市場(chǎng)低迷的大環(huán)境下，房企都深陷拿地“糾結(jié)癥”。不過(guò)，大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)股份有限公司（下稱“萬(wàn)達(dá)” ）卻在全國(guó)范圍內(nèi)圍獵土地，頻繁拿地。繼綿陽(yáng)、東莞拿地后，近日，其以底價(jià)20.36億元競(jìng)得佛山廣東金融高新區(qū)C區(qū)桂城A30街區(qū)地塊。
不過(guò)，卻有人質(zhì)疑，萬(wàn)達(dá)拿的地，是地方政府為這位“財(cái)神爺”量身定做的。但也有人對(duì)此表示理解，認(rèn)為這些土地都是公開掛牌的，即使是附加條件也是公開的，恰巧是萬(wàn)達(dá)有這個(gè)實(shí)力。
且不管這些爭(zhēng)論孰是孰非，有一點(diǎn)可以肯定的是，萬(wàn)達(dá)瘋狂擴(kuò)張的背后，是其深得地方政府萬(wàn)千寵愛的事實(shí)，而其獨(dú)門秘訣就是萬(wàn)達(dá)“訂單地產(chǎn)”模式本身。
“萬(wàn)達(dá)具有一定的實(shí)力，模式具有唯一性。”世邦魏理仕華南區(qū)董事總經(jīng)理劉蔚海對(duì)記者說(shuō)。
“內(nèi)定”疑云
“我也搞不明白，這么好的一塊地為什么只有萬(wàn)達(dá)一家申請(qǐng)。”佛山市南海區(qū)土地交易中心（下稱“南海交易中心” ）主任蔡纓對(duì)記者道出了她的疑惑。
桂城A30地塊出讓面積為96960.3平方米，出讓總價(jià)達(dá)20.36億元，位于南海桂城桂瀾路東側(cè)、寶翠路西側(cè)地段，北靠南海金融城項(xiàng)目，西臨保利花園，地理位置優(yōu)越。可是，奇怪的是，在其掛牌的1個(gè)月內(nèi)，只有萬(wàn)達(dá)一家申請(qǐng)。
早在地塊推出之時(shí)，就傳萬(wàn)達(dá)將出手。而近日萬(wàn)達(dá)以唯一申請(qǐng)商的身份底價(jià)競(jìng)得，整個(gè)拍賣會(huì)不到6分鐘，也難怪會(huì)惹來(lái)“內(nèi)定”的懷疑。
廣東佛山市國(guó)土局國(guó)有土地使用權(quán)掛牌出讓公告(佛南掛[2012]027號(hào))顯示，該宗地建筑容積率≥4.5且 ≤5.5，建筑密度不高于58%，綠地率不低于15%，建筑限高192米，其中90平方米以下住宅面積占宗地開發(fā)建設(shè)住宅總面積的比例不低于70%。
而競(jìng)標(biāo)條件要求苛刻，且確實(shí)和萬(wàn)達(dá)有一定吻合。比如，門檻方面，公告競(jìng)買人注冊(cè)資本金不低于30億元人民幣，且競(jìng)買人需提供由銀行出具的在本宗地掛牌公告期間連續(xù)3日每日存款不少于人民幣50億元的書面證明。另外，建設(shè)要求方面，需配建包括超9萬(wàn)平方米的大型商業(yè)。要求引進(jìn)6個(gè)單個(gè)建筑面積不少于3000平方米的商業(yè)店，其中包括1個(gè)百貨商店，建筑面積不少于2.5萬(wàn)平方米；須建設(shè)一家建筑面積不少于6000平方米且不少于10個(gè)廳(其中一個(gè)須為IMAX廳)的電影院。
對(duì)于這些要求限定，南海交易中心方面稱其是受南海區(qū)國(guó)土局委托，只負(fù)責(zé)交易，具體要求都是南海區(qū)國(guó)土局?jǐn)M定的，并稱這宗交易并沒有造成國(guó)土資源的浪費(fèi)和流失，且開發(fā)商拿地是依靠實(shí)力，否認(rèn)“量身定做”說(shuō)。
記者聯(lián)系到南海區(qū)國(guó)土局土地市場(chǎng)管理科負(fù)責(zé)人，對(duì)方卻表示，這塊地的規(guī)劃是由廣東金融高新區(qū)管委會(huì)C區(qū)重建局負(fù)責(zé)，而該局的負(fù)責(zé)人卻婉拒記者提問(wèn)，稱采訪事宜應(yīng)由政府新聞辦回應(yīng)。
不過(guò)，也有人淡然看待此事。“一塊地有附加條件也是公開的，只是它（萬(wàn)達(dá)）比較符合條件而已。”劉蔚海認(rèn)為。
但是，萬(wàn)達(dá)被質(zhì)疑的不單單是這次佛山拿地。類似的情況最早可以追溯到2009年10月，白云新城首推的四宗商業(yè)金融用地，之前市場(chǎng)預(yù)計(jì)會(huì)出現(xiàn)一場(chǎng)激烈的爭(zhēng)地大戰(zhàn)，沒想到截至公布的拍賣時(shí)間，僅有萬(wàn)達(dá)集團(tuán)一家報(bào)價(jià)。最終廣州市土地交易中心竟沒有舉行任何公開拍賣儀式，萬(wàn)達(dá)未費(fèi)吹灰之力便以11.22億元的底價(jià)將這四宗地納入囊中，折合樓面地價(jià)僅4006元/平方米。值得一提的是，廣州市國(guó)土部門當(dāng)時(shí)擬定的拍賣條件也相當(dāng)苛刻。
而時(shí)過(guò)一年多，2010年12月16日，保利廣州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以24億元競(jìng)得的白云新城AB2907008-1地塊，成交樓面地價(jià)約19632元/平方米，白云新城AB2907008-2地塊同樣被保利拿下，成交樓面地價(jià)約20605元/平方米。
話題纏身
“今年是拿地的好時(shí)機(jī)，很多地都以底價(jià)成交。”高力國(guó)際調(diào)研及咨詢部董事陳厚橋向記者透露。
