綠城今年的銷售業(yè)績似乎出現(xiàn)了不錯(cuò)的起色。
4月12日，綠城中國公布，3月共取得合約銷售共844套，銷售面積約15.6萬平方米，銷售金額為31.2億元，環(huán)比增長56%，當(dāng)中包括5.4億的協(xié)議銷售額。
公告披露，綠城3月共有6個(gè)新項(xiàng)目或項(xiàng)目分期推出銷售，包括溫州海棠灣、臺州玫瑰園、濟(jì)南全運(yùn)村、海寧百合新城、南京玫瑰園、杭州紫蘭公寓等，總推盤面積約8.2萬平方米，總成交面積4.7萬平方米，銷售金額約7.82億元，去化率約達(dá)57%，銷售均價(jià)為1.66萬元/平方米。
增長之因
3月銷售環(huán)比大幅上漲，更多人愿意將其與綠城銷售模式的改革聯(lián)系起來。
不過，綠城中國常務(wù)副主席兼行政總裁壽柏年日前公開表示，銷售模式改革暫時(shí)還未能給綠城的銷售帶來實(shí)際性效果。
“我們3月才正式建立這項(xiàng)體制，它的效果要在后面才逐漸顯現(xiàn)，我們3月銷售不錯(cuò)，我覺得還不是這個(gè)體制的原因。”
從市場大環(huán)境來看，綠城銷售回升或主要是樓市出現(xiàn)回暖所致。
壽柏年指出，隨著市場、消費(fèi)者及房地產(chǎn)商對調(diào)控的適應(yīng)，并采取相關(guān)應(yīng)對措施，市場在逐漸回暖，今年2、3月不少一二線城市的成交量均較去年四季度及今年1月有所回升，綠城同樣如此。
但實(shí)際上，聯(lián)合經(jīng)紀(jì)人制度的推行多少對綠城目前的銷售有所推動(dòng)，主要表現(xiàn)在客戶量的明顯增多。杭州綠建合聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司總經(jīng)理王秋菊近日接受媒體采訪時(shí)亦表示，全民經(jīng)紀(jì)人制度才剛實(shí)行，僅運(yùn)作一個(gè)多月時(shí)間，但成效正在顯現(xiàn)。
王秋菊稱，2月底至今，公開招聘的金牌經(jīng)紀(jì)人累計(jì)帶客戶到案場共60余組，40天內(nèi)共成交了3組客戶。金牌經(jīng)紀(jì)人的銷售力量，也進(jìn)一步刺激了駐場經(jīng)紀(jì)人的銷售潛力。
宋衛(wèi)平近日也表示：“如果沒有這套系統(tǒng)，我想綠城一季度的銷售額會(huì)下降一定比例。”
與此同時(shí)，逐月呈上漲趨勢的銷售數(shù)據(jù)，令綠城對今年定下的400億銷售目標(biāo)信心十足。
數(shù)據(jù)顯示，今年前3個(gè)月，綠城累計(jì)取得合約銷售金額約67.2億元，當(dāng)中包括協(xié)議銷售額15.4億元，已完成全年目標(biāo)17%。此外，總銷售金額中，歸屬于綠城的權(quán)益金額約42億元。
“宏觀調(diào)控對綠城影響最嚴(yán)重的時(shí)期已經(jīng)過去了。”壽柏年表示。
壽柏年續(xù)指，除了市場因素以外，綠城對銷售策略、模式及價(jià)格方案等做出了相關(guān)的調(diào)整，同時(shí)房源充足，今年將有63個(gè)項(xiàng)目會(huì)推出，新推房源達(dá)316萬平方米，因此對400億目標(biāo)的完成頗具信心。
資金之困
但是，綠城還是需要關(guān)注去化率的問題。
雖然近期新盤去化率達(dá)到40%以上，但做了最壞打算的綠城，今年的目標(biāo)去化率仍維持在30%左右，較去年全年39%的去化率還要低一些。
但面對龐大的存貨量，30%左右的去化率顯然遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足夠。
據(jù)杭州本地媒體報(bào)道，在對杭州十家樣本房企的調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，庫存最多的是綠城，16個(gè)在售樓盤仍有3642套房源可售，按目前的成交均價(jià)來算可變現(xiàn)金額約154億元。
另據(jù)綠城較早前公布的2011年年報(bào)，綠城的存貨量高達(dá)846.82億元，其中包括可供發(fā)展物業(yè)141.28億元，發(fā)展中物業(yè)675.98億元，已竣工可出售物業(yè)29.57億元。
此外，根據(jù)年報(bào)所示，截至2011年末，綠城凈負(fù)債比率為149%，雖已較中期的163%有所下降，但依然屬于行業(yè)較高水平。壽柏年表示，希望在今年年底能夠把負(fù)債率降至100%左右。
在目前融資環(huán)境依然趨緊的情況下，銷售回款還是主要的資金來源。故此，綠城要想將負(fù)債率下降50%左右，還需要在銷售上更加把勁。
此外，日前瑞信發(fā)表報(bào)告指，綠城的短期債務(wù)達(dá)160億元，但去年底手頭現(xiàn)金卻僅36億元，只足夠應(yīng)付約22%的短債，而今年底前要再融資的信托貸款，亦有33億元，故再融資風(fēng)險(xiǎn)令人關(guān)注。
壽柏年早前表示，在資本市場融資也是綠城未來一兩年內(nèi)可以考慮的渠道之一，而融資的方式不定，股本融資、債務(wù)融資、內(nèi)股融資等等皆可考慮。
“至于具體的時(shí)機(jī)要看時(shí)機(jī)和市場的情況，采取什么樣的形式，這個(gè)都要視乎市場情況。但是，我們不排除融資的計(jì)劃。”
