宋衛(wèi)平，浙江綠城房地產(chǎn)集團(tuán)董事長(zhǎng)。1957年出生，浙江紹興嵊縣人，出身貧寒，自小隨父母至舟山群島謀生。1982年，從杭州大學(xué)歷史系畢業(yè),1982年至1987年在杭州舟山黨校做老師，教歷史課.1987年，因?yàn)橐恍┭哉摫黄?ldquo;下崗”離開(kāi)該黨校，到珠海一家電腦公司工作，主要負(fù)責(zé)編制內(nèi)部刊物，從文員一直干到一把手。1994年，借了15萬(wàn)元，開(kāi)始在杭州投資房地產(chǎn)，后來(lái)又向朋友借了300萬(wàn)元來(lái)投標(biāo)項(xiàng)目和買地。1995年，宋衛(wèi)平在杭州開(kāi)發(fā)了丹桂花園、金桂花園、銀桂花園、丹桂公寓、月桂花園等項(xiàng)目，初步奠定了綠城在浙江的品牌房產(chǎn)地位。2003年，當(dāng)選中國(guó)地產(chǎn)十大風(fēng)云人物。
6月8日，綠城中國(guó)宣布獲香港九龍倉(cāng)集團(tuán)51億港元資金馳援，包括入股和可轉(zhuǎn)股債券，綠城中國(guó)得以暫解債務(wù)危機(jī)。
九龍倉(cāng)入股后，綠城集團(tuán)董事長(zhǎng)、上市公司綠城中國(guó)大股東宋衛(wèi)平的股權(quán)稀釋至25.45%，僅比二股東九龍倉(cāng)高出0.85%。九龍倉(cāng)認(rèn)購(gòu)的25.5億港元可轉(zhuǎn)股債券若全部換股，將成為第一大股東，占擴(kuò)股后的約35.07%。
一手創(chuàng)建綠城集團(tuán)的宋衛(wèi)平，掌管公司十余年，以激進(jìn)著稱。6月8日宣布與九龍倉(cāng)的戰(zhàn)略合作之前，宋衛(wèi)平接受了財(cái)新記者一個(gè)多小時(shí)的采訪，他表示限購(gòu)限貸政策把改善性需求幾乎壓掉四分之三，對(duì)改善性需求產(chǎn)品為主的綠城幾乎是滅頂之災(zāi)。
他表示，這種非正常情況的限購(gòu)限貸，調(diào)控的時(shí)間長(zhǎng)度和深度超過(guò)了之前的預(yù)料，并認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場(chǎng)是扭曲的、不正常的市場(chǎng)。
問(wèn)：綠城公司的現(xiàn)狀如何？
宋衛(wèi)平：公司在做不大不小的調(diào)整。我們的產(chǎn)品70%多是改善性需求的產(chǎn)品，不是五六千塊的產(chǎn)品，是比較高的。限購(gòu)政策把我們的客戶砍半，限貸政策又砍掉一半，改善性需求幾乎被壓掉了四分之三。
市場(chǎng)有很多變通的辦法解決限購(gòu)限貸，但這些解決不了根本問(wèn)題。改善性需求不應(yīng)該被壓制，中國(guó)改革開(kāi)放讓一部分人先富起來(lái)，這部分人的消費(fèi)為什么要壓制呢，這是社會(huì)發(fā)展的客觀需要。
但政策已經(jīng)這樣，說(shuō)政策沒(méi)有意義，這個(gè)時(shí)候嘮叨合理不合理，沒(méi)有必要。
問(wèn)：綠城如何應(yīng)對(duì)調(diào)控政策？
宋衛(wèi)平：在這種環(huán)境下，發(fā)展企業(yè)都很難，要依靠剛需產(chǎn)品、小戶型房子，另外三四線城市的企業(yè)受打擊小很多，在那里購(gòu)房信心和房?jī)r(jià)都還可以，還是個(gè)正常的環(huán)境。
不過(guò)，十家房產(chǎn)公司里最多一兩家是這樣的情況。公司的結(jié)構(gòu)不同，有剛需有改善，一旦提供改善性產(chǎn)品的公司達(dá)到三分之一，大家就都很難過(guò)。