雖然如此，今年全國(guó)土地市場(chǎng)依舊延續(xù)著去年的冷清狀態(tài)，開發(fā)商深陷拿地“糾結(jié)癥”，拿地意愿低，多持觀望態(tài)度，土地流拍頻現(xiàn)。據(jù)中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度，十大標(biāo)桿房企權(quán)益購(gòu)地金額為143億元，僅占其銷售額的13%。而去年同期，權(quán)益購(gòu)地金額則為約477億元。由此可見，這十大標(biāo)桿房企的拿地支出同比少花了334億元，其支出金額亦同比驟減，縮減幅度達(dá)到70%。
但是，萬(wàn)達(dá)卻屢屢圍獵土地市場(chǎng)，啃的都是“大塊頭”，而且大都是集中在二、三線城市。不過(guò)不如意的是，其每一次拿地都引來(lái)不少非議。
同樣，萬(wàn)達(dá)在東莞拿地也未能幸免輿論風(fēng)波，同樣惹上了“內(nèi)定”的嫌疑。5月10日，萬(wàn)達(dá)斥資約14.015億元拿下東莞東城世博廣場(chǎng)北面約12萬(wàn)平方米的“三舊”改造地塊。該地塊被稱為巨無(wú)霸地塊，編號(hào)為2012WG017，位于世博廣場(chǎng)北面的莞樟路邊上，靠近世博商圈，占地123905平方米，土地用途為商業(yè)、商住、地下空間，容積率上限為3.232，計(jì)容建筑面積達(dá)400460.96平方米。拍賣會(huì)上，同樣只有萬(wàn)達(dá)一家報(bào)價(jià)，高出起始價(jià)2150萬(wàn)元，溢價(jià)2%，折合樓面地價(jià)約3500元/平方米。
盡管萬(wàn)達(dá)今年的每次拿地都有話題，但顯然，頻繁拿地的萬(wàn)達(dá)并沒有像多數(shù)開發(fā)商一樣患拿地“糾結(jié)癥”。有意思的卻是，早在2012年初，王健林在接受媒體采訪時(shí)表示，對(duì)2012年房地產(chǎn)市場(chǎng)并不看好，萬(wàn)達(dá)已經(jīng)將投資計(jì)劃進(jìn)行調(diào)整，“以謹(jǐn)慎為前提”。
政府偏好
萬(wàn)達(dá)頻繁拿地，究竟有什么秘訣？
“憑借著萬(wàn)達(dá)的執(zhí)行力，從拿地到開發(fā)，我們能實(shí)現(xiàn)在18個(gè)月內(nèi)開一個(gè)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)。”王健林如此的信誓旦旦確實(shí)讓人無(wú)法抗拒。且王健林有最好的佐證，那就是白云萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，該項(xiàng)目在2010年2月10日開工，同年12月17日就盛大開業(yè)，當(dāng)年完工當(dāng)年開業(yè)的高效令人稱奇。
按照王健林此前的公開說(shuō)法，萬(wàn)達(dá)的商業(yè)模式是快買快干快竣工，而這種模式恰是對(duì)地方政府的赤裸裸的誘惑，也是萬(wàn)達(dá)拿地左右逢源的關(guān)鍵所在。
大中華購(gòu)物中心聯(lián)盟主席陳智此前接受記者采訪時(shí)透露，地方政府拿地給開發(fā)商，是希望開發(fā)商能在一定的時(shí)期內(nèi)拿個(gè)像樣的產(chǎn)品出來(lái)。如此說(shuō)來(lái)，萬(wàn)達(dá)就是地方政府的不二之選。
萬(wàn)達(dá)響遍全國(guó)的宣傳口號(hào)是“一座萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，一個(gè)城市中心”。一資深地產(chǎn)人士向記者表示，對(duì)地方政府而言，萬(wàn)達(dá)意味著更多。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)是城市標(biāo)志性建筑，能提升城市形象，帶動(dòng)商圈發(fā)展，且能新增近萬(wàn)個(gè)就業(yè)崗位，最重要的是，為地方政府提供的稅收更是相當(dāng)可觀，而這些，都將直接轉(zhuǎn)化為地方政府的政績(jī)。
有業(yè)內(nèi)人士透露：“萬(wàn)達(dá)有一個(gè)策略聯(lián)盟，很多國(guó)際、國(guó)內(nèi)知名零售品牌都與之簽約，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)建到哪里，這些品牌就跟到哪里。”
這其實(shí)就是萬(wàn)達(dá)“訂單地產(chǎn)”模式的核心內(nèi)容。所謂的“訂單地產(chǎn)”，就是通過(guò)事先與主力店商家簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，而后按照主力店商家的建店要求訂單式地建設(shè)“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)”，這樣既避免了建成之后租不出去，又保證了開發(fā)商的利益，也能滿足租戶的需求。由此可見，“訂單地產(chǎn)”模式，是萬(wàn)達(dá)能迅速開業(yè)的秘訣。
“萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)綜合體體量大，業(yè)態(tài)豐富。萬(wàn)達(dá)經(jīng)過(guò)多年發(fā)展積累了一定的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，有成功運(yùn)營(yíng)案例，且萬(wàn)達(dá)模式具有唯一性，這對(duì)地方政府有很大吸引力。”劉蔚海對(duì)記者表示。
