目前有媒體報(bào)道，該地塊從2006年出讓起閑置了將近7年，至今已淪為菜地。其間，這塊身價(jià)不菲的土地多次變更規(guī)劃，而且由于使用權(quán)所屬不明，身份成謎。
該地塊目前境況如何？是什么原因造成了如此長(zhǎng)時(shí)間的閑置？針對(duì)一系列問題，記者進(jìn)行了深入調(diào)查，揭開了前地王的謎團(tuán)。
土地使用權(quán)更替謎團(tuán)
上述地王雖然閑置，但卻呈現(xiàn)出另一番“熱鬧”景象。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，該地不但成為了不折不扣的菜地，還成了來(lái)往車輛的免費(fèi)停車場(chǎng)，行人、車輛川流不息?，F(xiàn)場(chǎng)唯一存留的“開發(fā)”痕跡，是早已鐵銹橫生、蛛網(wǎng)遍布的臨時(shí)民工棚。
據(jù)報(bào)道，這塊地最開始由江蘇大辰有限公司（以下簡(jiǎn)稱江蘇大辰）拿下，并建立了項(xiàng)目公司蘇州銀莊置地有限公司（以下簡(jiǎn)稱銀莊置地），隨后該公司股權(quán)產(chǎn)生變更，規(guī)劃局關(guān)于該地塊的公示材料中出現(xiàn)了“蘇州銀莊陽(yáng)光新地置地有限公司”。
就此采訪了蘇州市國(guó)土局高新區(qū)分局信訪辦負(fù)責(zé)人李福男，他表示，這塊土地的開發(fā)商沒有更替過(guò)。土地在出讓成功后，允許使用權(quán)變更一次，當(dāng)時(shí)江蘇大辰建立了項(xiàng)目公司后，就把該土地歸入其名下。此后至今，該土地的使用權(quán)再也沒有進(jìn)行過(guò)變更。
記者從蘇州市工商局獲得的資料顯示，銀莊置地當(dāng)前的控股方除了江蘇大辰有限公司之外，還有天津洋聯(lián)房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司，以及一位名叫徐玉麟的個(gè)人股東。其中，最大的股東為出資2億元的天津聯(lián)洋，而江蘇大辰和徐玉麟分別出資4000萬(wàn)元和6000萬(wàn)元。
江蘇大辰財(cái)務(wù)人員張女士告訴記者，徐玉麟是江蘇大辰的董事長(zhǎng)，同時(shí)還擁有另一家企業(yè)江蘇星工廠投資集團(tuán)。
該地塊最大的“疑點(diǎn)”是，規(guī)劃局網(wǎng)站上出現(xiàn)了 “蘇州銀莊陽(yáng)光新地置地有限公司”，但該公司在蘇州市工商局并無(wú)注冊(cè)信息。蘇州市規(guī)劃局高新區(qū)分局有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者：“這僅是因?yàn)榫W(wǎng)站信息輸入有誤。”
記者隨即采訪了與它名字接近的新地集團(tuán)旗下子公司蘇州陽(yáng)光新地置地有限公司，但該公司銷售負(fù)責(zé)人陳小姐對(duì)記者表示，上述企業(yè)與其無(wú)關(guān)，新地集團(tuán)在蘇州沒有取得過(guò)相關(guān)地塊的使用權(quán)。
上報(bào)方案試圖“偷面積”
既然使用權(quán)自始至終沒有發(fā)生過(guò)更替，那這塊百余畝的土地為何閑置7年之久？
李福男表示，由于該地出讓時(shí)為“生地出讓”（“生地”即未開發(fā)的農(nóng)地、荒地或城區(qū)內(nèi)附有需拆遷的地上建筑物的土地。也就是所說(shuō)的“毛地出讓”），直到2009年7月才符合交地標(biāo)準(zhǔn)。當(dāng)時(shí)，開發(fā)商舉行了開工儀式并開始打樁，但工程并沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。
李福男表示，蘇州銀莊置地在國(guó)土局曾經(jīng)多次以書面和電話形式催促開發(fā)商開工，但開發(fā)商的態(tài)度是“虛心接受，屢教不改”。每次催工文件發(fā)出后，開發(fā)商都及時(shí)給予回復(fù)，但都以不同的理由進(jìn)行搪塞。對(duì)此李福男表示無(wú)奈：“他們打樁之后，就很難界定是否屬于囤地。”
根據(jù)銀莊置地的回復(fù)，他們沒有開工是因?yàn)樗鶊?bào)的土地規(guī)劃一直沒有得到批準(zhǔn)。銀莊置地還以此為由申請(qǐng)建設(shè)有效期延期至今年5月。
