2011年，杭州地產大鱷綠城集團經歷了嚴酷的考驗。高負債率、高速擴張發(fā)展是這場考驗的根源。而樓市調控政策的持續(xù)將這一考驗發(fā)酵。更多地產商面臨資金難題。
記者注意到，今年一季度以來，房地產信托面臨的兌付潮開始蔓延。在中央的"嚴控"基調下，2500億元的年兌付規(guī)模能否順利"過關"，既關系到投資者的資金安全，也是考驗信托公司"招牌"的試金石。
資金壓力、清淡樓市更加劇了房企地產信托償付的風險，為了強化對信托計劃的風險把控，包括中信信托、杭州工商信托、中融信托等在內的多家信托公司相繼提前清算地產信托計劃，以釋放風險。
房地產信托產品出現接二連三地提前清盤現象，令業(yè)內專家驚呼"在本輪房地產調控中，擔心信托風險會先于銀行而爆發(fā)"。
目前，監(jiān)管部門警惕風險已經介入，重點關注今年房地產信托的兌付問題，要求在到期兌付日的前6個月就要開始設計風險化解方案。而信托業(yè)內人士表示，房地產信托提前清盤對開發(fā)商、投資者和信托公司三方來說均有損失。
有從事信托業(yè)務的業(yè)內人士向媒體透露，"房地產風險比較大，目前已經不做了"。業(yè)內人士表示，在信托公司與開發(fā)商一團和氣的背后，雙方的關系已經很緊張了。為保證信托能及時兌付，信托公司開始給開發(fā)商施壓，要求開發(fā)商以降價或轉讓項目等方式改進財務狀況甚至提前兌付地產信托。
信托項目提前兌付遭質疑
杭州工商信托官網顯示，昆侖置業(yè)丁橋項目的房地產信托項目提前進行了清盤。成立于2010年7月份的這個地產信托，合同中約定執(zhí)行期為60個月，但信托合約在執(zhí)行了17個月后就停止了。該信托實際募資5.35億元，與目前從銀行獲得的約9%的開發(fā)貸款利率相比，該房地產信托8.8%-10.3%之間的年利率并不算高。
有知曉內情人士向記者透露，上述房地產信托遭清盤并非由開發(fā)商主動提出來，而是信托公司出于防范風險考慮被提前兌現的。該知情人透露，雖然公開信息顯示這個信托已提前完成兌付，但開發(fā)商昆侖置業(yè)有上億的資金未能兌付給杭州工商信托公司，實際上是杭州工商信托以自有資金介入將本金和收益返還給投資者，"采用這種方式是信托公司在防范風險的同時也保護自己在業(yè)內的聲譽，也說明了它(昆侖置業(yè))資金鏈緊張了。"知情人告訴記者。
記者就此擬函向杭州工商信托股份有限公司予以求證，在兩天的等待后，最終該公司拒絕透露與之有關的任何情況。
采訪中記者了解到，一般的地產信托項目均以房企的房產銷售收入作為第一還款來源，而昆侖置業(yè)的銷售業(yè)績并不理想。據杭州透明售房網數據顯示，截至2012年3月31日，杭州排名前十的房企中，昆侖置業(yè)旗下三個樓盤庫存商品房1029套，積壓資金65.4億，僅次于綠城房產集團。
在杭州當地媒體上，昆侖置業(yè)掌門人葉健也坦承，"銷售確實遇到一些困難，有些項目可能要在價格上做調整"。
散見于網絡的公開資料顯示，昆侖置業(yè)目前已完成長三角和環(huán)渤海區(qū)域的全國化布局，在上海、天津、南京、杭州等10多個城市，擁有土地儲備約500萬平方米。就在2011年10月，昆侖置業(yè)在溫州逆市拿地，土地總價款約6.2億元。
"盡管有些在二三線城市拿地成本低，但攤子鋪的大了，數量多了資金沉淀也就多了"，浙江當地的開發(fā)商告訴記者，"嚴控政策下，銷售回款壓力很大，(昆侖置業(yè)的)負債情況不明朗，資金還是很緊張的，不大可能主動提出對房地產信托提前清盤。"
信托的收嚴，無疑是給開發(fā)商融資渠道又加了一個緊箍咒，資金不但考驗開發(fā)商能否在新政背景下能夠安然過冬，同時對信托的監(jiān)管也考驗政府樓市調控的決心。
兩家房企申請破產
就在記者發(fā)稿前，杭州瑞達實業(yè)投資有限公司與金星房產向法院申請破產。據悉，金星公司投資開發(fā)的余杭區(qū)西城時代家園項目已停工，金星公司拖欠款項達4000萬元，欠稅2398萬元。欠稅又欠款,資金是導致金星房產破產的根本原因。
據了解，金星公司開發(fā)的余杭區(qū)西城時代家園項目在2011年8月24日，西城時代家園還以簽約15套在慘淡的樓市中創(chuàng)下當日新房成交冠軍樓盤?？墒?，一家銷售情況不錯的開發(fā)商，一家沒有任何儲備項目的開發(fā)商，竟然一直困于資金緊張之苦。
在2012年2月16日杭州市地稅局發(fā)布的一則欠稅公告中，16家欠稅企業(yè)被曝光。這16家企業(yè)大部分是房地產企業(yè),金星房產排在第二位，欠稅2398萬元。
早在2月前后，開發(fā)過杭州溫州經濟城的杭州瑞達實業(yè)投資有限公司便已申請破產。據業(yè)內人士透露，目前，主動申請破產的房企并不只有杭州瑞達實業(yè)和金星房產。除了已經申請破產的小部分企業(yè)，還有不少房企資金已到極致，正在破產邊緣掙扎，"如果時間再長一點，情況應該會更嚴峻"。
業(yè)內人士表示，金星房產的申請破產事件是個非常具有標志性的現象,會引起很多人的關注和反響。資金斷裂成為主要原因，在目前這個大背景下,這樣的事件標志性作用顯著。"隨著調控持續(xù),杭州可能還會陸續(xù)出現小型房產公司申請退出房地產市場,或是被大房企并購的現象。"
