廣西的北海、海南的“天涯海角”……很多在地產圈里混了十幾年的“老人”，至今都還記得上世紀90年代旅游城市的樓市泡沫。當泡沫破裂時，出現(xiàn)的大量“爛尾樓”讓當地的房產業(yè)從此一蹶不振。
如今，在樓市調控的大背景下，新一輪的旅游地產泡沫又開始漸隱漸現(xiàn)。從海南島到惠州東海岸、渤海灣、山東半島，再到云南西雙版納，如今隨處可見開發(fā)商以旅游地產之名跑馬圈地的影子。
自2009年以來，發(fā)展旅游和文化產業(yè)日漸被提升到國民經濟戰(zhàn)略性支柱產業(yè)的高度，圍繞旅游度假、生態(tài)養(yǎng)生、養(yǎng)老需求的旅游地產開發(fā)成為開發(fā)商爭相追捧的投資熱點，旅游地產開發(fā)到了白熱化階段。
據統(tǒng)計，萬科、華僑城、中信、華潤、海航、萬達、恒大、龍湖、中坤、中弘地產、富力、世茂、雅居樂、佳兆業(yè)等房地產行業(yè)前100名的房企中，至少有三分之一介入了旅游地產領域。
旅游財富網初步統(tǒng)計數據顯示，2012年一季度，全國旅游地產投資繼續(xù)井噴，投資上億元的簽約項目就有近70個，總規(guī)模達2600多億元。而今年1~4月，全國房地產總投資為15835億元，可見旅游地產的投資熱度。
房企扎堆涌入旅游地產
與商業(yè)地產一樣，隨著房地產行業(yè)發(fā)展形勢的變化，越來越多的房企因調控而選擇旅游地產領域，試圖搶占下一輪房地產行業(yè)的經濟高地。近年來旅游經濟的上升也帶動了旅游地產的投資熱潮。
實際上，國內旅游地產項目從2006年、2007年開始逐漸增多。中信建投研報顯示，截至2010年底，國內已有超過50家房企涉足旅游地產，涉及項目金額超過3000億元，旅游地產項目的投資占2010年全國房地產開發(fā)投資48267億元的比例超6.2%。
從開發(fā)商扎堆的海南島到惠州東海岸、長三角區(qū)域，再到山東半島、環(huán)渤海區(qū)以及云南的西雙版納，從濱海度假到內地山水園林，越來越多的開發(fā)商正在旅游地產項目上“跑馬圈地”。
目前從事旅游地產的代表房企包括華僑城、港中旅、萬達集團、中信、華潤、雅居樂以及中弘地產、金融街等，而越來越多的開發(fā)商也正在試圖進入這一領域。
有媒體報道，在西南邊陲的西雙版納，包括世紀金源集團、萬達集團、保利集團、中國平安、云南城投、華僑城等在內的眾多大型開發(fā)商數千億資金進入該區(qū)域開發(fā)旅游地產項目，儼然成為繼海南之后的第二個投資熱土。
今年一季度以來，開發(fā)商搶攻旅游地產的步伐愈發(fā)緊促。中坤集團擬投500億開發(fā)云南普洱。恒大地產擬150億建哈爾濱太陽島西區(qū)旅游項目。
盲目投資導致收入下滑
目前，按照業(yè)界通俗的劃分方法，旅游地產大致可以分為旅游景區(qū)開發(fā)、旅游商業(yè)地產開發(fā)，旅游度假項目開發(fā)以及旅游住宅開發(fā)。
實際上，近年來，隨著樓市調控政策的持續(xù)打壓，宏觀經濟形勢下滑，使得旅游地產投資收益出現(xiàn)下滑趨勢。
港中旅2011年年報顯示，位于珠海的海泉灣度假區(qū)項目2011年業(yè)務收入達到4.55億港元，但是凈利潤虧損卻達到2000萬港元，而2010年則虧損了3.28億元。
對此，業(yè)內人士分析認為，由于海泉灣度假區(qū)項目開發(fā)較早，在經營模式上沒有準確定位，旅游地產產品只有酒店、溫泉等，持有物業(yè)占比較大，沒有可售的房地產項目，使得項目投資回收資金較慢，產生虧損。
目前，海泉灣度假區(qū)二期項目正在建設之中，該項目可能會調整產品結構，增加房地產項目。
