據(jù)中原集團(tuán)研究中心發(fā)布的最新報(bào)告，受開發(fā)商資金壓力加大影響，近期商業(yè)地產(chǎn)整體出售案例繼續(xù)活躍，本月又有3宗成交案例。寫字樓銷售量由于受住宅市場調(diào)控及經(jīng)濟(jì)前景不明朗的影響，成交增長乏力，整體看前4月成交同比明顯回落。寫字樓租賃市場除京滬兩地仍然活躍外，其余城市近期租賃市場表現(xiàn)平淡，雖然本月租金仍然出現(xiàn)環(huán)比上漲，但漲速明顯放緩。未來經(jīng)濟(jì)的走勢仍將是決定寫字樓市場變化的主要因素。

        供求雙雙回落低位

        4月，北、上、廣、深四大城市寫字樓供求環(huán)比均小幅回落，總供應(yīng)面積50.39萬平方米，環(huán)比回落23%；銷售面積為32.75萬平方米，環(huán)比回落32%。其中供應(yīng)面積依然保持在去年的平均水平，而銷售面積去年均值相比減少23%。1-4月，四大城市寫字樓供應(yīng)面積同比增長54%，而成交同比減少17%，供求比為1.18，呈現(xiàn)供略大于求的格局。

        而在商用地塊的供求方面，同樣不樂觀。土地13個(gè)重點(diǎn)城市商辦用地?cái)?shù)據(jù)顯示，4月份供求量依然低位徘徊，處于2008年以來的歷史低位，與前三月的月均水平相比分別縮減59%及1%。前四月，商辦用地供求量同比均下降35%，受此影響，商辦用地出讓金同比大減48%。

        從中原監(jiān)測的13個(gè)重點(diǎn)城市數(shù)據(jù)來看，4月份居住、商辦用地流標(biāo)率雙雙再度攀升，分別達(dá)20%及24%，較前兩個(gè)月的低位水平顯著回升。受主營業(yè)務(wù)新房銷售環(huán)比回落影響，在高庫存壓力下，開發(fā)商購地意愿進(jìn)一步降低，使得4月流標(biāo)率大幅反彈。

        價(jià)格走勢各地分化

        4月，各大城市寫字樓價(jià)格出現(xiàn)明顯的分化走勢。其中深圳受寫字樓價(jià)格偏高及未來經(jīng)濟(jì)走勢不明朗等因素的影響，投資者心態(tài)日趨謹(jǐn)慎，本月寫字樓價(jià)格環(huán)比大幅下跌4.75%。目前價(jià)格從高位已滑落10%。成都寫字樓價(jià)格則延續(xù)了良好的上升趨勢，本月環(huán)比升幅為1%，前四月已累計(jì)上升4.23%。本月深圳、杭州寫字樓回報(bào)率大幅上升，其他城市回報(bào)率則變化不大。

        據(jù)了解，近期收購案例依然集中在北京、上海、廣州這些一線城市，而出售方均為以住宅開發(fā)為主的國內(nèi)大型開發(fā)商。這一現(xiàn)象表明，在宏觀調(diào)控的大環(huán)境下，知名房企也更愿意持有現(xiàn)金而非經(jīng)營性物業(yè)，預(yù)計(jì)未來商業(yè)地產(chǎn)的大宗交易案例仍將頻繁出現(xiàn)。

        2011年主要城市寫字樓市場出現(xiàn)了明顯的量價(jià)齊升，其主要原因是經(jīng)濟(jì)的回暖和住宅市場調(diào)控的擠出效應(yīng)。然而，2012年以來，寫字樓市場無論是租賃還是銷售市場均出現(xiàn)了高位盤整的趨勢。中原集團(tuán)研究人士表示，這一方面是由于中國經(jīng)濟(jì)的主動(dòng)性調(diào)整，另一方面房地產(chǎn)市場的調(diào)控效應(yīng)逐步波及到商業(yè)地產(chǎn)市場，投資者出現(xiàn)了信心不足。預(yù)計(jì)未來寫字樓市場盤整仍將持續(xù)，租售或?qū)⒃诮?jīng)濟(jì)探底后重新恢復(fù)活躍。