錢的問題難倒開發(fā)商
“目前近70%的房地產(chǎn)上市公司經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金呈現(xiàn)入不敷出狀況，行業(yè)整體運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)正加速累積。”蔣云峰分析認(rèn)為，隨著調(diào)控持續(xù)深入，房地產(chǎn)上市公司的成本壓力還在明顯增大。與此同時(shí)，高力國際成都分公司日前專門針對(duì)當(dāng)前情況下，開發(fā)企業(yè)如何融資發(fā)布了專題報(bào)告。該報(bào)告顯示，近期，杭州金星、杭州錦繡天地、廣東廣德紛紛申請(qǐng)破產(chǎn)，盡管上述案例在目前看來尚屬個(gè)案，但在房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨資金鏈緊張的狀況下，金星等房企的倒下顯然值得成都行業(yè)人士深思。
債臺(tái)高筑壓垮了大規(guī)模的地產(chǎn)開發(fā)商，中小房企面臨的卻不只是“折腰”，而是能否繼續(xù)生存。“銀行原本都不樂于貸款給我們，現(xiàn)在更是切斷了我們的資金來源?？蛻魪你y行那里貸不到款，樓市的成交量很難上去?；I不到資金，無法償還貸款，更別說開發(fā)新樓盤。以前還可以發(fā)動(dòng)幾個(gè)合伙人作為主要出借人，再出動(dòng)員工進(jìn)行拉網(wǎng)式攬客，必要的時(shí)候還會(huì)求助于民間借貸，現(xiàn)在，估計(jì)哪一條路都難啦。”成都一家小型房企老總有點(diǎn)“郁悶”地向記者說。
與基金合作或是新出路
針對(duì)開發(fā)商當(dāng)前的困難，本報(bào)記者就融資等相關(guān)話題采訪了多位業(yè)界專家及一些國際代理機(jī)構(gòu)，他們的觀點(diǎn)或許可以作為企業(yè)解決資金難題提供一些參考。
高力國際相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2012年對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說仍是非常艱辛的一年。首先，傳統(tǒng)融資渠道的收緊和銷售的持續(xù)低迷將共同對(duì)開發(fā)商的資金流形成嚴(yán)峻挑戰(zhàn)；其次，融資成本越來越高，不僅擠壓產(chǎn)品利潤(rùn)空間，更推高了項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)。如何通過獲取外部資金來支持項(xiàng)目及企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)，度過困難時(shí)期已成為每個(gè)開發(fā)商都必須思考的問題。該負(fù)責(zé)人認(rèn)為，在當(dāng)前的市場(chǎng)和政策環(huán)境下，開發(fā)商與基金合作其實(shí)不失為一個(gè)相對(duì)理想的出路。
據(jù)介紹，基金作為一種嗅覺靈敏、趨利性極強(qiáng)的資金集合，其對(duì)開發(fā)商的品牌、產(chǎn)品、團(tuán)隊(duì)、經(jīng)驗(yàn)都有著非常嚴(yán)格的考量和選擇標(biāo)準(zhǔn)，通過嚴(yán)密而靈活的操作方式將資金運(yùn)作的風(fēng)險(xiǎn)盡量降低?，F(xiàn)階段，基金更傾向與已具備一定開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、品牌形象較好、本地資源較為豐富的中小型開發(fā)企業(yè)合作。其合作方式主要分為收購項(xiàng)目公司、財(cái)務(wù)投資、債券投資以及資產(chǎn)收購。這四種主要的合作方式可單獨(dú)也可交叉使用。
但該負(fù)責(zé)人同時(shí)提醒道，基金操盤團(tuán)隊(duì)擁有極強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避或轉(zhuǎn)嫁能力，開發(fā)商與基金合作除獲取資金外，更需要注意由此產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，而降低風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)便是準(zhǔn)確評(píng)判自身?xiàng)l件和需求，以此來選擇與企業(yè)發(fā)展最為契合的基金，制定最為契合的合作方式。
記者查閱資料發(fā)現(xiàn)，在成熟的國際房地產(chǎn)金融市場(chǎng)，基金是常規(guī)且有效的資本利用手段之一。盡管目前成都部分開發(fā)商與基金合作的融資活動(dòng)仍屬于被動(dòng)應(yīng)急，但從客觀效果來看，卻不可否認(rèn)這種“應(yīng)急”行為對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的推動(dòng)作用，只不過企業(yè)在與其合作時(shí)，謹(jǐn)慎判斷、謹(jǐn)慎選擇同樣必不可少。
