據(jù)第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)報(bào)道，昨日，越秀地產(chǎn)（00123.HK）和越秀房產(chǎn)投資信托基金（00405.HK）（下稱“越秀房托”）共同宣布，越秀地產(chǎn)計(jì)劃把旗下的廣州國(guó)際金融中心（下稱“廣州IFC”）注入越秀房托，交易對(duì)價(jià)為134.4億元。
在其他開(kāi)發(fā)商絞盡腦汁均難以打通融資通道的情況下，越秀地產(chǎn)此番運(yùn)作充分顯示其雙融資平臺(tái)的優(yōu)勢(shì)。目前越秀地產(chǎn)持有越秀房托35.58%的股份。
此番交易對(duì)應(yīng)的價(jià)格包括總對(duì)價(jià)88.5億元、開(kāi)發(fā)貸款45億元，以及少數(shù)股東權(quán)益9000萬(wàn)元；交易標(biāo)的物業(yè)總建筑面積為45.74萬(wàn)平方米，對(duì)應(yīng)物業(yè)單價(jià)為2.94萬(wàn)元/平方米。
據(jù)悉，交易標(biāo)的廣州IFC為越秀地產(chǎn)旗下最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，截至3月底其評(píng)估值已達(dá)153.7億元。越秀地產(chǎn)及越秀房托投資者關(guān)系總監(jiān)夏恒良透露，目前廣州IFC的租金普遍在200元/平方米·月以上，部分高層的租金已經(jīng)超過(guò)300元，而廣州2011年的寫(xiě)字樓平均租金在155元左右。
越秀集團(tuán)及越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)陸志峰也表示，項(xiàng)目“年底達(dá)到70%的出租率不成問(wèn)題”。越秀房托副行政總裁林德良預(yù)計(jì)，廣州IFC未來(lái)一兩年的租金回報(bào)率大約在6%，但五六年后可以達(dá)到成熟狀態(tài)，預(yù)計(jì)租金回報(bào)大約可以到9%。
越秀房托2011年年報(bào)顯示，該基金目前的物業(yè)組合不過(guò)5項(xiàng)，分別是白馬大廈、財(cái)富廣場(chǎng)、城建大廈、維多利亞廣場(chǎng)以及越秀新都會(huì)大廈，均來(lái)自于母公司越秀地產(chǎn)。而這些物業(yè)整體出租率約為99.25%。這意味著，目前廣州IFC不足70%的出租率離該基金旗下的成熟物業(yè)的平均出租率還有較大差距。
據(jù)信托契約，越秀房托須向基金單位持有人分派最少90%的可分派收入總額，而截至2011年12月31日，越秀房托向基金單位持有人分派相當(dāng)于越秀房托的100%可分派收入總額。因此，截至2011年12月31日，其現(xiàn)金及銀行結(jié)存不過(guò)5.2億元，負(fù)債率為27%。
對(duì)于如何籌集此番收購(gòu)資金，越秀房托在公告中稱：不少于12億將由境外銀行借款完成；其余不少于54.50億將由配發(fā)新基金來(lái)融得，其中約36%配售予越秀地產(chǎn)（交易后越秀地產(chǎn)對(duì)越秀房托的持股比例與交易前相等），約64%配售予獨(dú)立第三方的機(jī)構(gòu)及專業(yè)投資者；另外不少于24.00億元的遞延基金單位發(fā)行予越秀地產(chǎn)，將于2016年12月31日起發(fā)行，此后每年轉(zhuǎn)換量不會(huì)超過(guò)2%。
根據(jù)信托契約，越秀房托的最高負(fù)債比率為45%。完成此番收購(gòu)后，預(yù)計(jì)其負(fù)債率將由去年底的27%上升至30.5%左右。
早在幾年前，廣州IFC將置入信托基金的傳言就不絕于耳，但最早的消息顯示，越秀集團(tuán)原本計(jì)劃將其作為國(guó)內(nèi)首只REITs的物業(yè)。此番將其置入香港的房托平臺(tái)，顯示出該集團(tuán)加速“地產(chǎn)+房托”雙輪驅(qū)動(dòng)的意圖。
越秀地產(chǎn)執(zhí)行董事唐壽春表示，這次交易對(duì)越秀地產(chǎn)而言，會(huì)確認(rèn)收益約5億元到7億元，減少大約45億元的銀行負(fù)債，帶來(lái)現(xiàn)金款項(xiàng)凈額約40億元，增加了越秀地產(chǎn)的流動(dòng)資金狀況。
“越秀地產(chǎn)得到資金補(bǔ)充后，將會(huì)考慮加快開(kāi)發(fā)進(jìn)度，尋求機(jī)會(huì)增加土地儲(chǔ)備。”唐壽春透露。
