物業(yè)管理爭議

　　案例：南京某樓盤在售房時開發(fā)商承諾物業(yè)管理費為0.6元每平方米，有24小時熱水等配套服務，且寫進了購房合同，但入住近1年了，24小時熱水等配套沒有落實，物業(yè)管理費反而漲到0.8元每平方米。物業(yè)管理公司表示，開發(fā)商承諾與自己無關，收費是依據(jù)有關標準確定的，而開發(fā)商則稱物業(yè)管理已移交，自己無權過問。后小區(qū)業(yè)主重新選聘了物業(yè)公司，前物業(yè)公司在撤離時，對300萬元左右的物業(yè)管理啟動經(jīng)費既沒移交，也沒交代使用情況和去向，業(yè)主對此非常不滿，將該物業(yè)管理公司告上法庭，以尋求通過法律途徑解決糾紛。

 

　　物業(yè)管理與房屋買賣是兩種獨立的法律關系，前者是買賣合同關系，后者是服務全同關系。這兩種合同關系雖然在主體方面有些重合，比如購房的往往就是住戶，而賣房的開發(fā)商也可能又承擔了物業(yè)管理者的角色，但兩種合同的關系是獨立的。開發(fā)商無權將有關物業(yè)管理的條款直接寫入售樓合同中，應當由物業(yè)管理公司直接與購房客戶簽訂協(xié)議。但在售房前，開發(fā)商可以與物業(yè)管理公司簽訂前期物業(yè)管理協(xié)議，售樓時向購房者作出必要的說明。如果開發(fā)商在購房合同中承諾了物業(yè)管理條款、內(nèi)容，而購房客戶認為自己是受誤導而簽約的，房客可以要求撤銷購房合同，雙方退房退款;如果客戶因此遭受損失，還可以提出索賠。物管啟動性經(jīng)費去向不明是很多小區(qū)存在的問題，《物業(yè)管理條例》的出臺，也為業(yè)主提供了有力的法律依據(jù)。根據(jù)相關規(guī)定：居住小區(qū)物業(yè)管理的啟動性經(jīng)費由該居住小區(qū)的開發(fā)建設單位按照建安費2%的比例，一次性交付給物業(yè)管理委員會或物業(yè)管理企業(yè)。文件規(guī)定，該經(jīng)費和大、中修費等費用要納入公共維修基金，并列入產(chǎn)權人賬戶名下，業(yè)主可要求物業(yè)公司公示明細。

 

　　廣告宣傳不實

　　案例：重慶的王小姐是一個運動愛好者，平時經(jīng)常外出鍛煉，在選房時特別注意樓盤配套運動設施，某樓盤的宣傳資料稱交通方便、價格實惠，并且將在小區(qū)內(nèi)建設“運動樂園”，吸引了王小姐，經(jīng)過考察后王小姐與該樓盤開發(fā)商簽訂了《重慶市商品房買賣合同》。但開發(fā)商宣傳的“運動樂園”并沒有建立起來，并在“運動樂園”的位置上建設其他設施。“運動樂園”的網(wǎng)絡宣傳資料仍在，王小姐感覺自己受騙，即保留開發(fā)商網(wǎng)上宣傳材料，準備通過法律途徑維權。

 

    《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第三條：商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍 內(nèi)的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買 賣合同，亦應當視為合同內(nèi)容，當事人違反的，應當承擔違約責任。由于互聯(lián)網(wǎng)上的資料可以隨時修改或者刪除，因此對互聯(lián)網(wǎng)上留存的證據(jù)進行及時、完整的收集和保全是至關重要的，它決定著訴訟當事人的訴訟請求或者抗辯理由是否有依據(jù)，是決定訴訟成敗的關鍵。而其他情況下保留廣告宣傳不實的證據(jù)，對維護購房過程中購房者利益同樣也非常重要。

 

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