蘇州市規(guī)劃局高新區(qū)分局副局長(zhǎng)王曉東向記者證實(shí)，高新區(qū)規(guī)劃局確實(shí)從未批準(zhǔn)過(guò)該地開發(fā)商所申報(bào)的任何土地規(guī)劃，原因是經(jīng)過(guò)多位專家鑒定，認(rèn)為開發(fā)商多次上報(bào)的規(guī)劃嚴(yán)重違反江蘇省城市規(guī)劃管理的相關(guān)原則性規(guī)定，比如日照間距不符規(guī)定，住宅、商業(yè)層高過(guò)高以及容建面積超標(biāo)。
王曉東指出，后兩者就是通常意義上所說(shuō)的“偷面積”行為。樓市專家分析，這種做法可謂一舉兩得，如果成功了，就可以提高項(xiàng)目利潤(rùn)率，而失敗了也可以有充足理由繼續(xù)囤地。
對(duì)此，李福男坦言，不可否認(rèn)這是開發(fā)商在打政策擦邊球。但土地閑置新政出臺(tái)前，國(guó)土局缺乏有效的手段去阻止這種變相的囤地行為。
至于外界所說(shuō)的 “該地塊規(guī)劃多次變更”，王曉東解釋道，規(guī)劃申報(bào)的流程是先公示，后審批，因此會(huì)帶給公眾“規(guī)劃變更多次”的印象。
大限將至兩股東鬧“分家”
今年5月，上述項(xiàng)目的建設(shè)有效期經(jīng)過(guò)延期后再度到期。面對(duì)開發(fā)大限再度來(lái)臨，開發(fā)商依然沒有動(dòng)工的意愿。
李福男透露，據(jù)高新區(qū)國(guó)土局了解，造成上述地塊遲遲不能開工的一個(gè)很重要原因是地塊項(xiàng)目公司銀莊置地出現(xiàn)了股東間的糾紛。
記者從虎丘區(qū)人民法院的一封《民事裁定書》以及發(fā)送給高新區(qū)國(guó)土局的《協(xié)助執(zhí)行通知書》上看到，今年3月27日，銀莊置地最大的出資方天津聯(lián)洋向法院提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)，要求凍結(jié)銀莊置地銀行存款2億元或查封相應(yīng)資產(chǎn)，經(jīng)受理得到了法院的同意并當(dāng)即執(zhí)行。其中，被查封的“相應(yīng)資產(chǎn)”指的就是“蘇地2005-B-62”地塊。
換言之，事實(shí)上該地在今年3月份就已被虎丘區(qū)人民法院查封，目前可以動(dòng)工建設(shè)，但在揭封前不能被抵押和轉(zhuǎn)讓。
據(jù)報(bào)道，原本銀莊置地的注冊(cè)資金為1億元，直到2008年，天津聯(lián)洋注資2億元。高新區(qū)國(guó)土局提供給記者的資料則顯示，開發(fā)商以分期付款形式支付土地出讓金，而最后一筆出讓金正是在2008年交清。
這也就意味著，該土地其實(shí)早在4年前，也就是該土地尚未達(dá)到交付標(biāo)準(zhǔn)前，就已經(jīng)通過(guò)股權(quán)轉(zhuǎn)讓的形式，把該土地真正的所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給了天津聯(lián)洋房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)有限公司。
一家開發(fā)商拿地，再把股權(quán)轉(zhuǎn)讓給資金實(shí)力和開發(fā)經(jīng)驗(yàn)充足的另一家開發(fā)商，這曾是一種經(jīng)典的合作開發(fā)土地的模式。但在這塊蘇州地王身上，這種合作正面臨著“崩盤”。
此外據(jù)媒體報(bào)道，該地塊當(dāng)前總價(jià)值很可能已經(jīng)超過(guò)10億元。對(duì)此也有業(yè)內(nèi)人士猜測(cè)，開發(fā)商很可能以鬧“分家”為由繼續(xù)囤地。
為此，記者在上班時(shí)間多次撥打蘇州銀莊置地有限公司在工商局的注冊(cè)電話，均無(wú)人接聽。而江蘇大辰的財(cái)務(wù)人員張女士則對(duì)記者表示，企業(yè)負(fù)責(zé)人目前不在，何時(shí)返回不明。
國(guó)土部新政規(guī)定，今年7月1日起，拿地滿一年開工量不足1/3或已投資額不足25%將被認(rèn)作囤地。在此形勢(shì)下，開發(fā)企業(yè)鬧“分家”，無(wú)疑給土地的開發(fā)前景再度蒙上陰影。
對(duì)此，李福男表示，近期將約談?dòng)嘘P(guān)開發(fā)商，在明確責(zé)任的同時(shí)，協(xié)商解決開發(fā)困難。如仍不奏效，將立即啟動(dòng)土地?zé)o償回收程序。
