中原地產(chǎn)稱,這一項(xiàng)目除中原地產(chǎn)代理分銷外,還有其他中介公司參與代理銷售,整個(gè)中介行業(yè)被拖欠的傭金金額不止上述2000萬(wàn)元。
俗話說(shuō),好事不出門,壞事傳千里。近期,有最牛商鋪案之稱的四兄集團(tuán)中華商城項(xiàng)目負(fù)債一事,在質(zhì)疑聲中持續(xù)發(fā)酵。
僅僅以4億多元購(gòu)入,在一年半時(shí)間里卻設(shè)定了超過(guò)7億元的抵押值,并向社會(huì)投資者出售商鋪?zhàn)赓U權(quán)的中華商城昨日(5月9日)又被曝存在新的負(fù)債。有市場(chǎng)人士稱,中原地產(chǎn)的2000萬(wàn)元傭金也被拖欠。昨日,中原地產(chǎn)方面向 《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者證實(shí)了這一消息。
上海杜躍平律師事務(wù)所主任律師杜躍平告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者,如果中華商城資不抵債,在破產(chǎn)清償時(shí),對(duì)各債權(quán)方的償債將按相關(guān)各方的司法判決書(shū),排定先后償付順序。因此,中原地產(chǎn)很難獲得優(yōu)先賠償,這也意味著中原地產(chǎn)的上述被拖欠傭金可能很難全款收回。
而中原地產(chǎn)的麻煩,還不僅限于此。昨日,上海灘商廈的一位購(gòu)房者表示,他將以中原地產(chǎn)沒(méi)有盡到產(chǎn)權(quán)調(diào)查義務(wù)為理由,向該公司發(fā)起訴訟。有知情人士進(jìn)一步爆料,中原地產(chǎn)因?yàn)殇N售上述項(xiàng)目拖欠公司經(jīng)紀(jì)人的傭金也未支付,相關(guān)經(jīng)紀(jì)人可能會(huì)和小業(yè)主一同向中原地產(chǎn)方面發(fā)起維權(quán)。對(duì)此,中原地產(chǎn)方面予以否認(rèn)。
巨額傭金難收回
上述被拖欠的2000萬(wàn)元傭金,對(duì)中原地產(chǎn)來(lái)說(shuō)是個(gè)不小的數(shù)字。該公司內(nèi)部人士介紹道,公司去年?duì)I業(yè)收入為7億多元,中介行業(yè)的平均凈利潤(rùn)水平僅為10%,這一數(shù)據(jù)在世聯(lián)地產(chǎn)(002285)2011年年報(bào)中也有所體現(xiàn)。根據(jù)上述年報(bào),營(yíng)業(yè)總收入達(dá)16.56億元的世聯(lián)地產(chǎn),歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)僅為1.57億元。
根據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者此前的報(bào)道,上述最牛商鋪此前被銀行認(rèn)同的估值為7億元,而該商鋪的抵押值卻超過(guò)7億元,且向普通投資者出售的房屋租賃權(quán)金額無(wú)法計(jì)算。
對(duì)此,一份據(jù)稱是來(lái)自項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)商——四兄集團(tuán)的總經(jīng)理于波錄音顯示,總的或有負(fù)債總額不超過(guò)25億元,資產(chǎn)價(jià)值有65億元。
上述資產(chǎn)價(jià)值的估計(jì)值,來(lái)自一份難以被認(rèn)證的估價(jià)報(bào)告。根據(jù)上述報(bào)告,僅中華商城的價(jià)值就達(dá)到14億元。然而,一位有著多年估價(jià)經(jīng)驗(yàn)且持有建設(shè)部頒發(fā)的房地產(chǎn)估價(jià)資質(zhì)的估價(jià)師對(duì)這一估價(jià)持質(zhì)疑觀點(diǎn)。
