五彩城是華潤(rùn)置地兩大持有物業(yè)類型之一，而北京華潤(rùn)五彩城又是五彩城產(chǎn)品系列的首發(fā)，一直受到眾多業(yè)內(nèi)人士的關(guān)注，目前北京五彩城一期開業(yè)即將一周年，他的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)?nèi)绾?？二期又將引入哪些品牌？接下?lái)將會(huì)在哪些地方復(fù)制？贏商網(wǎng)記者帶著這些問(wèn)題采訪了華潤(rùn)五彩城管理中心副總經(jīng)理祝林，請(qǐng)他對(duì)這些問(wèn)題進(jìn)行了一一解答。

華潤(rùn)五彩城管理中心副總經(jīng)理祝林接受贏商網(wǎng)專訪

　　是Living Mall而不是Shopping Mall 年輕家庭定位清晰

　　贏商網(wǎng)：北京五彩城一期即將開業(yè)一周年了，目前他的經(jīng)營(yíng)狀況如何？從開業(yè)到現(xiàn)在又發(fā)生了哪些變化？

　　祝林：五彩城規(guī)劃分兩期開業(yè)，目前已經(jīng)開業(yè)的一期，主要業(yè)態(tài)是滿足輻射區(qū)域內(nèi)剛性購(gòu)買需求為主的品牌，如沃爾瑪大型賣場(chǎng)、餐飲類的麻辣誘惑、望湘園、便宜坊，以及零售的蘋果店、女裝、女鞋、童裝等，還有就是一些生活服務(wù)類的品牌。自2011年6月28日試營(yíng)業(yè)以來(lái)，五彩城的客群層次逐步清晰穩(wěn)定，針對(duì)消費(fèi)者以家庭消費(fèi)為主的屬性，做了些租戶調(diào)整，引入了些面向區(qū)域家庭的服務(wù)性業(yè)態(tài)，比如兒童樂(lè)園、中旅等等。目前客流銷售均持續(xù)增長(zhǎng)。

　　在這一年的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，五彩城的交通路網(wǎng)逐漸完善，日前取得重大進(jìn)展。京新高速路五環(huán)至北清路段正式開通，消費(fèi)者可從五環(huán)路直抵緊鄰京包高速的華潤(rùn)五彩城。此外，清華東門與五彩城的連接道路，清河中街與上地南路連接道路，也將于近日實(shí)現(xiàn)通車。

　　隨著上清板塊道路交通的進(jìn)一步升級(jí)，五彩城周邊基礎(chǔ)配套將日趨完善。五彩城一期的穩(wěn)定經(jīng)營(yíng)，以及二期項(xiàng)目年底的落成開業(yè)，相信五彩城對(duì)該區(qū)域商業(yè)氛圍的聚合力會(huì)迅速飆升，上清板塊價(jià)值正也在不斷被拉高。

　　贏商網(wǎng)：我們都知道五彩城的客群定位于年輕家庭消費(fèi)，針對(duì)這種定位，五彩城是否準(zhǔn)備了一些特色的周年慶活動(dòng)？

　　祝林：在六個(gè)父母養(yǎng)育一個(gè)孩子的時(shí)代，孩子的選擇決定了一個(gè)家庭的去向。五彩城的客群定位為年輕的家庭消費(fèi)，在周年慶期間我們?yōu)閮和拇蛟炝素S富的活動(dòng)，希望通過(guò)兒童對(duì)家庭的帶動(dòng)影響力，打造一個(gè)一家人歡聚美好時(shí)光的快樂(lè)大PRATY。五彩城邀請(qǐng)北京木偶劇院，帶來(lái)精彩的木偶劇經(jīng)典童話演出，讓大人和小孩同樂(lè)五彩城。五彩城還將舉辦第一屆五彩寶寶大賽，7歲以下的寶寶均可參加，活動(dòng)將以開放的平臺(tái)展示各位多才多藝的寶寶。同時(shí)還有各種抽獎(jiǎng)、滿額贈(zèng)禮、商戶勁爆打折等活動(dòng)。五彩城周年慶禮惠全城。

　　贏商網(wǎng)：和普通的Shopping Mall不同，五彩城定位于 “living mall”（生活廣場(chǎng)），這種定位的差異體現(xiàn)在哪些方面？

