歷經(jīng)六年之后，恒大于啟東的“巨無霸”項目終于將在6月入市銷售了。此項目的波折前進，倒和恒大從2008年初至今的過程頗為相符。
5月14日，恒大的海上威尼斯項目在上海揭開面紗。據(jù)了解，該項目位于長江入?？谏虾Ｊ谐缑鲘u的北岸，啟東寅陽鎮(zhèn)寅興墾區(qū)外側(cè)東南部沿海，與上海隔江相望。
啟東項目開放
資料顯示，該項目集住宅、酒店、會議、飲食、娛樂、運動、保健與商業(yè)于一體，是一個超大型的綜合旅游度假居住區(qū)。項目建設(shè)用地規(guī)劃近9000畝，總建筑面積近700萬平方米，其中住宅面積約630萬平方米，總戶數(shù)接近4.7萬套。開發(fā)建設(shè)內(nèi)容包括威尼斯五星級酒店、國際知名雙語幼兒園、國家重點中小學(xué)、國際會議中心、商業(yè)中心、娛樂中心等九大中心。
為匹配上海國際化大都市的地位，恒大專門為上海市民量身打造了海上威尼斯這一集團目前規(guī)模最大的綜合高端項目。專程奔赴上海的恒大集團董事局主席許家印表示。
為了宣傳此項目，恒大海上威尼斯專門在上海建起了一個展示中心，選址上海展覽中心西二館，并對外開放。
值得一提的是，這個展示中心可謂大手筆，包下了西二館整個3000平方米展廳，展示時間長達半年左右，恒大將其取名為“海游館”，意在通過3D等形式，帶給上海市民前所未有的“海生活”體驗。
事實上，今年銷售目標為800億元的恒大地產(chǎn)對此項目的確是寄以厚望，據(jù)此前券商透露，恒大預(yù)期該項目的銷售目標是50-60億元。
不過，花旗發(fā)表研報稱，下月推售的江蘇啟東大型項目，銷售額難以達到管理層預(yù)期的50至60億元，相信20至30億元較為合理。
該行表示，雖對啟東項目未有太大憧憬，但全年銷售目標并未計及該項目，認為啟東項目能為恒大帶來額外作用。
六年曲折歷程
再過一個月，啟東項目終于將開盤銷售了，而此前，此項目也可以說歷經(jīng)坎坷。
啟東項目曾一度占恒大整個土地儲備量的1/3。2006年底，恒大在啟東市寅陽鎮(zhèn)開始圍海造田，總計8968畝。此地與對面的崇明島，相隔3公里的海灣。如果修通跨海大橋，啟東到上海的車程將由現(xiàn)在的4個小時變?yōu)?0分鐘。在恒大首次上市的招股說明書上，該地塊估值達344億多人民幣，是其上市籌碼的重中之重。
當(dāng)時，恒大看中了啟東海岸線上的6平方公里荒灘，在這里進行萬畝圍海造田，建設(shè)一個總體量約1700萬平方米、投資額達75億元的“北上海威尼斯水城”，定名為“金碧天下”。
在恒大當(dāng)時的規(guī)劃中，這是一個集酒店、會議、運動、康體、飲食、娛樂、商業(yè)于一體的大型國際旅游度假中心，總投資將達75億元。其一期工程計劃在2009月份開工，2010年正式推向市場，預(yù)計整個項目將花費12年時間。
讓啟東項目受到業(yè)內(nèi)極大關(guān)注的事件是，在恒大2007年的招股計劃書中顯示，啟東地塊的估值超過了300億元，甚至接近了啟東市2008年全年GDP總值327億元。
定價或成關(guān)鍵
看得出來，在恒大近幾年的發(fā)展過程中，啟東項目是最受關(guān)注和爭議的一個。而如今，這個項目或許終將“苦盡甘來”
如此體量的項目，也將成為今年恒大最重要的新推樓盤，據(jù)恒大人士向觀點地產(chǎn)新媒體透露，雖還未確定具體的開盤時間、首期貨量及價格，但可以確定的是屆時將推出多種類型產(chǎn)品，包括高層及低密度住宅等。
面對這樣一個明確指向上海的超大型項目，上海中原研究總監(jiān)宋會雍表示，這個項目很明顯就是指著上海來進行銷售的，而此前這樣定位的項目在上海周邊也是有先例的。
其稱，這種上海周邊的項目基本的定位都是從上海吸引買家或投資者，據(jù)中原方面此前統(tǒng)計，大約30%左右的消費者應(yīng)該是來自上海的投資客。
宋會雍指出，一個項目的主力一定要依賴本地的購買力，如果太過依賴外地的消費那么風(fēng)險太大，“畢竟上海不是海南，投資客的比例沒有那么多”。
宋會雍認為，恒大啟東項目未來的一個關(guān)鍵就是看開發(fā)商如何激活本地需求，從而形成有效穩(wěn)定的銷售支撐。
上述人士表示，其實對于上海人而言，啟東并不具備成為第一居所的條件，一個最簡單的因素就是，和同樣為上海周邊地區(qū)的昆山而言，到啟東的過路費要貴的多，而昆山未來會實現(xiàn)與上海的公共交通鏈接，但啟東除了使用私家車之外，目前尚無其他的公共交通。
“因為交通條件的限制，啟東的投資氛圍弱化，如果外圍投資減少，而啟東本身又沒有產(chǎn)業(yè)帶，那么這里未來很難成熟。”宋會雍稱，除非是買來準備將來養(yǎng)老，否者購房者花近百萬在啟東購房可能并不值得。
在宋會雍看來，在一個月之后，恒大啟東項目入市銷售最為關(guān)鍵的因素將是價格，“價格是否有競爭力，是否穩(wěn)定將成為這個項目銷售是否成功的決定因素”。