面對(duì)現(xiàn)實(shí)，我們要把這種不正常的市場(chǎng)環(huán)境當(dāng)做正常的環(huán)境。公司好的方面要調(diào)動(dòng)出來(lái)，公司的生命力才能起來(lái)，對(duì)抗這樣的扭曲市場(chǎng)。我現(xiàn)在的心情相對(duì)安寧，這樣的環(huán)境下，企業(yè)死掉是正常的。
問(wèn)：您之前發(fā)文說(shuō)綠城一切尚好，現(xiàn)在為什么擔(dān)心死掉？
宋衛(wèi)平：“君要臣死臣不得不死”。我們一方面做好走向死亡的準(zhǔn)備，一方面也在努力。公司那么多員工，如果每個(gè)人都做努力，激發(fā)優(yōu)點(diǎn)，在市場(chǎng)的黑暗中或許能找到生路。中國(guó)還是在現(xiàn)代化進(jìn)程中，向工業(yè)化、國(guó)際化、城鎮(zhèn)化邁進(jìn)，在這樣黑暗的市場(chǎng)環(huán)境中，我們?nèi)淌苋迥陼r(shí)間，中國(guó)總會(huì)回到開(kāi)放的市場(chǎng)環(huán)境，行業(yè)會(huì)遵循開(kāi)放和普世價(jià)值。
綠城最艱難的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去了，去年底最難，我們加強(qiáng)項(xiàng)目的騰挪、股本架構(gòu)的變動(dòng)。銷售如果能賣掉70%、80%，公司依會(huì)“安好”。
我們也沒(méi)那么容易死，不是嬌生慣養(yǎng)的企業(yè)，不是在溫室里被呵護(hù)長(zhǎng)大的，本來(lái)就是在市場(chǎng)中成長(zhǎng)起來(lái)的。
問(wèn)：綠城遇到的種種困難，有沒(méi)有反思過(guò)問(wèn)題出在哪里？
宋衛(wèi)平：公司建設(shè)到現(xiàn)在的程度，和以前18年的基本態(tài)勢(shì)一樣，我們一直往前走，產(chǎn)品品質(zhì)、規(guī)模、素質(zhì)都在那里，無(wú)非是市場(chǎng)的調(diào)控，讓股本做了變動(dòng)。我自己是要負(fù)一部分責(zé)任的，沒(méi)有判斷到2010年這次房地產(chǎn)震蕩，幾乎是滅頂之災(zāi)的，我們沒(méi)有預(yù)測(cè)到這次海嘯。
有人問(wèn)我，你是優(yōu)秀的企業(yè)家，對(duì)中國(guó)的歷史、現(xiàn)狀及經(jīng)濟(jì)社會(huì)有成年人的閱讀，為什么沒(méi)有防范呢？我是需要檢討的，早知道現(xiàn)在，有些地不買，有些資金準(zhǔn)備得好一點(diǎn)。這一點(diǎn)上，龍湖是值得學(xué)習(xí)的。
之前我還是想把企業(yè)做大，在我們所到的每一個(gè)城市留下好的作品，存急切之心。其實(shí)在2009年，我們就想到過(guò)會(huì)有調(diào)控，并向很多專家做過(guò)學(xué)習(xí)，香港小戶型的房屋、新加坡的組屋這些經(jīng)驗(yàn)告訴我們，中國(guó)用市場(chǎng)化方式解決住房存在很多問(wèn)題，尤其是在這么短的時(shí)間，所以政府對(duì)方方面面的把控應(yīng)更加小心。
問(wèn)：公司架構(gòu)會(huì)有什么調(diào)整？
宋衛(wèi)平：沒(méi)有調(diào)整。我們努力把該做的事做好，在有好的現(xiàn)金流之前，把儲(chǔ)備的項(xiàng)目做做好，可以騰挪一部分變現(xiàn)。接下來(lái)看銷售的情況，如果調(diào)控繼續(xù)加強(qiáng)，我們可能做好繼續(xù)騰挪項(xiàng)目的準(zhǔn)備。較外部環(huán)境，內(nèi)部的管控方式還是有很多東西值得檢討和加強(qiáng)。
問(wèn)：您之前說(shuō)過(guò)“最不濟(jì)，房子降到底賣掉不玩了”，最近綠城杭州的項(xiàng)目開(kāi)始降價(jià)了，這是信號(hào)嗎？
