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  • 葉檀:房地產(chǎn)已經(jīng)觸底

    2012年06月15日 15:50
    來源:南方人物周刊
        深度癮君子戒除毒癮,只能慢慢戒,而不是一次戒除,丟掉小命。中國的房地產(chǎn)就是中國宏觀經(jīng)濟(jì)的鴉片,不可能在一年之內(nèi)戒除。

        宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)越糟,對房地產(chǎn)就越是利好。迄今為止,宏觀經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)不妙,基礎(chǔ)行業(yè)、固定資產(chǎn)投資、社會消費(fèi)品零售總額、用量電、財政收入等關(guān)鍵數(shù)據(jù)都在下行。但雞蛋、蔬菜等價格上升,宏觀經(jīng)濟(jì)冷熱失衡,實(shí)體經(jīng)濟(jì)過冷而食品、煤氣水電等生活必須品價格上升壓力明顯。房地產(chǎn)市場成為經(jīng)濟(jì)爭奪戰(zhàn)中的焦點(diǎn)。

        穩(wěn)經(jīng)濟(jì)的呼聲首先作用于房地產(chǎn)市場,房地產(chǎn)業(yè)已形成保底共識。

        5月份商品房成交量大幅反彈,當(dāng)月全國商品房成交面積為7290萬平方米,銷售額4511億元,這兩個數(shù)據(jù)相比4月份分別上漲了15%、20%。在今年3月份以來樓市成交放大的局面下,5月份樓市回暖的勢頭得到進(jìn)一步確立。投資市場量在價先,成交量回暖以及京廈等地商品房均價小幅反彈,6月初20個城市土地市場溢價率高達(dá)14左右,顯示房地產(chǎn)市場已經(jīng)觸底。此次房地產(chǎn)市場回暖是實(shí)體經(jīng)濟(jì)倒逼之下、穩(wěn)增長、鼓勵剛需的必然結(jié)果。

        住建部部長姜偉新在部署2012年工作時明確要求,在“遏制不合理購房需求的同時,要支持居民購房的合理需求”?!吨袊?jīng)營報》5月報道,住建部已經(jīng)要求地方政府加快對中低價位、中小套型普通商品房的審批,以增加普通商品房供給。與此同時,支持中低價位、中小套型普通商品房建設(shè)、供應(yīng)的相關(guān)政策,也在抓緊研究當(dāng)中。事實(shí)上,將近30個城市鼓勵剛需的政策出臺,說明各級政府對于房地產(chǎn)已經(jīng)形成保底共識。

        房貸下降直接降低房地產(chǎn)融資成本。6月8日開始,央行下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率25個基點(diǎn),自去年年底央行連續(xù)三次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率后,央行首次啟動降息工具,向市場釋放明確的寬松信號。銀行可以在包括房地產(chǎn)按揭貸款在內(nèi)的貸款利率最大下浮20%的利率,消失已久的買房貸款利率打八折的情況可能再次出現(xiàn)。

        二套房房貸政策有微妙變化。6月9日,銀監(jiān)會正式發(fā)布《商業(yè)銀行資本管理辦法(試行)》,與劉明康時代的風(fēng)險嚴(yán)厲監(jiān)管不同,尚福林時代的銀監(jiān)會,對二套房貸與首套房貸給予同樣的風(fēng)險權(quán)重。此前的征求意見稿對住房抵押貸款區(qū)分一套房和第二套房給予差別風(fēng)險權(quán)重,一套房抵押貸款風(fēng)險權(quán)重為45%,第二套房抵押貸款風(fēng)險權(quán)重為60%。此次出臺的正式文件刪除了這一差別對待的規(guī)定,將個人住房抵押貸款的風(fēng)險權(quán)重統(tǒng)一定為50%。對已抵押房產(chǎn),在購房人沒有全部歸還貸款前,商業(yè)銀行以再評估后的凈值為抵押追加貸款的,追加部分的風(fēng)險權(quán)重為150%。二套房貸風(fēng)險權(quán)重下降,事實(shí)上在鼓勵銀行發(fā)放二套房貸款。

        房地產(chǎn)市場觸底反彈是各方形成保底共識的結(jié)果,宏觀經(jīng)濟(jì)對房地產(chǎn)的依賴性深入骨髓,保也得保,不保也得保。次貸危機(jī)以來,從美國到西班牙都把房價的上升視作重要的宏觀利好,原因就在于此。這與人們是否痛恨高房價無關(guān),而與中國的經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式有關(guān),

        看起來房地產(chǎn)又要進(jìn)入幸福時光。但是,且慢,房地產(chǎn)商不要高興得太早。今年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)大幅上升的概率極低。剛性需求入場,不等于全面放開投資性需求,抑制投資性需求一旦開閘,說明癮君子舊病復(fù)發(fā),沉疴難治。除非中國宏觀經(jīng)濟(jì)接近崩潰的臨界點(diǎn),否則不會出此下招。

        投資性需求是房價暴漲的原動力,2009年一些城市房價成倍上升,此2010年以來商業(yè)地產(chǎn)大放異彩,是投資性需求入場的結(jié)果。剛性需求與居民的收入、租金上升速度相關(guān),不可能短期內(nèi)積聚房地產(chǎn)泡沫,如果某地居民收入沒有明顯上升、房租沒有上升而房價大幅上升,基本可以肯定,或者,當(dāng)?shù)厥袌鍪羌賱傂枵嫱顿Y,或者居民的收入、進(jìn)入市場的群體人數(shù)被低估。

        以商業(yè)物業(yè)為例,由于住宅地產(chǎn)限購、政策風(fēng)險上升,投資者進(jìn)入商業(yè)地產(chǎn),商業(yè)地產(chǎn)租金大幅上升,2011年北京在租寫字樓項(xiàng)目中,共有45個樓盤報價發(fā)生變動,其中漲價項(xiàng)目43個,降價項(xiàng)目2個;最高漲幅為109.91%,最大跌幅為9.38%,而當(dāng)?shù)厝司鶆?chuàng)造的GDP不升反降,北京等地的商業(yè)物業(yè)取代了住宅物業(yè),進(jìn)入泡沫化階段。

        可以肯定,以中國各城市目前的收入與限購等政策,剛性需求不足以積聚起另一輪商品房泡沫,今年商品房平均價格上漲幅度不可能超過5%。一旦突破這一范圍,那么房地產(chǎn)就不是平穩(wěn)保底,而是瘋狂地帶著中國經(jīng)濟(jì)向懸崖飛奔,各位好自為之吧。

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