成交量回暖是否意味著土地市場(chǎng)頻現(xiàn)“地王”
而這之前，6月6日，上海土地市場(chǎng)迎來(lái)今年第一波成交小高峰，其中，上海萬(wàn)卓投資有限公司以1.75億元競(jìng)得嘉定區(qū)嘉定新城D10-24地塊，樓板價(jià)16063元/平方米，溢價(jià)率435.5%，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”現(xiàn)象。那么，恒大出手獲得此“地王”地塊，上海土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”現(xiàn)象，在成交量回暖的市場(chǎng)背景下是否意味著土地市場(chǎng)回暖，土地市場(chǎng)今后是否再現(xiàn)“地王”？恒大“地王”的誕生對(duì)于后市土地市場(chǎng)有何影響？從全國(guó)1-5月份土地市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積13532萬(wàn)平方米，同比下降18.7%，降幅比1-4月份縮小0.6個(gè)百分點(diǎn)；土地成交價(jià)款2620億元，下降10.0%，降幅縮小3.7個(gè)百分點(diǎn)。由于商品房市場(chǎng)銷售并為明顯改善企業(yè)資金面，開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積呈現(xiàn)下降趨勢(shì)，開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地意愿降低。
目前，土地市場(chǎng)短期內(nèi)仍然維持低溢價(jià)率狀況，但是，5月份市場(chǎng)成交量的回暖以及微調(diào)政策的頻出有可能讓資金實(shí)力比較雄厚的大型開(kāi)發(fā)企業(yè)拿地意愿提升。但是，當(dāng)這樣的成交量回暖還沒(méi)有呈現(xiàn)出持續(xù)狀態(tài)時(shí)，它還不是一個(gè)充分的理由。尤其是當(dāng)前開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈相對(duì)緊張，開(kāi)發(fā)企業(yè)不會(huì)普遍性地這么激進(jìn)的進(jìn)行拿地制造“地王”。從現(xiàn)實(shí)意義角度考慮，如果地價(jià)略顯高于市場(chǎng)預(yù)期，那么開(kāi)發(fā)商就會(huì)停止出手。但是，土地市場(chǎng)確實(shí)在商品住宅市場(chǎng)成交量回暖的市場(chǎng)背景下出現(xiàn)，如果市場(chǎng)成交量剛剛反彈就導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商在土地市場(chǎng)瘋狂拿地，如果這樣的“地王”的拿地成為常態(tài)，那么也就從另外一個(gè)角度證明盡管“去投資化”的調(diào)控措施使“降價(jià)跑量”成為常態(tài)，但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控并沒(méi)有改變開(kāi)發(fā)商對(duì)于未來(lái)市場(chǎng)利好的預(yù)期，讓開(kāi)發(fā)商“謹(jǐn)慎”擴(kuò)張，樓市調(diào)控至今仍然是失敗的。與此同時(shí)，我們也看到，在樓市“降價(jià)跑量”的市場(chǎng)背景下，政府也逐漸改變推地策略，將推出地塊面積劃分的更小，MINI地塊漸成土地市場(chǎng)成交趨勢(shì)。
從市場(chǎng)接受度來(lái)講，MINI地塊控制地塊總價(jià)過(guò)高，開(kāi)發(fā)企業(yè)相對(duì)容易接受，減少流拍的風(fēng)險(xiǎn)。無(wú)論何種形式以何種方式讓土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”現(xiàn)象，在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍然以“降價(jià)跑量”為主的環(huán)境下，土地市場(chǎng)出現(xiàn)“高溢價(jià)”、“地王”不是一件好事情。土地市場(chǎng)“高溢價(jià)”、“地王”是魔鬼，如果當(dāng)前土地市場(chǎng)正在醞釀2009-2010年土地市場(chǎng)復(fù)蘇的行情，這極有可能是市場(chǎng)走向出現(xiàn)偏差，這或?qū)?dǎo)致樓市調(diào)控政策由當(dāng)前的定向“微調(diào)”為主的時(shí)期轉(zhuǎn)為再度收緊。從樓市成交量?jī)r(jià)的表現(xiàn)也可以反映出當(dāng)前樓市調(diào)控政策的走向，當(dāng)2012年5月份全國(guó)大多數(shù)城市成交量出現(xiàn)反彈的時(shí)候，住建部又出來(lái)發(fā)話，指明微調(diào)政策核心仍然圍繞著首套房，首套房政策“要在統(tǒng)一框架內(nèi)”，超越這個(gè)范圍的政策應(yīng)該及時(shí)糾正叫停。
那么，土地市場(chǎng)一旦頻現(xiàn)“高溢價(jià)率”、“地王”現(xiàn)象，盡管這可以增加政府的土地財(cái)政收入，但是，從樓市調(diào)控政策走向大局的角度而言，有可能引來(lái)房地產(chǎn)調(diào)控的再度收緊。因此，土地市場(chǎng)“高溢價(jià)”是魔鬼，我們不希望在這個(gè)時(shí)候有過(guò)多的魔鬼出現(xiàn)。
