近期，釋放新一輪刺激“剛需”入市政策儲備的消息引起了不小反響。盡管該儲備政策主要針對首套房優(yōu)惠政策的常態(tài)化、制度化，最終目的是建立一套保證合理、非投機投資住房消費的長效政策機制，但還是引起了相關人士和機構的擔憂，投資性需求會不會借道政策優(yōu)惠登堂入室，房價會不會因為刺激政策的實施而再次上漲？

　　上述諸多擔憂不無道理，2008年底刺激“剛需”的政策確實引發(fā)了投資性需求的膨脹和房價的報復性反彈，問題的關鍵是如何界定“剛需”刺激政策的覆蓋范圍。事實上，不管是研究鼓勵“剛需”的刺激政策，還是研究鼓勵非投資投機住房消費的刺激政策，不外乎在首次購房需求和改善性購房需求中做文章。

　　首次購房需求毫無疑問應當獲得政策支持，關鍵是此前被限購、限貸所凍結的部分改善性需求是否應該被納入此次刺激政策的范疇。按道理講，住房需求必然會隨著收入增加和生活質量提升而不斷升級，新房換舊房、大房換小房和為父母購房、為子女買學位房、為生活休閑和旅游度假購房等等改善性需求將不斷增長，這些都應屬于“剛需”或非投資投機性住房消費。但是，投資性需求和改善性需求在購房時是難以區(qū)分的，只能在購買后房屋的具體用途上區(qū)分，即自住還是出租或出售以尋求短期或長期的增值收益。即便屬于改善性需求的，也可能會由于隨后的出售或出租行為而有意或無意地轉變成投資或投機性需求。因此，我們無法在購房資格或優(yōu)惠準入的環(huán)節(jié)區(qū)分改善性需求和投資性需求，問題的關鍵是控制房價上漲預期導致的投資欲望。目前，主要城市房價盡管有所回調(diào)但降幅非常有限，動態(tài)看處于2009年以來快速上漲后的高位平穩(wěn)階段，在未來一段時期內(nèi)，房價再次上漲的驅動力和反彈的壓力依舊存在，改善性需求確實需要支持但目前還不具備條件。如果將改善性需求也納入此次政策優(yōu)惠覆蓋的范疇，2009-2010年投資性購房盛宴和房價報復性反彈的一幕將會又一次上演。