　　祝林：經(jīng)過(guò)深入研究核心商圈消費(fèi)者的消費(fèi)行為，客群定位為年輕的家庭式消費(fèi)，將區(qū)域商業(yè)中心定位為L(zhǎng)iving Mall而不是Shopping Mall，在設(shè)計(jì)、招商、運(yùn)營(yíng)、推廣以及物業(yè)管理諸多環(huán)節(jié)實(shí)現(xiàn)情感定位與功能定位的統(tǒng)一，超越對(duì)傳統(tǒng)商業(yè)的直接競(jìng)爭(zhēng)，同時(shí)強(qiáng)化客戶的購(gòu)物體驗(yàn)，規(guī)避與網(wǎng)絡(luò)商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)。 功能需求與情感需求的全面解決：購(gòu)物不應(yīng)該是一個(gè)區(qū)域商業(yè)中心提供的全部功能，不但要考慮消費(fèi)者購(gòu)物的需要，還要考慮其心里的體驗(yàn)、生理的舒適、情感的需求，應(yīng)該是一個(gè)安全、安心的場(chǎng)所。是一家人歡聚美好時(shí)光的地方，是開始新生活的地方，是文化傳承的地方。 由此，五彩城的顧客實(shí)現(xiàn)了從消費(fèi)者到生活者，從購(gòu)物消費(fèi)到非購(gòu)物消費(fèi)，從便利購(gòu)物到愉悅消費(fèi)，從一個(gè)人享有到一家人享樂(lè)的升級(jí)體驗(yàn)。而五彩城，也超越了單純的購(gòu)物中心，成為歡樂(lè)、溫馨、時(shí)尚、充滿節(jié)日氣氛的一站式生活廣場(chǎng)，成為一種生機(jī)勃勃、幸福滿溢的生活方式。

　　二期12月16日開業(yè) 已簽約H&M、ONLY等品牌

　　贏商網(wǎng)：五彩城二期是計(jì)劃在12月16日開業(yè)，那和一期相比他有哪些變化和不同？

　　祝林：五彩城一期6.5萬(wàn)平米，以沃爾瑪超市、餐飲、冰場(chǎng)為主，更偏向于日常的必需品消費(fèi)，滿足消費(fèi)者的功能性需求。五彩城二期的體量13.5萬(wàn)平米，是目前一期的兩倍，商戶的品質(zhì)和數(shù)量較一期都會(huì)有很大的提高，業(yè)態(tài)更加豐富、時(shí)尚，購(gòu)物的滿足感會(huì)有很大的提升。此外，五彩城二期會(huì)給區(qū)域人群更多除消費(fèi)以外的體驗(yàn)式、滿足家庭需求的情感悉心服務(wù)，如社區(qū)的志愿者公益活動(dòng)、感受家庭幸福美好時(shí)光的互動(dòng)活動(dòng)、便民惠民的社區(qū)關(guān)懷體系。相信五彩城一期和二期的整體亮相，將給區(qū)域人群帶來(lái)更多的生活便利，提升生活品質(zhì)及區(qū)域價(jià)值。

　　贏商網(wǎng)：目前二期的招商進(jìn)度如何？又有哪些品牌已經(jīng)簽約進(jìn)駐？接下來(lái)的重點(diǎn)招商工作是？

　　祝林：經(jīng)過(guò)五彩城一期一年來(lái)的經(jīng)營(yíng)與拓展，得到了行業(yè)內(nèi)及品牌商戶的高度認(rèn)可，所以二期招商就較為順利，已簽約品牌包括：H&M、ONLY、VERO MODA、JACK&JONES、Selected、GAP、食通天、美克美家、麗家寶貝、EF kids、My Gym 等品牌，配有休閑、餐飲、娛樂(lè)、服裝等豐富業(yè)態(tài)，以滿足區(qū)域內(nèi)的消費(fèi)需求多樣化。

　　贏商網(wǎng)：剛開業(yè)不久的成都萬(wàn)象城退臺(tái)設(shè)計(jì)讓很多人感到驚艷，五彩城的建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)方面又有哪些亮點(diǎn)？

