此方式風險很大

　　早在2010年國家住建部就下發(fā)了文件，規(guī)定未取得預售許可的商品住房項目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得以認購、預訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質(zhì)的費用。住建部這些規(guī)定主要是為了維護購房者的權(quán)益。
 
　　金口律師事務(wù)所劉律師認為，就這件事來講，如果購房者輕信了這些承諾與開發(fā)商簽訂了所謂的“借款協(xié)議”，未來可能要面臨一定的風險：

　　首先，開發(fā)商沒能取得預售許可證，到底是因為房子的質(zhì)量問題還是其他具體原因我們并不清楚，但可以肯定的是這個樓盤沒有滿足銷售條件。這也就意味著，即使你買到了現(xiàn)在相中房子，也不可能取得房產(chǎn)證，也就是說其實你并沒能從法律上真正買到這套房子。其次，開發(fā)商是以“借款”的名義收取了購房者總房款的30%，如果開發(fā)商在開盤時“坐地起價”，購房者的權(quán)益很難受到保護，即使開發(fā)商將購房者預付的30%如數(shù)退還，消費者在等待期間因為資金被“套牢”很可能錯失更好的買房機會，這個損失開發(fā)商不會承擔。最后，如果開發(fā)商沒有完成項目建設(shè)，就是我們常說的“爛尾”了，購房者現(xiàn)在交的30%房款就成了一張“十幾萬或者幾十萬的欠條”，雖然在法律上，購房者可以以債務(wù)的形式進行追討，但這只能歸屬于民間借貸糾紛，處理起來也十分麻煩。
 
　　“購買‘便宜房’要三思而行，特別是證件不全的“便宜房”，千萬不能被開發(fā)商拋出的‘低價’給忽悠了，貪小便宜就容易吃大虧。已經(jīng)繳納‘權(quán)益金’的購房者可要求開放商退回‘權(quán)益金’。若開發(fā)商不退，應(yīng)保留好證據(jù)向有關(guān)部門進行舉報。”劉律師提醒說。
 
　　據(jù)劉律師介紹，商品房預售幾乎成為當今開發(fā)商賣房的普遍形式，原因很簡單：開發(fā)商如果不通過預售的方式盤活資金的話，幾乎無法完成整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)與運營。

　　“商品房預售必須取得許可證，這是法律的強制性規(guī)定，其目的是保障廣大購房者的權(quán)益和房地產(chǎn)開發(fā)市場的良好秩序。但是，開發(fā)商沒有取得商品房預售許可證的情況下，購房者與開發(fā)商簽訂了購房合同是無效的，開發(fā)商應(yīng)無條件地退還收取的購房款并進行相應(yīng)賠償。”

　　“辦理‘商品房預售許可證’必須要有其他的幾個證件。如果沒有其他的‘四證’，‘商品房預售許可證’也根本辦不出來。”劉律師最后說。

　　房產(chǎn)部門：

　　預售必須有預售許可證

　　記者電話采訪了青島市房產(chǎn)交易中心審批處的工作人員。據(jù)李姓工作人員介紹，商品房預售許可證的辦理在市場處，他們負責最后一步的審批。他介紹說，“商品房銷售必須有房屋預售許可證，如果沒有辦理預售許可證而進行商品房的銷售是違反政策規(guī)定的。他認為，不管是買還是賣，沒有“商品房預售許可證”的房子都是違規(guī)的。如果市民購買了沒有“預售許可證’的商品房，風險是肯定存在的。收取權(quán)益金、擅自發(fā)售VIP卡，辦理會員卡等形式都是違反政策規(guī)定的。”
 
　　“那么進行房屋意向登記呢？”該工作人員回答，“沒有‘預售許可證’這樣做也是違規(guī)的。”同時他還表示，如果存在違規(guī)行為，市民可以舉報。若情況屬實，相關(guān)職能部門會對其進行查處。