房地產信托即將進入兌付高峰,開發(fā)商的口袋面臨嚴峻挑戰(zhàn)。近日有媒體報道,根據國泰君安數據顯示,2012年房地產信托總到期規(guī)模為1758億元,為三季度最高,而即將到來的7月份是今年單月兌付的最高峰,達504億元,信托還款高峰即將到來。
業(yè)內人士分析,一方面房地產信托總量巨大,另一方面兌付時間又相對集中,兩種因素的疊加,使得房地產信托面臨有史以來從未有過的兌付壓力,市場將面臨風險挑戰(zhàn)。與此同時,在銀行放貸緊縮,樓市并沒有明顯起色的當下,部分開發(fā)商將面臨從未有過的還款融資壓力。
信托兌付高峰“山雨欲來”
目前房地產信托產品主要有三類:開發(fā)貸款、夾層融資和純股權投資。截至2011年底,整個信托行業(yè)的資產規(guī)模達到了創(chuàng)紀錄的4.8萬億,正是房地產信托這個最大的引擎,才使得信托業(yè)在這么短的時間內實現了跨越式的增長,許多房地產商,包括萬達、萬科、綠城等單一公司的信托產品發(fā)行量都超過了50億元。
由于房地產信托還款期限一般在1.5年期到2年期,而從2010年下半年開始正是信托產品瘋狂發(fā)行的高峰期,因此2010年一季度至2011年三季度發(fā)行的房地產信托大部分將在2012年至2013年到期,第一個償付小高峰將出現在2012年的6、7、8月份。
根據首佳顧問研究中心發(fā)布的統計數據顯示,第三季度房地產信托到期規(guī)模約1000億元,7月起至9月是到期高峰,平均每月在300億元以上,總還款額約2500億元。下半年將迎來今年房地產信托計劃集中到期兌付的高峰期。其中第三季度的總體兌付規(guī)模是全年最大的。三四季度房地產信托的兌付數量是122個和145個,兌付規(guī)模分別是439.6億元和419.4億元。
實際上,信托產品發(fā)行的熱潮還沒有退去,記者在中國信托業(yè)協會的2012年1季度末信托公司主要業(yè)務數據中看到,在2012年一季度,新增信托項目就達到了3588個,其中投向房地產的項目金額高達441.9億元,而僅在3月份,就有223.2億元投向了房地產行業(yè)。
開發(fā)商面臨還款及融資危機
盡管因為行業(yè)需要,沒有開發(fā)商愿意承認資金流轉困難,所有的受訪者都表示風險仍在控制范圍之內,但業(yè)界對開發(fā)商還款能力風險的擔心并不是沒有根據的。專家分析,在2009年至2010年的信托產品發(fā)行之時,房價仍處于持續(xù)上漲的巔峰期,很多信托產品是基于當時的房價進行的核算設計,而去年以來,國家對房價的調控政策持續(xù)收緊,房市低迷已久,但開發(fā)商還款的主要來源仍是售房款,兩者的矛盾促成了業(yè)界對部分房地產商還款能力的懷疑。
與此同時,在集中兌付高峰山雨欲來的同時,銀監(jiān)會近期要求各相關金融機構進一步加強對房地產信托業(yè)務監(jiān)管,嚴格落實房地產信托事前報備制度,提前防控項目到期清算風險。而據人民網消息,監(jiān)管層還在醞釀出臺相關政策,擬將金融資產管理公司參與房地產信托業(yè)務“轉正”,納入日常監(jiān)管軌道。
一位不愿透露姓名的房企人士向記者透露,政府部門在還款高峰到來時的風險提醒,會進一步加大了開發(fā)商融資的壓力,因為現在銀行信貸流向房地產的資金縮緊,信托方面如果進一步縮緊,會出現“兩條路都堵死”融資無門的情況。盡管業(yè)界對抵御風險信心滿滿,還款危機還是一定程度上的暴露出端倪,近日,因一款房地產信托產品未能及時還本,華澳國際信托本欲與大連實德對簿公堂,雖然雙方最終庭外和解,仍暴露出實德公司對此信托計劃無法到期還本的隱憂。
市場、政策“雙管”應對風險
事實上,銀監(jiān)會對于信托行業(yè)風險的提醒早已不是第一次,早在2010年12月份,銀監(jiān)會就頒布了《中國銀監(jiān)會辦公廳關于信托公司房地產信托業(yè)務風險提示的通知》,目的在于規(guī)范信托公司房地產信托業(yè)務,提高信托公司風險防范意識和風險控制能力,然而當時樓市仍然保持在高位,而每次到信托發(fā)行與還款的高峰期,銀監(jiān)會都會發(fā)布公告進行相關風險提醒,今年4月,在還款高峰到來之前,銀監(jiān)會重新強調了以股權投資方式運用信托資金,實際上是融資類業(yè)務的,要符合“項目四證齊全、項目資本金達到30%,開發(fā)商二級以上資質”三個條件,其目的也是為了嚴格控制房地產信托的增長規(guī)模和融資風險。
業(yè)內人士分析,政策為保護市場大局穩(wěn)定進一步嚴控,至于小開發(fā)商和小信托公司的命運,還是掌握在自己手里,“政府不會因為少數小地產商可能因為資金鏈斷裂而冒風險進一步去鼓勵信貸和信托,因此市場要自救只能靠自己。”在“集中還款”的大戰(zhàn)前夕,信托公司自身也在不斷輾轉騰挪,抵御風險。
好買基金研究中心執(zhí)行董事、總經理楊文斌就表示,雖然現在房地產信托的兌付至少有五道防線,房產企業(yè)到期足額還款只是其一。即使這一道防線出了問題,還有信托公司另覓資金接盤,信托公司直接處置抵押的土地或房產進行償付,信托公司的自有資金墊付,信托公司的大股東為了維護信托公司的信譽而代為償付等。事實上,今年上半年房地產信托3個違約項目,華融資產已經介入接盤2個,也另有業(yè)內人士透露,房地產私募基金也已做好隨時進場接盤的準備。