除了港中旅之外，華僑城開發(fā)的東部華僑城主題公園項目2011年實現(xiàn)營業(yè)收入12.8億元，凈利潤為-1.98億元。華僑城認為，2011年公司旅游收入下降的主要原因就是東部和泰州華僑城結算的旅游地產同比下降。
實際上，相對于近年來開發(fā)商一哄而上的旅游地產熱潮，業(yè)界人士認為，目前國內旅游地產正處于起步階段，盲目投資或面臨一定市場風險。
與住宅地產相比，旅游地產開發(fā)規(guī)模較大，投資占比高，開發(fā)周期長，面臨一定的運營管理難題。
世聯(lián)地產華南戰(zhàn)略顧問營業(yè)部總監(jiān)鄧志國認為，之所以會虧損，主要是因為在旅游地產項目開發(fā)和產品定位方面，需要考慮旅游產品和住宅產品之間的開發(fā)比例。如果持有型物業(yè)面積較大，很難在短時期回流資金，再加上有很高的財務成本，那旅游地產項目運營就更加艱難了。
他指出，旅游地產開發(fā)除了面臨國家經濟政策對地產市場調控的系統(tǒng)風險外，還面臨更多的市場風險，即對市場定位的認知是否準確。
“如果在一個地區(qū)本來應該這樣做，但是你那樣做，客戶肯定不會買單。開發(fā)商產品定位跟市場需求有差異，這是旅游地產開發(fā)比較大的一個風險。”鄧志國稱。
旅游地產面臨融資難題
為了規(guī)避現(xiàn)金流風險，目前大多數旅游地產開發(fā)項目都將可銷售房地產物業(yè)時間提前，以確保后期開發(fā)資金的安全。實際上，除了在運營資金安全方面面臨風險外，在旅游地產項目管理上也有風險，甚至運營成本也會增加。
鄧志國介紹稱，目前大多數旅游地產項目后期運營不是很好，后期物業(yè)管理也不是很到位，尤其是濱海物業(yè)。由于在海邊長時間沒有人居住，海風對房屋的腐蝕性很強，會相應增加房屋的維修率，這對濱海度假產品的使用和管理提出了更多的要求。
此前，對于旅游地產有一種說法是：真房地產假旅游。鄧志國認為，旅游地產現(xiàn)在并不是很規(guī)范，這么多年旅游地產做得不好的原因之一在于旅游地產融資比較難。
目前，在旅游地產開發(fā)領域還未找到成熟的融資模式，在傳統(tǒng)融資領域，旅游地產項目由于投資回報期較長，獲得融資的難度較大。
“商業(yè)地產有很多基金介入，做旅游地產基金不知道用一種什么樣的參與形式，這一塊我們也在探討。”鄧志國稱表示，純粹的商業(yè)貸款很少貸給旅游地產項目。
而在此之前，旅游地產項目融資較少，是因為地價便宜，前期投入成本比較低。隨著旅游地產項目開發(fā)增多，其開發(fā)成本要求也越來越高，動則數十億、上百億的開發(fā)投資，使得旅游地產融資需求越來越大。
對此，鄧志國建議，開發(fā)旅游地產最好是跟有相關開發(fā)經驗的專業(yè)機構合作。合作開發(fā)將成為未來旅游地產的一種趨勢。
案例
雅居樂清水灣三年收回成本 旅游市場前景考驗后續(xù)開發(fā)
房企瘋狂涌入旅游地產，很大程度是因為看到了雅居樂海南清水灣的成功。
據記者統(tǒng)計，截至今年3月份，清水灣單盤的合約銷售額累計已經達到270億元，而雅居樂清水灣項目總投資預算為200億元。這意味著，如果總投資不超出預算，雅居樂已經收回了成本，接下來的時間只需坐收漁利。
3年收回成本
雅居樂年報顯示，2009年、2010年以及2011年，清水灣分別錄得合約銷售金額64億元、99億元和72億元，這3年中，雅居樂總體的合約銷售額則分別為226億元、323億元和315億元，清水灣項目在其整體銷售中占比分別高達28%、30%、22%。
雅居樂方面提供的數據顯示，自2009年3月發(fā)售到今年4月，清水灣項目累計銷售已經達到約270億元。據公開數據，雅居樂清水灣項目的總體投入僅為200億元。
從低成本拿地和高價賣房的“反差”來看，雅居樂清水灣的“暴利”之源并不難理解。
