng)、50萬(wàn)人口導(dǎo)入商機(jī)，成為投資者眼中的潛力股；綠洲中環(huán)中心作為中環(huán)線(xiàn)旁的雙塔5A甲級(jí)寫(xiě)字樓，之前開(kāi)發(fā)商出于現(xiàn)金流已出售了大部分面積，近期推出帶租約出售辦公樓，均價(jià)在28800元/平方米，周?chē)虡I(yè)配套和軌交線(xiàn)路完善；近期亮相的中宇國(guó)際中心建筑面積約25萬(wàn)平方米，是集5A甲級(jí)寫(xiě)字樓、高檔商業(yè)中心、酒店式服務(wù)公寓于一體的城市地標(biāo)綜合體，依托花橋CBD核心區(qū)中央位置。
商住小戶(hù)型強(qiáng)調(diào)做房東機(jī)會(huì)
由于商業(yè)地產(chǎn)投資的強(qiáng)勁勢(shì)頭，不少投資客開(kāi)始涉足包括酒店公寓、SOHO、loft在內(nèi)的商住小戶(hù)型。醇熟的區(qū)域加上已經(jīng)形成規(guī)模的產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入效應(yīng)，做500強(qiáng)企業(yè)白領(lǐng)房東的機(jī)會(huì)使這些項(xiàng)目備受關(guān)注，而“不限購(gòu)、不限貸”的特性，又讓這些項(xiàng)目在與同區(qū)域住宅項(xiàng)目的投資價(jià)值比拼中，實(shí)現(xiàn)逆轉(zhuǎn)占據(jù)上風(fēng)。
例如在金橋板塊，貝爾、夏普、華為等世界級(jí)強(qiáng)企均已入駐，產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)作用相當(dāng)明顯，早已深耕在此的禹州地產(chǎn)推出金橋國(guó)際五期——禹洲·藍(lán)爵，自開(kāi)盤(pán)以來(lái)一直銷(xiāo)售火爆，目前已經(jīng)進(jìn)入尾盤(pán)銷(xiāo)售，其“不限購(gòu)、不限貸”的特性，加上僅2.2-2.4萬(wàn)/平方米的報(bào)價(jià)，在區(qū)域內(nèi)很有競(jìng)爭(zhēng)力，受到購(gòu)房者的追捧。一些居住于此的白領(lǐng)介紹，金橋有其自成一體的商業(yè)圈、辦公圈和生活圈，較為成熟和典型的當(dāng)屬禹洲·藍(lán)爵一帶，自然成為金橋企業(yè)高管、白領(lǐng)和外籍人士較為理想選擇。據(jù)禹洲地產(chǎn)上海公司銷(xiāo)售總監(jiān)張幀健介紹：“2012年，除卻正在熱銷(xiāo)的禹洲·藍(lán)爵之外，禹洲·城市廣場(chǎng)、康橋項(xiàng)目、金山項(xiàng)目也都蓄勢(shì)待發(fā)。產(chǎn)品已不局限于商住樓的開(kāi)發(fā)，還將瞄準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)寫(xiě)字樓、城市綜合體的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)，這對(duì)一直關(guān)注禹州品牌的投資者來(lái)說(shuō)，提供了更多分享上海商業(yè)地產(chǎn)投資原始股的機(jī)會(huì)。”
