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  • 和記黃埔盈利模式風險劇增 囤地被罰7900萬

    2012年04月16日 11:21
    來源:地產(chǎn)中國

            囤地風險劇增 和記黃埔開工量加倍:上海囤地地價縮水過半 東莞囤地被罰7900萬。

            靠囤地賺取暴利的時代一去不復返。眼下,囤地甚至是一件高風險的事情。

            這在華人首富李嘉誠旗下的和記黃埔有限公司(00013.HK,以下簡稱為“和記黃埔”)身上表現(xiàn)得尤為明顯。

            變相囤地的盈利模式,曾讓和記黃埔六七年時間房價飆漲3倍或地價暴漲3倍。變相囤地的盈利模式在上海御翠豪庭項目上發(fā)揮得淋漓盡致,最后一期房價已是當初樓面地價的28倍多。

            然而囤地模式也并非穩(wěn)賺不賠,在樓市調(diào)控政策不斷加碼的形勢下,和記黃埔在2010年拿下的上海趙巷17號“地王”,如今被曝地價已縮水過半。位于東莞厚街的海逸豪庭項目因囤地達95個月被征收7915萬元的土地閑置費。

            4月7日,和記黃埔開發(fā)的高檔樓盤廣州珊瑚灣畔項目,便被曝出銷售價低于1萬元/平方米。實際情況是,該樓盤的價格較最初開盤價跌幅超過5000元/平方米左右。

            而查閱和記黃埔的年報可以看出,和記黃埔與長江實業(yè)[97.05 -1.72%]共同持有的土地儲備已達到9900萬平方尺,按其2011年出售約600萬平方尺計算,夠其使用16年。

            囤地潛藏的風險也不容忽視?;蛟S,正是為了應對這一難題,和記黃埔在樓市低潮期的今年卻加大開發(fā)力度,計劃完成量是2011年的兩倍。

            變相囤地賺取超額利潤

            3月28日,和記黃埔交出了一份亮麗的“成績單”。其2011年度業(yè)績報告顯示,去年收益總額為3877.17億港元,同比增長22%,股東應占凈利潤為560.19億港元,同比增長178%。

            其中,和記黃埔地產(chǎn)及酒店部門錄得收益總額為172.26億港元,較2010年增加7%。

            和記黃埔的業(yè)績?nèi)绱肆聋?,或許與其獨特的開發(fā)模式密不可分,開發(fā)周期漫長,甚至被指為變相“囤地”。2010年國土部公布了1457宗閑置土地“黑名單”,和記黃埔榜上有名。

            該名單顯示,和記黃埔搶在2004年“831土地大限”的最后一天,即2004年8月31日,拿下了位于北京朝陽區(qū)姚家園的2H1、2H2地塊,并約定該地塊的開工時間為2005年2月27日,約定竣工時間為2006年10月31日。

            時代周報記者在北京市住建委官網(wǎng)查詢到的《姚家園新村商品住宅(逸翠園(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇))項目建設(shè)方案》顯示,該項目一期計劃建設(shè)時間已被推遲到2005年9月,竣工時間則延遲到2007年12月,二期項目則要等到3年后的2010年2月才開始建設(shè),2013年6月完成,而三期項目則計劃于2011年2月開始建設(shè),2015年12月才能完成,整個項目的建設(shè)周期長達10年之久。

            而和記黃埔獲得的施工許可證信息卻顯示,逸翠園二期和三期約定的開工時間分別為2009年12月1日和2010年12月28日,竣工時間分別為2011年5月9日和2012年3月21日,其項目建設(shè)方案比施工許可證約定的竣工時間分別晚了2年和3年。

            北京市住建委官網(wǎng)信息顯示,2005年11月3日,逸翠園(樓盤詳情 戶型圖 樓盤圖 論壇)一期獲得銷售許可證,6年后的2011年11月26日,該項目二期才獲得銷售許可證,準許銷售面積為92262平方米。截至4月9日的4個月時間里,逸翠園二期普通住宅部分已簽約銷售340套,簽約面積為58141.74平方米,成交總額達17億元,而成交均價也從2005年的9000元/平方米一路漲至2.8萬-2.9萬元/平方米,6年時間,房價飆漲了3倍多。

            在房價飆升的同時,還有土地增值。北京市土地整理儲備中心網(wǎng)站信息顯示,2004年9月29日,北京潤豐房地產(chǎn)開發(fā)公司以7.7億元的價格摘得朝陽區(qū)姚家園113號“青年路地區(qū)C區(qū)住宅”用地,規(guī)劃建筑面積為31.7萬平方米,折合樓面價約為2429元/平方米。此前一個月,和記黃埔拿下的朝陽區(qū)姚家園2H1、2H2地塊,地價或與此相近。

