據新聞晨報報道，進入2012年，上海寫字樓市場在供需兩端均呈現出非核心區(qū)域表現日益活躍的特征。除了靜安嘉里中心可能成為年內唯一在傳統CBD區(qū)域交付的超甲級項目之外，多數市場新增供應都集中在次核心區(qū)。來自世邦魏理仕寫字樓統計報告顯示，預計全年供應量的75%以上來自于非核心區(qū)域，虹口和閘北等區(qū)域的寫字樓市場將快速成長，其中比較有代表性的項目環(huán)智國際大廈、申虹廣場、隆宇國際商務廣場等。業(yè)內人士指出，考慮到目前核心區(qū)域與次級區(qū)域間逾50%的租金差，一些成本敏感租戶有核心區(qū)域向次級區(qū)域搬遷的情況時有發(fā)生，此外，由于在核心區(qū)域項目很難再有整層面積滿租企業(yè)擴租需求，部分企業(yè)正在尋覓外遷機會。

　　次核心區(qū)寫字樓供應足租金穩(wěn)

　　來自高力國際的寫字樓報告顯示，第一季度有兩個次核心商務區(qū)甲級寫字樓落成，分別是環(huán)智大廈和中信泰富申虹廣場，為次核心商務區(qū)甲級寫字樓市場帶來了71455平方米的新增供應。由恒基兆業(yè)地產開發(fā)的環(huán)智大廈是一座29層高的辦公大樓，位于閘北區(qū)天目西路恒豐路交匯處。該項目總建設面積有44522平方米，其中寫字樓部分面積有31679平方米，目前該有項目租金報價在民幣4.5至6元/天/平方米；中信泰富申虹廣場位于四川北路，緊臨軌交10號線四川北路站，寫字樓面積有39776平方米，租金報價在4.5至5.5元元/天/平方米。

　　高力國際華東及西南區(qū)、投資服務中國區(qū)董事總經理翁琳表示：“2012年第一季度次核心商務區(qū)甲級寫字樓的平均租金上漲至每天每平方米4.7元，環(huán)比增長1.7%，同比增長11.7%，這表明雖然最近半年里有幾個新項目相繼落成，但市場需求依然強勁。”

　　一季度次核心區(qū)吸納量超60%

　　雖然2012年第一季度寫字樓平均租金增速進一步放緩，僅環(huán)比微漲0.5%至人民幣257.3元/月/平方米，但核心區(qū)甲級寫字樓的低空置率是推升市場租金的主要動力，空置率則僅為4.1%，這成為次核心商務區(qū)寫字樓受到企業(yè)追捧的原因之一。世邦魏理仕辦公樓部人士表示：“今年一季度次核心區(qū)域寫字樓吸納量超過60%，不少高品質樓宇表現活躍，例如浦東嘉里城本季就簽訂了幾個大面積租約。”

　　筆者觀察到，近期上海寫字樓整層交易頻現次核心區(qū)，例如國美電器在虹口區(qū)合生財富廣場租賃了1800平方米，諾華公司在閘北區(qū)環(huán)智國際大廈租賃了2900平方米，此外，錦江麒麟、唯益食品也確定了整層租賃。而在去年下半年，這樣的大手筆租賃交易還只是多發(fā)生在核心區(qū)，來自戴德浪梁行的統計數據顯示，上海銀行在1788國際中心租賃3300平方米的辦公面積；RCS公司、京都律師事務所、嘉吉公司分別在上海環(huán)貿廣場租賃2400、7200、4800平方米的辦公面積；康寧、豐田通商公司分別在會德豐廣場租賃3000和4000平方米的辦公面積；富國基金公司在浦東新區(qū)的國金中心2期租賃5200平方米的辦公面積。

　　戴德梁行華東區(qū)企業(yè)服務部主管、董事傅翀宇則表示：“市場主力客戶的需求仍然保持健康穩(wěn)定的發(fā)展，大公司不斷在擴張兼并中，中小型公司在持續(xù)的進入上海市場和多元化發(fā)展導致需求增加，加上核心區(qū)項目已經達到或者超過了80%甚至90%的入住率，使得部分企業(yè)也開始轉而關注次核心區(qū)。”

　　企業(yè)后臺需求催生辦公地外擴

　　進入2012年，中國政府決心加快金融市場自由化進程，并將上海打造成為全球金融中心，例如僅在今年1月，中國證監(jiān)會給六家投資機構發(fā)放了合資格境外機構投資者牌照，總批準投資額達6億美元，近2011年批準總額的30%。

　　第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部負責人簡可分析：“這將進一步支持寫字樓市場需求，尤其在浦東陸家嘴區(qū)域。預計小陸家嘴租金持續(xù)上升，鑒于此，越來越多的企業(yè)將會遷其后臺業(yè)務至竹園等區(qū)域。”

　　世邦魏理仕辦公樓部負責人則把次核心區(qū)寫字樓市場對于核心區(qū)域市場的影響擴大到全市范圍，不僅陸家嘴外灘金融集聚帶區(qū)域，將催生張江、漕河涇等金融后臺服務區(qū)域，原本的次核心區(qū)也涌現不少新建高品質寫字樓，如虹口、閘北，從南京西路等核心區(qū)域到張江等工業(yè)園區(qū)之間，出現了一片可供填補的區(qū)域，租金又只是核心樓宇的一半，一些成本敏感租戶有核心區(qū)域向次級區(qū)域搬遷的案例仍將時有發(fā)生。

　　當然，寫字樓郊區(qū)化并不適合所有的公司，一些本身對樓宇地段要求較高的公司，依舊會選擇核心地段最好的寫字樓，例如嘉里中心二期、古北財富二期、上海環(huán)茂廣場、陸家嘴金融服務大廈等，而制造業(yè)、貿易、工業(yè)類企業(yè)今年選擇次核心甚至郊區(qū)化的趨勢預計特別明顯。