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  • 陽光城1.5億撬動6500畝旅游綜合體 3年產(chǎn)值增14倍?

    2012年06月07日 10:40
    來源:贏商新聞
    陽光城1.5億撬動6500畝旅游綜合體 3年產(chǎn)值增14倍? 陽光城

      5月29日,陽光城集團(tuán)股份有限公司(以下簡稱“陽光城”,000671.SZ)宣布,擬與旗下子公司斥資1.5億元設(shè)立兩家子公司,來推動福建龍巖建設(shè)規(guī)模達(dá)6500畝的“花漾江山”旅游綜合體項目。

      但是在大手筆拿下6500畝旅游地產(chǎn)的同時,陽光城也面臨著嚴(yán)峻的資金壓力。目前其存續(xù)且未償還的信托計劃融資規(guī)模合計近50億元,短期債務(wù)超過20億元,而其手握的現(xiàn)金僅有7.79億元。

      然而,在樓市調(diào)控政策繼續(xù)收緊、銷售乏力的前提下,存貨高達(dá)42.9億元的情況下,陽光城依然堅持“積極拿地”,并宣稱在2015年實現(xiàn)年產(chǎn)值500億元,而其2011年的營業(yè)收入僅有32.29億元,這意味著它要在3年時間里,產(chǎn)值增長14倍多。

      1.5億投資撬動6500畝大盤

      在樓市調(diào)控政策收緊的大背景下,2012年全國土地市場進(jìn)入空前的低迷期。有數(shù)據(jù)顯示,5月全國20個重點城市土地出讓金237億元,創(chuàng)2009年3月來新低,前5月累計為1892.6億元,縮水1141億元。

      據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計,截至5月21日,全國20個重點城市土地流拍宗數(shù)達(dá)到107宗,比去年同期增加三成。按照這些土地的最初供應(yīng)價格計算,流拍的土地價值達(dá)138億元。

      但福建龍巖市卻是個例外。5月16日,龍巖市人民政府、新羅區(qū)人民政府與陽光城簽訂《龍巖“花漾江山”旅游綜合體項目投資開發(fā)建設(shè)合作框架協(xié)議》,計劃合作開發(fā)建設(shè)規(guī)模約6500畝的該項目。

      據(jù)人民網(wǎng)報道,在5月16日舉行的簽約儀式上,陽光城計劃投資建設(shè)的“花漾江山”旅游綜合體項目,總投資達(dá)130億元,其中一期占地3000畝,主要開發(fā)水上公園、花卉基地、景觀大道、生態(tài)農(nóng)莊及配套商業(yè)街、星級酒店、新村建設(shè)等綜合配套設(shè)施。

      “江山這個地方環(huán)境好,風(fēng)景優(yōu)美,非常適宜居住。”陽光城執(zhí)行董事長何玫如此表達(dá)對該項目的看好。陽光城表示,公司將采取滾動開發(fā)的方式進(jìn)行投資,項目前期投入以公司自有資金為主,隨著項目的推進(jìn),未來擬通過信托、基金、股權(quán)合作、貸款等多種籌資方式對項目進(jìn)行分期滾動開發(fā)。

      “按照‘生態(tài)小鎮(zhèn)、都市風(fēng)情、田園景色’的發(fā)展理念,建成龍巖乃至全省城鄉(xiāng)統(tǒng)籌建設(shè)試點,打造國家4A級旅游度假區(qū)。”陽光城在5月23日發(fā)布的公告中稱。對于具體投資金額,陽光城表示,由于公司尚未完成該項目的規(guī)劃方案設(shè)計,因而項目具體投資總額尚不能確定。

      但陽光城將負(fù)責(zé)“花漾江山”項目的整體開發(fā)投資和運營,包括項目土地征收、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、項目整體規(guī)劃、投資開發(fā)等各個環(huán)節(jié);需要承擔(dān)項目開發(fā)所需的征收費用、流轉(zhuǎn)費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金、項目開發(fā)建設(shè)資金以及項目分區(qū)規(guī)劃和控制性詳細(xì)規(guī)劃等多筆費用。上海同策咨詢機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)張宏偉對媒體分析,該項目的總投資會在35億元-50億元之間。