            2011年底,姚家園以東的東壩出讓的一塊住宅混合公建用地,樓面價達到了7648元/平方米,7年時間,地價上漲了3倍。

            和記黃埔的開發(fā)周期一向漫長。公開資料顯示,其在上海已售完的御翠豪庭項目,2002年通過協(xié)議方式以折合樓面地價約2497元/平方米獲得土地,2007年才首次開盤,售價36000元/平方米;2009年最后一次開盤時,報價已漲到70000元/平方米,是當初樓面地價的28倍多。

            無獨有偶,和記黃埔6年前拿下的武漢地塊,至今仍在開發(fā)建設(shè)中。2005年,其以4.2億元的價格拿下位于武漢江漢路京漢大道交會處的P(2005)013地塊,土地面積為105641平方米,折合樓面地價為3167.06元/平方米。2007年,同樣位于京漢大道的昔日地王“金地京漢1903”,光樓面地價就高達6879元/平方米;而在2011年1月11日位于江漢區(qū)常青路附近和青年路59號的兩塊地,拍賣樓面價就分別達到8778元/平方米以及8591.04元/平方米。

            同樣在2005年,和記黃埔還與長江實業(yè)拿下了廣州增城項目,總樓面面積為“13669千平方尺”,直到2011年6月23日才高調(diào)“奠基”。長江實業(yè)2011年度業(yè)績報告顯示,該項目一期計劃于2012年內(nèi)完成。而其位于廣州荔灣黃沙大道的逸翠灣項目地塊更是在2002年10月便已經(jīng)拿下,十年后的今天,和記黃埔官網(wǎng)顯示,該項目仍在銷售中。

            與此同時,2007年4月,和記黃埔以24.5億元正式接手南岸楊家山片區(qū)2500畝土地,宣布投資120億元將該地打造成集中高檔高層住宅、商業(yè)等為一體的新城區(qū)。但是直到4年后的2011年5月1日,該項目才開工建設(shè)。

            時代周報記者多次撥打和記黃埔地產(chǎn)有限公司媒體發(fā)言人李惠明和李翠華的電話,均無人接聽。中國房地產(chǎn)學會副會長、北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強對時代周報記者說,“其他開發(fā)商開發(fā)一個項目要四五年時間,而和記黃埔開發(fā)一個項目卻要花8年甚至10年時間,這實際上就是一種變相囤地。如果是某一個特定的項目,背后可以有什么復雜的原因,但是現(xiàn)在它普遍這么做,這就是它的一種商業(yè)模式。”

                   

    囤地模式并非穩(wěn)賺不賠

            和記黃埔在放慢開發(fā)速度的同時,也在大力買地,在去年的樓市低潮期更是逆勢搶地。2011年6月3日,和記黃埔與河北區(qū)城投公司斥資60億元,聯(lián)合拿下天津城北小劉莊片區(qū)項目。除此之外,2011年,和記黃埔還與長江實業(yè)共同拿下3幅地塊。

            長江實業(yè)年度業(yè)績報告顯示,2011年6月,其與和記黃埔集團各占50%權(quán)益之合營公司成功投得長春國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)商住地塊,面積約15.9萬平方米,總樓面面積約23.7萬平方米;2011年8月,雙方各占50%權(quán)益之合營公司又成功拿下位于大連市西崗區(qū)黑咀子碼頭的商住地塊,面積約14.3萬平方米,總樓面面積約50.5萬平方米,2011年11月,雙方各占50%權(quán)益之合營公司又成功摘得佛山市禪城區(qū)南莊鎮(zhèn)住宅地塊,面積約7.5萬平方米,總樓面面積約18.5萬平方米。

            業(yè)績報告同時顯示,2011年12月,長江實業(yè)與和記黃埔集團聯(lián)手獲得一家內(nèi)地房地產(chǎn)公司的50%股權(quán)權(quán)益,用來發(fā)展位于深圳市福田區(qū)的兩塊商業(yè)用地,總面積約1.4萬平方米,總樓面面積約4.5萬平方米。

    和記黃埔2011年度業(yè)績報告顯示,2011年,集團出售約600萬平方尺已完成物業(yè)的應占權(quán)益,同時增持約600萬平方尺的應占土地儲備權(quán)益。目前,和記黃埔地產(chǎn)及酒店部門土地儲備已達到9900萬平方尺。