2007年，已有開發(fā)商進駐海南一些海灣進行旅游地產開發(fā)，但尚未形成氣候，雅居樂乘勢連續(xù)在毗鄰三亞的陵水縣跑馬圈地，僅2007年雅居樂就出手3次，花費超過24億元。
雅居樂年報披露的數據顯示，截至2011年，雅居樂清水灣的土地儲備面積（占地面積）高達912萬平方米，樓面地價僅為276元/平方米。清水灣項目的銷售均價在2010年達到最高峰2.9萬元/平方米，2009年和2011年也分別高達1萬元/平方米和2萬元/平方米。
單個組團的盈利情況或許更能說明問題。根據博志成研究院的一項統(tǒng)計，清水灣項目別墅組團成本應為1.08萬元/平方米，按照2010年清水灣項目銷售均價29000元/平方米計算，產品的毛利率達105%。
后續(xù)運營存在不確定性
利用單個項目創(chuàng)造如此驚人的收益，在房地產行業(yè)中并不多見。
正略鈞策合伙人郝炬在接受記者采訪時表示，雅居樂很好地抓住了消費者從觀光旅游向休閑旅游轉變的機遇。
雅居樂方面則指出，除得天獨厚的自然條件和海岸資源之外，1.5萬畝土地由公司獨家統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一管理，也保證了項目的整體規(guī)劃和運營開發(fā)。
郝炬認為，大多數旅游地產項目其實還是以銷售為主，開發(fā)酒店等其實是為了形成一種休閑度假的氛圍，由于拿地價格較低，“真正賺錢的還是住宅”。
不過，旅游區(qū)住宅空置率過高卻是不容忽視的問題。中投顧問房地產行業(yè)研究員韓長吉認為，海南度假區(qū)住宅空置率過高，出租率偏低，反映海南投資熱過旺，不容易形成結構較合理的消費群體，市場對置業(yè)觀望情緒仍較高。
在住宅項目繼續(xù)銷售的同時，按照該項目的規(guī)劃，清水灣后續(xù)的開發(fā)將以高端酒店、商場以及其他娛樂配套為主，如雅居樂將在清水灣建設6家國際頂級的酒店，據雅居樂透露，最早的一家萊佛士酒店預計在今年年底開業(yè)。
根據雅居樂方面披露的數據粗略計算，雅居樂清水灣6家酒店的總建筑面積將達到33萬平方米，按照1萬元/平方米的造價計算，總投入將達到33億元。
對于依靠住宅銷售賺得盆滿缽滿的雅居樂來說，33億元的投入不在話下，但處于旅游市場尚未培育成熟的海南區(qū)域，陳厚橋指出，“短期內會有一定壓力”。
“對前景的判斷關鍵在于被定為國際旅游島的海南島能否形成類似巴厘島、普吉島一樣的效應，如果可以的話，一個項目建6家酒店并不算多”，陳厚橋認為。
除此之外，酒店、商場等商業(yè)物業(yè)由于投入大，回報期長，也給雅居樂的后期開發(fā)和運營帶來了不確定因素。對此，雅居樂方面回應稱，回報周期長的產業(yè)，公司會根據現(xiàn)金流的狀況適當加快或減慢其發(fā)展步伐。商業(yè)物業(yè)有利于公司分散業(yè)務風險，是公司獲得穩(wěn)定收入的一部分，同時亦有助于打造及提升公司品牌。
土地成本遠低于周邊 華僑城借旅游之名低價拿地？
房企大規(guī)模進入旅游地產，其中一個目的是獲得大量低廉土地。
申銀萬國的一份研究報告顯示，華僑城在西南某城的拿地平均價為80萬元/畝，而該區(qū)域當時的土地市場價為130萬~150萬元/畝；在北京的項目拿地平均價約為100萬元/畝，遠低于當時周邊商品房用地200萬元/畝的土地成本。
以旅游為主業(yè)的華僑城，旅游收入只占營業(yè)收入的約36.4%，而房地產收入卻占公司收入的59%。上述收入比例是否意味著華僑城是在借旅游地產獲取低廉土地呢？記者昨日曾向公司發(fā)出采訪提綱，但公司未予回應。
地產和旅游收入一增一降