      為了有效推動龍巖“花漾江山”旅游綜合體項目的落地實施,陽光城擬與旗下福建陽光房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(以下簡稱“陽光房地產(chǎn)” )、福州開發(fā)區(qū)華康實業(yè)有限公司(以下簡稱“華康實業(yè)”)共同出資1.5億元設(shè)立兩家子公司。

      陽光城在5月29日發(fā)布的公告中稱,子公司名稱暫定為陽光城集團(tuán)龍巖投資開發(fā)有限公司(以下簡稱“龍巖投資”)和龍巖花漾江山旅游生態(tài)開發(fā)有限公司(以下簡稱“花漾江山”)。 其中,龍巖投資注冊資本擬定為1億元,陽光城出資5100萬元,占注冊資本的51%;陽光房地產(chǎn)出資4900萬元,占總股本49%?;ㄑ阶再Y本擬定為5000萬元,陽光城出資2550萬元,占其注冊資本的51%;華康實業(yè)出資2450萬元,占其注冊資本的49%。

      陽光城正計劃以1.5億元的資本,撬動總投資達(dá)130億元、建設(shè)規(guī)模6500畝的大型旅游地產(chǎn)項目,但是其面臨的風(fēng)險也在步步緊逼。

      債務(wù)是現(xiàn)金余額的6倍

      在大手筆拿下6500畝旅游地產(chǎn)的同時,陽光城也面臨著嚴(yán)峻的資金壓力,巨額債務(wù)纏身,手握現(xiàn)金卻所剩無幾。

      4月25日,陽光城公布的2012年一季度報告顯示,陽光城僅一年內(nèi)到期的長短期借款就達(dá)7.8億元,應(yīng)付賬款和其他應(yīng)付款超過13億元,此外還有2.3億元的應(yīng)交稅金。這些短期債務(wù)合計達(dá)23.1億元,而陽光城的貨幣資金僅7.79億元。

      此外,陽光城2011年年度報告顯示,2012 年,其還需償還8億元的到期信托債務(wù),2013 年信托計劃到期償還金額為 20.17億,2014 年信托計劃到期償還金額為 7.5 億。其目前存續(xù)且未償還的信托計劃融資規(guī)模合計近50億元,是陽光城目前7.79億元的現(xiàn)金余額的6倍多。

      雖然陽光城表示,“公司存續(xù)的房地產(chǎn)信托計劃有明確的還款來源,且設(shè)定了有效、足額的抵押、保證措施,各信托計劃風(fēng)險隔離。報告期內(nèi),公司銷售回籠資金情況良好,財務(wù)狀況正常,不存在信托計劃到期未能償付的情形。”

      但是其于2010年5月設(shè)立、募集金額為5.4億元的“華融·陽光新界股權(quán)投資集合資金信托計劃”,在一年到期的2011年5月19日卻又延續(xù)一年。在今年5月19日陽光城向華融信托支付了股權(quán)收購價款 4.66億元后,才意味著該信托計劃正式結(jié)束。

      對于外界質(zhì)疑的資金鏈問題,陽光城方面直言不諱地進(jìn)行否認(rèn)。“陽光城每天進(jìn)出的資金達(dá)10億元,我們的資金鏈會有問題嗎?”陽光城執(zhí)行董事長何媚在“花漾江山”項目簽約時如此回應(yīng)。時代周報記者多次撥打陽光城董秘廖劍鋒的電話,均無人接聽,向其郵箱發(fā)送的采訪要求,截至截稿也未收到回復(fù)。

      據(jù)陽光城4月24日披露的一季報顯示,其一季度營業(yè)總收入為4.81億元,同比下降11.62%;凈利潤為992.74萬元,同比下降37.93%。

      在收入減少的同時,陽光城的支出卻大幅增加。今年2月,其子公司太原長風(fēng)置業(yè)有限公司在山西太原以1.6億元的價格競得編號CG-1202地塊,土地面積2.9萬平方米。截至3月31日,上述土地使用權(quán)出讓相關(guān)合同已簽署完畢并履行中。