            雖然手握1000萬平方米的土地,但腰纏萬貫的和記黃埔也面臨著一定的風險。和記黃埔位于東莞厚街的海逸豪庭項目,因囤地達95個月,于2007年被征收7915萬元的土地閑置費。和記黃埔于2004年8月31日,拿下的北京朝陽區(qū)姚家園2H1、2H2地塊,又登上2010年國土部公布的1457宗閑置土地“黑名單”。

           

            在2010年底,和記黃埔以21436元/平方米的樓面價、總價16.2億元拿下上海趙巷17號“地王”,但到了2011年底拍賣的上海趙巷16號地塊,卻以14.087億元的底價成交,折合樓面價僅為9559元/平方米,當初和記黃埔高價拿下的土地價格已縮水過半。

                    4月7日,和記黃埔位于廣州番禺的高檔樓盤“珊瑚灣畔”,又被網(wǎng)友曝出將以低于1萬元/平方米的價格銷售珊瑚天峰項目。然而,據(jù)新浪樂居報道,現(xiàn)場銷售人員透露,珊瑚天峰特價單位在1.1萬元/平方米左右,并非銷售單價跌破1萬元。

                    雖然和記黃埔地產(chǎn)(廣州番禺)有限公司工作人員在接受時代周報記者采訪時稱:“該項目現(xiàn)在處于封盤狀態(tài),尚未開賣。”但陽光家緣網(wǎng)站數(shù)據(jù)卻顯示,截至4月9日17時為止,該項目已累計銷售32套,網(wǎng)簽均價為15889元/平方米,與原來1.7萬-2.4萬元/平方米的單價相比,實際跌幅在5000元/平方米左右。

            并非囤地模式終結(jié)

            數(shù)據(jù)顯示,2011年,中國商品房銷售面積達到109946萬平方米,同比增長4.9%;商品房銷售額為59119億元,同比增長12.1%,增速比上年回落6.8個百分點。

            “房地產(chǎn)的上半場已經(jīng)結(jié)束,下半場正在徐徐拉開帷幕。房地產(chǎn)行業(yè)將從非正常的弱周期狀態(tài)回歸其強周期行業(yè)的屬性,周期的波動隨之加劇。”深圳世聯(lián)地產(chǎn)[14.20 2.75% 股吧 研報]顧問股份有限公司(以下簡稱為“世聯(lián)地產(chǎn)”)在3月23日公布的2011年度報告中稱。

            世聯(lián)地產(chǎn)分析,從其他國家在“劉易斯拐點”之后的發(fā)展經(jīng)驗可以看出,采取積極的刺激政策往往只會導致通脹和資產(chǎn)泡沫。由此對照本輪房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控,不難理解中央的決心和調(diào)控的力度。持續(xù)和深入的調(diào)控,將加速推動中國房地產(chǎn)行業(yè)進入下半場。

            在房地產(chǎn)市場下半場開幕之際,和記黃埔也加快了開發(fā)速度。和記黃埔在2011年度業(yè)績報告中稱,“若市場情況許可,集團在香港與新加坡,以及成都、深圳、廣州、西安、東莞等12個內(nèi)地城市合作的多項住宅與商業(yè)物業(yè)共1320萬平方尺將于2012年完成。”

            但中國房地產(chǎn)學會副會長、北京大學房地產(chǎn)研究所所長陳國強并不認為這意味著和記黃埔的“囤地”模式在轉(zhuǎn)變,今年,和記黃埔的計劃開發(fā)量是去年的兩倍,有可能是偶然性的,因為去年抄底儲備了一些土地,另外也不排除因開發(fā)速度過慢,政府對它有所壓力。

            長江實業(yè)業(yè)績報告顯示,和記黃埔與長江實業(yè)共同持有的項目,計劃于2012年內(nèi)完成的包括建筑總面積為8.4萬平方米的廣東番禺區(qū)的珊瑚灣畔第三期,建筑面積為11萬平方米的廣東增城項目第一期,以及建筑面積為14.7萬平方米的重慶南岸區(qū)的珊瑚水岸第二期等。

            “集團之物業(yè)組合質(zhì)素優(yōu)越,位置理想,即使香港寫字樓租金承受之壓力日益增加,預期于2012年持續(xù)有良好表現(xiàn)。”和記黃埔稱。“今年開工建設(shè),至少要等半年、一年后才能上市,到時候市場可能就轉(zhuǎn)暖了,這又是一種短周期的操作模式。”陳國強說。(時代周報)

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