中原地產(chǎn)被拖欠2000萬(wàn)元傭金一事的曝光,使得業(yè)內(nèi)更加懷疑這一項(xiàng)目的真實(shí)負(fù)債金額。根據(jù)目前的中介業(yè)代理行規(guī),一般項(xiàng)目代理的傭金比例為總銷售額的1%。由此計(jì)算,中原地產(chǎn)代理銷售的中華商城、上海灘商廈兩個(gè)項(xiàng)目的總金額已超過(guò)20億元。
與此同時(shí),如果再加上各家銀行以及自然人借款,四兄集團(tuán)方面通過(guò)借貸及銷售中華商城、興宇大酒店、上海灘商廈以及金山義烏小商品市場(chǎng)獲取的總?cè)谫Y額或不止25億元。據(jù)悉,僅中華商城一個(gè)項(xiàng)目的抵押值就超過(guò)了7億元。
對(duì)此,中原地產(chǎn)方面回復(fù)稱,不太清楚中華商城和上海灘商廈的具體傭金比例。但可以肯定的是金山義烏小商品市場(chǎng)和興宇大酒店兩個(gè)項(xiàng)目不是中原地產(chǎn)所代理的。而這一項(xiàng)目除中原地產(chǎn)代理分銷外,還有其他中介公司參與代理銷售,整個(gè)中介行業(yè)被拖欠的傭金金額不止上述2000萬(wàn)元。
對(duì)于中原地產(chǎn)來(lái)說(shuō),四兄集團(tuán)上述難以算清的負(fù)債,將是該公司追回被拖欠傭金的最大障礙。杜躍平說(shuō),如果四兄集團(tuán)最終破產(chǎn),員工工資等肯定將是首先償付的。其他款項(xiàng)的清償順序,則由法院判決文書(shū)確定。
或被投資者起訴
對(duì)中原地產(chǎn)來(lái)說(shuō),巨額傭金被拖欠還不是最大的麻煩。部分購(gòu)買了上海灘商廈的產(chǎn)權(quán)業(yè)主昨日向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示,由于中原地產(chǎn)沒(méi)有履行產(chǎn)權(quán)調(diào)查義務(wù),他們將起訴中原地產(chǎn)。根據(jù)這些業(yè)主的介紹,中原地產(chǎn)在接手這一項(xiàng)目時(shí),上海灘商廈就已經(jīng)設(shè)定被抵押,但中原地產(chǎn)方面沒(méi)有告知購(gòu)房者上述信息。在購(gòu)房者購(gòu)買之后,也沒(méi)有協(xié)助購(gòu)房者作預(yù)告登記,因此導(dǎo)致購(gòu)房者最后無(wú)法辦理交易登記手續(xù)。
對(duì)業(yè)主的上述表述,中原地產(chǎn)方面曾回應(yīng)稱,上海灘商廈是代理項(xiàng)目,僅向開(kāi)發(fā)商收取傭金,并不涉及到為購(gòu)房者提供中介服務(wù)事宜。
但杜躍平表示,即使中原地產(chǎn)并未向購(gòu)房者提供中介服務(wù),該公司仍然需要履行相應(yīng)的義務(wù),因此要對(duì)此事負(fù)次要責(zé)任。
事實(shí)上,在中原地產(chǎn)接手代理上述項(xiàng)目前,其他中介公司也曾接到了中華商城等項(xiàng)目發(fā)出的代理邀請(qǐng),但有些中介公司回絕了這一邀請(qǐng)。上海一家中介公司的相關(guān)人士透露,此前該公司法務(wù)人士在審核過(guò)中華商城的相關(guān)法律合同時(shí),發(fā)現(xiàn)其中存在不少問(wèn)題,最后建議代理部門不接手這一項(xiàng)目。而比起這家中介公司,中原地產(chǎn)無(wú)論在經(jīng)驗(yàn)和資歷上都要更勝一籌。
為什么中原地產(chǎn)會(huì)接手存在明顯風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目?在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控下,上述問(wèn)題的答案不言而喻。由于二手房業(yè)務(wù)的萎縮,上海的地產(chǎn)中介不得不靠賣一手房“謀生”。然而,這其中也蘊(yùn)藏著大量的風(fēng)險(xiǎn)。此前就有上海一家中介公司的經(jīng)紀(jì)人通過(guò)微博透露,所代理的某樓盤一直拖欠該機(jī)構(gòu)傭金。