      囊中羞澀的陽光城不得不四處籌錢。4月25日,陽光城發(fā)布公告稱,中原信托將向其提供信托貸款人民幣1.3億元,期限12個月,年利率為14%。此款項,將用于陽光城子公司福建宏輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬的南嶼濱江城二期項目的開發(fā)建設(shè)。

      而耗資巨大的“花漾江山”旅游地產(chǎn)項目,或?qū)⑦M(jìn)一步加劇其資金壓力。旅游地產(chǎn)的開發(fā)模式均屬于后期盈利型,由于基礎(chǔ)建設(shè)投資巨大、后期運營成本高、收益周期長,對開發(fā)商的資金實力和運作能力均是考驗。

      33家房產(chǎn)子公司28家虧損

      “超常規(guī)高倍速不僅是發(fā)展問題,更是生存問題;既是對經(jīng)濟(jì)大勢和行業(yè)窗口期的理性分析和果敢把握,也是實現(xiàn)‘直道增速、彎道超越’的必然選擇。”這是陽光城的企業(yè)愿景《做最受尊敬的成長性房地產(chǎn)企業(yè)》中關(guān)于何謂成長性的首要論述。

      而陽光城的戰(zhàn)略目標(biāo)則是,在2015年實現(xiàn)年產(chǎn)值500億元,追求高周轉(zhuǎn)與高溢價。陽光城目前正處于“有限度擴(kuò)張”逐步向“高速擴(kuò)張”的過渡階段,堅持“區(qū)域聚焦、深耕發(fā)展”的戰(zhàn)略,在重點發(fā)展福州及周邊地區(qū)市場的同時,逐步完善區(qū)域布局,拓展西安咸陽、太原市、蘭州等福建省外市場。

      基于這樣的理念支撐,不難理解陽光城逆勢大舉拿地的原因。2011年,在以抑制通脹為核心的宏觀緊縮環(huán)境下,房地產(chǎn)行業(yè)遭遇了史上最嚴(yán)厲的調(diào)控,但是陽光城依然大幅增加土地儲備,斥資超過40億元。

      2011年1月12日,陽光城子公司海南實業(yè)以1.25億元競得海南省昌江黎族自治縣9萬多平方米的一幅地塊;一個月后的2月10日,其子公司陽光房地產(chǎn)又斥資30.5億元,競得福州市面積14萬平方米、編號2011-02 號地塊;兩個多月后的4 月15 日,其又以6.9億元的價格拿下武夷山市四幅地塊;2011 年 5 月和8月,陽光城又分別斥資3000 萬元、9950萬元和9500萬元,競得陜西咸陽的三幅地塊。

      此外,去年2月11日,陽光城還以3.7億元的價格購得福建匯泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 75%股權(quán),3月17日又以4.2億元購得福建宏輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司49%股權(quán),6月9日又斥資2.1億元收購西安國中星城置業(yè)有限公司,耗資總額達(dá)10億元。

      但是2011年,陽光城房地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入僅實現(xiàn)17.6億元,同比下降18.7%,存貨達(dá)43億元,且旗下33家控股房地產(chǎn)公司有28家出現(xiàn)虧損。

      截至2011 年 12 月 31 日,陽光城對外實際擔(dān)??傤~為11.78億元(其中對子公司的擔(dān)保金額為10.8億元),同時陽光城目前存續(xù)且未償還的信托計劃融資規(guī)模合計近50億元,但其持有的貨幣資金僅為6.8億元。

      然而,2012年,陽光城依然堅持“區(qū)域聚焦、深耕發(fā)展”的發(fā)展戰(zhàn)略,圍繞“苦練內(nèi)功、快速周轉(zhuǎn)、多元融資、積極拿地”的經(jīng)營方針,在力爭成為福州區(qū)域龍頭之一的同時,向省內(nèi)外的二、三線城市,甚至四線城市聚焦。

      今年2月,陽光城便在山西太原以1.6億元的價格拿下一塊面積近3萬平米的地塊。4月16日,陽光城在太原打造的集“五星國際品牌酒店、5A級寫字樓、特色風(fēng)情商業(yè)廣場及國際高級公寓”于一體的城市綜合體“陽光城國際廣場”也舉行了奠基儀式,該項目占地44畝,建筑總高度為150米,總建筑面積20萬平方米。

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