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  • 萬通看好工業(yè)地產(chǎn) 欲借美國模式做工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的萬達

    2012年05月28日 16:07
    來源:贏商新聞
    萬通看好工業(yè)地產(chǎn) 欲借美國模式做工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的萬達 萬通·盛世馨園

      作為一家剛剛度過20周年的房地產(chǎn)企業(yè),萬通是行業(yè)里為數(shù)不多的、完整走過房地產(chǎn)一輪周期的公司,而在當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨困境的當(dāng)下,萬通最看好的一塊業(yè)務(wù)正是工業(yè)地產(chǎn)。

      鄭沂表示,對于中國市場來說,工業(yè)地產(chǎn)是一塊非常廣大的藍海,目前中國最大的公司持有面積不過幾百萬平米。而早在2010年,萬通已確定了工業(yè)地 產(chǎn)的美國發(fā)展模式,即持有收租、包括跟企業(yè)進行配套。

      “在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域,美國模式是能夠達到核心競爭力的模式。”鄭沂說。

      但是,在中國,很少有企業(yè)會堅持持有收租的方式發(fā)展企業(yè),其根本原因何在?

      鄭沂認(rèn)為,中國企業(yè)面臨三個問題。第一,資金問題,持有項目需要有非常強的資金實力;第二,短期利潤問題,持有項目意味著在孵化器產(chǎn)生的利潤 現(xiàn)金流非常低,需要較長時期才能產(chǎn)生資金回報;第三,退出問題,在中國持有資產(chǎn)五年、十年,大多公司總歸要進行資產(chǎn)變現(xiàn)或退出。這三個問題導(dǎo) 致中國企業(yè)無論做商業(yè)地產(chǎn)也好,產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也好,都無法享受利潤更豐厚的增值收益。

      那么,美國模式是如何做的呢?

      第一,美國公司沒有錢就通過基金去發(fā)行,把市場上很多看好這些資產(chǎn)增值的投資人聚集在一起來投資,這樣就可以把資金的量、規(guī)模,通過基金的形 式拓展,做成大家來分享。

      第二,工業(yè)地產(chǎn)分成不同階段,可用不同的基金來支撐。比如說開發(fā)階段和孵化階段,這兩個階段沒有產(chǎn)生非??斓默F(xiàn)金流,在這兩個階段多用私募基 金來做,私募基金沒有向公開市場去發(fā)行,沒有像上市公司一樣需要月報、季報、年報,不需要把短期利潤看得非常重。因為這樣一個私募基金無須關(guān) 注公司財務(wù)報表,而只須關(guān)注退出時一次性給投資人帶來的資產(chǎn)收益即可。

      第三,基金在美國有做得非常好的REITS,這就是工業(yè)地產(chǎn)在開發(fā)、孵化階段后,還有一個成熟階段,成熟階段就會用REITS來支撐。事實上,大家對 REITS通常有一個誤解,認(rèn)為它可以投入到開發(fā)或任何地方。其實并非如此,第一它只能投入商業(yè)地產(chǎn),第二它只投入成熟階段,這一階段投資人看的是 租金分紅。

      “美國最大持有零售物業(yè)公司的市值和最大持有工業(yè)物業(yè)公司的市值規(guī)模差不多。而中國有14億人口,現(xiàn)在與未來都將扮演世界工廠的角色 ,否則14億人的酒業(yè)就沒辦法解決。因此,制造業(yè)在中國未來很長一段時間一定是中國立國之本。中國工業(yè)地產(chǎn)的未來大有可為。”鄭沂說。

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