宋衛(wèi)平：這個(gè)公司還沒(méi)到關(guān)門的地步?，F(xiàn)在也不是降價(jià)，只是定價(jià)比較低，甚至成本價(jià)賣，有的項(xiàng)目沒(méi)有利潤(rùn)。這些情況，十幾年前我們也經(jīng)歷過(guò)，從每平方米賺一兩百塊開(kāi)始，然后賺四五百塊。
現(xiàn)在主要有2009年2010年拿的高價(jià)地，這些沒(méi)辦法。
問(wèn)：綠城改進(jìn)了經(jīng)紀(jì)人制度，在很多場(chǎng)合，你自己都開(kāi)始賣房，公司的銷售策略有什么樣的計(jì)劃？
宋衛(wèi)平：公司將把銷售作為重要方面，從理念到方法都會(huì)做大的轉(zhuǎn)型，動(dòng)員整個(gè)隊(duì)伍改變銷售方法、銷售效率。以前天冷只是多穿衣服，現(xiàn)在是嚴(yán)寒，就要用更多的辦法，比如生火、運(yùn)動(dòng)、不停地吃、休息等來(lái)抵抗嚴(yán)冬，誰(shuí)也不知道持續(xù)多久，已經(jīng)一年半了。
問(wèn)：最近很多國(guó)資企業(yè)接手綠城的項(xiàng)目，是政府在幫助綠城嗎？
宋衛(wèi)平：一個(gè)企業(yè)，社會(huì)怎么看你，外界怎么看你，是你之前的所作所為對(duì)外構(gòu)成的基本印象。好在我們?cè)谡憬@么多年，做得還不錯(cuò)，十多年下來(lái)，應(yīng)該是好感更多一點(diǎn)。
房產(chǎn)商和地方政府的關(guān)系，我們開(kāi)玩笑做比喻，我們就是批發(fā)商，政府把地賣給我們，我們做加工生產(chǎn)配套服務(wù)，然后賣給個(gè)人。
問(wèn)：綠城將來(lái)的轉(zhuǎn)型計(jì)劃是怎樣的？
宋衛(wèi)平：造更多的保障房、農(nóng)民工住房，雖然這些沒(méi)有什么利潤(rùn)空間，但也不會(huì)虧損，社會(huì)效應(yīng)會(huì)很好。我們以前代建的市場(chǎng)被壓縮了，別人找我們也是建改善性的住房，調(diào)控后這個(gè)市場(chǎng)到現(xiàn)在都不好。
我們將來(lái)代建的業(yè)務(wù)一定會(huì)超過(guò)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)，尤其是保障房建設(shè)。
產(chǎn)品轉(zhuǎn)型方面，我們?nèi)ツ暄芯客甑酿B(yǎng)老產(chǎn)品還會(huì)繼續(xù)做，規(guī)模不會(huì)很大，如果沒(méi)有調(diào)控，我們?nèi)鍌€(gè)項(xiàng)目都開(kāi)工了，現(xiàn)在只有一個(gè)在今年開(kāi)工，也會(huì)和別人合作。
記者點(diǎn)評(píng)：因激進(jìn)擴(kuò)張、高負(fù)債率運(yùn)行、成本高企等因素，綠城在歷次行業(yè)洗牌中，始終位于輿論的風(fēng)口浪尖。
即便是在哀鴻遍野的2008年，宋衛(wèi)平依然沒(méi)有選擇妥協(xié)，綠城硬挺過(guò)了樓市蕭條期，堅(jiān)持不降價(jià)不傾銷的政策，在2009年開(kāi)始的一波樓市繁榮中賺得盆滿缽溢。
在本輪調(diào)控的初期，記者采訪綠城高層時(shí)，他們還津津樂(lè)道綠城2008年的應(yīng)對(duì)之策，稱綠城依然保持既有政策不變，不會(huì)調(diào)整高負(fù)債運(yùn)營(yíng)模式。
然而，一年半過(guò)去了，調(diào)控政策依然持續(xù)。在限購(gòu)限貸的政策下，綠城銷售幾近停滯，資金鏈緊繃，2012年更面臨超200億元的短期債務(wù)壓力。
2011年底，綠城集團(tuán)凈資產(chǎn)負(fù)債率高達(dá)148.7%，高于行業(yè)水平，引入九龍倉(cāng)可使負(fù)債率下降至80%。但九龍倉(cāng)若未來(lái)有可能成為綠城中國(guó)第一大股東，將來(lái)的綠城可能不再姓“宋”。