華僑城A（000069,SZ）2011年財報顯示，公司2011年占營業(yè)收入10%以上的兩大支柱產業(yè)分別為地產開發(fā)與旅游綜合業(yè)。然而，華僑城近期被指借助旅游業(yè)名義低價為地產開發(fā)圈地。
5月13日，新華社旗下的《新華視點》官方微博所發(fā)的一條微博引發(fā)關注。據該微博介紹，華僑城組建美術館連鎖館群，目前在北京、上海、深圳、西安、武漢等重點城市全面推出。
后經披露，華僑城在建或已建的美術館數量高達10家，引發(fā)眾多人士質疑。浙江美術館副館長?；饒蚓驮谖⒉┥显u論道：“警惕以辦美術館之名行拿廉價土地。”
一位業(yè)內人士向記者表示，華僑城的商業(yè)模式為旅游加地產，踐行先旅游后開發(fā)的路徑，并通過后期的地產開發(fā)產生的現(xiàn)金流反哺旅游。這種模式從產生始起便留下了以旅游之名行地產之實的嫌疑，尤其在近幾年房地產業(yè)大發(fā)展的背景下表現(xiàn)得更為明顯。
地產業(yè)在華僑城業(yè)務鏈條上的占比份量上升的情況，側面說明了問題。
華僑城2011年財報顯示，房地產業(yè)收入全面壓倒旅游綜合收入成為公司的第一大產業(yè)，這與華僑城一直將自己劃歸為“非房企”的形象形成對比。
年報顯示，2011年華僑城房地產業(yè)收入為102億元，占公司營業(yè)收入近59%；旅游綜合業(yè)的收入為63億元元，占營業(yè)收入的36.4%。同時，2011年華僑城的旅游綜合業(yè)營業(yè)收入同比大跌32.96%，42.30%的毛利率低于公司整體平均毛利率53.11%，且同比下降5.42個百分點；相反地，地產業(yè)營業(yè)收入同比大漲45.51%，63.03%的毛利率比公司整體平均毛利率高出近8個百分點，且比去年同期增加3.58個百分點。
上述人士認為，從華僑城兩大主業(yè)的對比可以看出，公司的核心是地產，而旅游只是配角。
以旅游之名低價拿地？
華僑城低價拿地，也一定程度上助長了“以旅游之名行圈地之實”的聲音。
上述人士分析說，“旅游+房地產”模式下，華僑城開發(fā)的多是大規(guī)模綜合項目，而這種項目的前提條件就是必須獲取大規(guī)模的土地；另一方面，大規(guī)模旅游地產項目投資額一般較大，可拉動地方政府GDP和就業(yè)，因此容易獲得地方政府支持，從而低價獲得大規(guī)模土地。
申銀萬國的一份研究報告顯示，華僑城在西南某城的拿地平均價為80萬元/畝，而該區(qū)域當時的土地市場價為130萬~150萬元/畝；在北京的項目拿地平均價約為100萬元/畝，遠低于當時周邊商品房200萬元/畝的土地成本。
類似情況在旅游地產業(yè)并非個案。4月12日，由萬達集團、中國泛海、一方集團、億利資源、聯(lián)想控股5家國內知名民營企業(yè)聯(lián)合投資的旅游地產項目西雙版納國際旅游度假區(qū)項目開工，這個被當地政府稱為“西南地區(qū)投資最大的旅游度假項目”總投資額高達150億元，拿地成本僅為20萬元左右/畝，而西雙版納多數土地價格在50萬元左右/畝。
在旅游地產項目中，以旅游項目名義拿下的地塊，一些可能偷偷地流進了地產開發(fā)之池。以華僑城為例，一份研究報告顯示，華僑城在北京的項目占地面積為1.5平方公里，其中旅游部分的主題公園歡樂谷占地面積為0.5平方公里，而基礎設施及房地產開發(fā)所占面積高達1平方公里；上海華僑城項目占地面積2.5平方公里，其中主題公園歡樂谷占地面積僅為0.5平方公里，而房地產開發(fā)所占面積達2平方公里。
上述行內人士對此分析說，在旅游加地產的模式中，旅游部分的投資收益屬于典型的 “慢進慢出”型，而地產開發(fā)部分則為 “快進快出”型。出于商業(yè)利益的沖動，開發(fā)商會有意加大地產部分的投資面積，以實現(xiàn)收益回收期的最短化與收益量的最大化。