　　祝林：五彩城一期主入口30米挑高中庭，創(chuàng)造明亮、寬敞、震撼的第一感覺(jué)。五彩城二期POD玻璃橢球體，匯集餐飲、零售、各類業(yè)態(tài)于其中，在主動(dòng)線中創(chuàng)造精彩結(jié)點(diǎn)，令人眼前一亮。借助聲光電等高科技LED視覺(jué)應(yīng)用系統(tǒng)營(yíng)造夢(mèng)幻驚艷的歡樂(lè)氛圍；趣味、時(shí)尚、溫暖、輕松為要素的室內(nèi)設(shè)計(jì)，逐層按全年季節(jié)、全天從早到晚應(yīng)用色彩演變與圖案元素，使空間在視覺(jué)上充滿美感與浪漫的氣息;

　　贏商網(wǎng)：五彩城是通過(guò)過(guò)3、4層的空中連廊連接?xùn)|西兩區(qū)，這是否給客流共享和業(yè)態(tài)互動(dòng)帶來(lái)不利影響？五彩城又是如何解決這個(gè)問(wèn)題的？

　　祝林：連廊帶動(dòng)一、二期人流。在合理范圍內(nèi)適當(dāng)拉長(zhǎng)購(gòu)物動(dòng)線，將位于動(dòng)線東西兩個(gè)盡端的主力業(yè)態(tài)（一期沃爾瑪、冰場(chǎng)和二期東側(cè)次主力店）連接起來(lái)，構(gòu)成“啞鈴型”，創(chuàng)造兩端磁極，帶動(dòng)人流。

　　二期層數(shù)較多，設(shè)計(jì)跨層扶梯從豎向增強(qiáng)連通，最快速把客流帶到3層、5層，從感覺(jué)上“降低”商業(yè)層數(shù)。

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北京五彩城夜晚實(shí)景圖

　　五彩城與萬(wàn)象城形成互補(bǔ) 將會(huì)在二三線城市中心快速?gòu)?fù)制

　　贏商網(wǎng)：大家都公認(rèn)萬(wàn)象城是大型都市綜合體代表，而五彩城則是區(qū)域商業(yè)中心代表，作為同屬華潤(rùn)旗下的兩個(gè)品牌，他們之間有何異同？區(qū)別主要體現(xiàn)在哪些方面呢？

　　祝林：華潤(rùn)置地兩大持有物業(yè)包括：以萬(wàn)象城為標(biāo)志的都市綜合體；以華潤(rùn)五彩城為標(biāo)志的Living Mall。前者走的是高端路線，滿足的是金字塔尖人群的需求，而后者則與前者形成互補(bǔ)，能夠滿足區(qū)域型商業(yè)中心的需求，為大型居住區(qū)提供日常購(gòu)物休閑服務(wù)。 作為區(qū)域商業(yè)中心模式首個(gè)項(xiàng)目——五彩城投入運(yùn)營(yíng)，使得華潤(rùn)置地在持有物業(yè)產(chǎn)品鏈條更加豐富，更加完善，今后在與住宅產(chǎn)品線的配搭運(yùn)用中，形成有機(jī)價(jià)值鏈條，發(fā)揮著它的全部能量，為區(qū)域和城市發(fā)展帶來(lái)更大的價(jià)值提升。

　　贏商網(wǎng)：商業(yè)項(xiàng)目的選址被視為重中之重，華潤(rùn)置地作為國(guó)內(nèi)最成功的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商之一，是如何為五彩城選址拿地的？

　　祝林：在高端的萬(wàn)象城之外，還存在著廣闊的中高端市場(chǎng)。對(duì)應(yīng)著一線城市區(qū)域中心和二三線城市中心的人群，華潤(rùn)置地推出新的五彩城產(chǎn)品線，正是要彌補(bǔ)這一市場(chǎng)空白。華潤(rùn)集團(tuán)董事長(zhǎng)宋林在北京五彩城開業(yè)典禮上說(shuō)：“五彩城這條產(chǎn)品線是未來(lái)我們開拓更廣闊市場(chǎng)的武器。”所以五彩城產(chǎn)品線的選址會(huì)主要集中在一線城市區(qū)域中心和二三線城市中心，北京五彩城即為該產(chǎn)品線首作，隨后五彩城還將在合肥、余姚、淄博等城市規(guī)劃籌建、快速?gòu)?fù)制，而該模式的有效復(fù)制，勢(shì)將帶動(dòng)全國(guó)商業(yè)地產(chǎn)乃至城市運(yùn)營(yíng)和地區(qū)經(jīng)濟(jì)的成長(zhǎng)。