七大融資方式可參考
記者在采訪中得知，目前在業(yè)內(nèi)還流行有以下七種融資方式。“無論如何，拓寬融資渠道必須遵循相關(guān)的法律法規(guī)，做到謹(jǐn)慎抉擇，切忌投機(jī)取巧。”針對(duì)各種形式的融資方式，一位業(yè)內(nèi)資深人士也發(fā)出了善意的提醒。
1、以價(jià)換量回籠資金
成都市社科院副院長(zhǎng)陳家澤稱，融資有風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商最明智的選擇還是以價(jià)換量，快速實(shí)現(xiàn)資金回籠才是王道，而且這也和國家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的目的相一致。
據(jù)了解，近期陸續(xù)有市場(chǎng)消息顯示，部分房地產(chǎn)開發(fā)商出現(xiàn)賣股、賣地、賣項(xiàng)目現(xiàn)象，籌集資金動(dòng)作頻頻。“在市場(chǎng)濃厚的觀望氣氛中，率先調(diào)整價(jià)格能吸引買房者的目光，也能借此籌措資金，趁土地價(jià)格處于低位囤積，為后期發(fā)展蓄勢(shì)。”有業(yè)內(nèi)人士表示。
2、向保障房進(jìn)軍
發(fā)改委為保障房開“后門”，地方投融資可發(fā)企業(yè)債的消息，無疑刺激了市場(chǎng)的脈搏。陳家澤稱，企業(yè)肩負(fù)著一定的社會(huì)責(zé)任，房地產(chǎn)企業(yè)可以適當(dāng)考慮將企業(yè)自身利潤(rùn)和政府規(guī)劃、民生工程等結(jié)合起來，參與保障房建設(shè)，贏取政府和銀行的信任，在有限空間尋求可持續(xù)發(fā)展，這也不失為拓展融資渠道的方式。
3、多方調(diào)整贏利模式
“調(diào)控持續(xù)下，開發(fā)企業(yè)還需要積極做出業(yè)態(tài)調(diào)整，開發(fā)多種贏利模式，不要在一棵樹上吊死。”陳家澤說，如現(xiàn)在漸漸興起的旅游地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)以及方興未艾的養(yǎng)老型地產(chǎn)等，都存在巨大的市場(chǎng)空間。“企業(yè)的眼界要開闊，思路要活躍，不要把所有的寶都?jí)旱阶≌蛘呱虡I(yè)地產(chǎn)上。一定要記住，現(xiàn)金為王。”陳家澤提醒說。
4、謹(jǐn)慎選擇信托資本
雖然房地產(chǎn)信托總是在冰火兩重天之間游走，但從目前來看，并沒有出臺(tái)正式文件叫停房地產(chǎn)信托計(jì)劃。在房地產(chǎn)信貸持續(xù)收縮的背景下，從資金需求來講，信托必然會(huì)成為求錢若渴的房地產(chǎn)開發(fā)商眼中的“救命稻草”。
5、開拓海外融資市場(chǎng)
記者從相關(guān)資料獲悉，自2011年1月起，包括華潤(rùn)、雅居樂、中駿、恒盛、佳兆業(yè)、碧桂園、遠(yuǎn)洋、盛高、寶龍、世茂等在內(nèi)的多家大型房企紛紛啟動(dòng)海外融資，目前融資規(guī)模超過1000億元人民幣。利率高、年限長(zhǎng)和新型的合成債發(fā)債方式成為今年開發(fā)商融資的特色。其主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是，在人民幣貸款難以獲得的情況下，外貿(mào)進(jìn)出口企業(yè)把手伸向外幣信貸市場(chǎng)；二是，外幣貸款利率低，大大降低了融資成本；三是，在人民幣升值的背景下，企業(yè)通過NDF（無本金交割遠(yuǎn)期外匯交易）或境內(nèi)遠(yuǎn)期買入美元進(jìn)行對(duì)沖并獲得套利空間。
6、合作融資共同擔(dān)當(dāng)
日前，由中信銀行武漢分行獨(dú)家主承銷的首支中小企業(yè)集合票據(jù)進(jìn)入銀行間市場(chǎng)發(fā)行，注冊(cè)和發(fā)行金額3.8億元，期限3年。一家小企業(yè)發(fā)行債券估計(jì)沒人買，可是捆綁一幫優(yōu)質(zhì)的中小企業(yè)，就會(huì)成為銀行眼里的“香餑餑”。即使是行業(yè)標(biāo)桿萬科，也同樣選擇了合作開發(fā)模式，這不僅讓參與合作的其他地產(chǎn)商和投資方感到了“同分一杯羹”的欣慰，更讓萬科能以整合資源、低成本、分散風(fēng)險(xiǎn)、減少金融依賴的方式實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張。
7、借殼上市或出讓股權(quán)
除以上方式外，還有通過借殼上市的辦法實(shí)現(xiàn)融資。如金科集團(tuán)就借殼重組，將47億元資產(chǎn)注入ST東源。市場(chǎng)人士分析，從3月開始，借殼融資的數(shù)量明顯增加，僅近期就有幾家房企成功借殼。
還有通過出讓股權(quán)的方式尋求資金。如北京城建近期就宣布，擬收購北京中鴻房地產(chǎn)公司持有的世紀(jì)鴻城公司部分及其相應(yīng)債權(quán)；中糧地產(chǎn)也在同期發(fā)布公告稱，通過上海證券交易所出售公司持有的部分招商證券。