　　鮮明特色和關(guān)注消費(fèi)者情感需求是五彩城的核心經(jīng)營(yíng)理念

　　贏商網(wǎng)：當(dāng)前業(yè)內(nèi)對(duì)購(gòu)物中心去百貨化，引入快時(shí)尚和買手制百貨；去大賣場(chǎng)，引入精品超市的熱議不斷，祝總是如何看待這種現(xiàn)象的，五彩城是否也會(huì)進(jìn)行類似的調(diào)整？

　　祝林：五彩城的定位及規(guī)劃全部來(lái)源于對(duì)區(qū)域及人群需求的深入研討，任何調(diào)整也都會(huì)根據(jù)區(qū)域人群生活品質(zhì)的不斷提高而逐漸完善。目前五彩城中沒(méi)有百貨店的引入，一期有一家1.3萬(wàn)平米的沃爾瑪大賣場(chǎng)，就一年來(lái)的經(jīng)營(yíng)情況來(lái)看，區(qū)域性的消費(fèi)對(duì)沃爾瑪這樣的大賣場(chǎng)需求還是很旺盛的，家庭型消費(fèi)在很大程度上依賴于這種一站式、便捷、優(yōu)質(zhì)、齊全的購(gòu)物場(chǎng)所。五彩城二期會(huì)引入三四家快時(shí)尚類服裝品牌，很大程度上也是為了滿足區(qū)域人群對(duì)這類品牌的需求。商業(yè)的成長(zhǎng)與發(fā)展其實(shí)是與生活的物質(zhì)需求和情感需求息息相關(guān)的，任何品牌的調(diào)整與提升都不是商業(yè)項(xiàng)目單方面的，都是在順應(yīng)潮流的同時(shí)不斷探索前行，試圖引導(dǎo)潮流、倡導(dǎo)全新生活理念的過(guò)程，也只有這樣，這個(gè)商業(yè)項(xiàng)目才會(huì)有長(zhǎng)足的發(fā)展。

　　贏商網(wǎng)：商業(yè)地產(chǎn)泡沫化、同質(zhì)化的聲音一直存在，祝總又是如何看待這個(gè)問(wèn)題的？

　　祝林：未來(lái)區(qū)域性商業(yè)項(xiàng)目的趨勢(shì)就是“劃地而治”。我相信未來(lái)消費(fèi)者大部分的生活需求，都會(huì)在家門口三到五公里以內(nèi)區(qū)域型的購(gòu)物中心解決。除非要買奢侈品，才需要到國(guó)貿(mào)等地方去。未來(lái)品牌的趨同會(huì)越來(lái)越明顯，海淀上地、清河板塊也需要擁有自己的高品質(zhì)購(gòu)物環(huán)境，而不是在忙碌的工作之余還得為購(gòu)物而奔波。尤其是五彩城二期全開后，各種餐飲菜系全有，各種零售品牌也有，影院、冰場(chǎng)也有，消費(fèi)者日常生活的需求都可以在這兒得到解決。

　　同時(shí)，一定要有自己鮮明的特色。業(yè)態(tài)上，五彩城有五彩冰酷滑冰場(chǎng)和史努比樂(lè)園，作為吸客亮點(diǎn)，即區(qū)別與競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目又與定位相吻合，成為五彩城提升生活品質(zhì)的兩大核心主力店。經(jīng)營(yíng)營(yíng)造上，我們主打溫馨、幸福的情感脈絡(luò)，使五彩城成為家庭的俱樂(lè)部，努力將人文關(guān)懷打造成五彩城的一大經(jīng)營(yíng)特色。一旦這些特色被區(qū)域的人群所認(rèn)同，讓他們認(rèn)為，五彩城的特色就是他們的特色。

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