對于此次長達10年的深度合作,中糧置地顯然寄予厚望。
“一方面,大悅城既有的千余家品牌商戶儲備庫能為悠唐調(diào)整所用;另一方面,大悅城也可借助對悠唐的調(diào)整積累更多品牌商戶儲備,為大悅城項目所用。” 中糧置地相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,中糧大悅城擬通過對兆泰置地商業(yè)項目的管理,提升中糧置地在中國商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的市場占有率和綜合影響力。通過借助兆泰集團拓展全國商業(yè)地產(chǎn)布局。
大悅城品牌擴張一直是中糧置地一貫的策略。根據(jù)其最新的規(guī)劃,未來3-5年,中糧置地將推進30家大悅城在全國落地,從而實現(xiàn)將大悅城打造成優(yōu)質(zhì)商業(yè)資產(chǎn),跟隨母公司上市,在資本市場獲得更可觀收益的目標(biāo)。
而這一次與兆泰置地合作,在業(yè)界看來,似乎是中糧通往的商業(yè)帝國一條“捷徑”,但卻偏離了大悅城既定的模式。
高通智庫研究員、房地產(chǎn)資深人士陳翔表示:“在國外這種委托管理的模式是比較常見的,而在國內(nèi)酒店行業(yè)也較為常見,不過在商業(yè)地產(chǎn)方面比較罕見。”
目前中糧商業(yè)地產(chǎn)擴張所面臨的最大問題無疑是來自現(xiàn)金流的壓力。陳翔續(xù)指:“與華潤、萬達、SOHO中國相比,中糧開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)所面臨的現(xiàn)金流壓力是最大的,通過輸出品牌,來實現(xiàn)一種‘輕資產(chǎn)’擴張不失為一種較為節(jié)約資金的擴張模式。”
除此之外,對于稀缺商圈的過度依賴也使得大悅城在復(fù)制之路上舉步維艱。
易鋪中國總裁陳建明表示,中糧置地西單大悅城的成功意味著中糧置地在繁華商業(yè)區(qū)經(jīng)營購物中心成功的探索,但繁華商業(yè)區(qū)的經(jīng)驗和模式對于住宅聚居區(qū)的區(qū)域購物中心缺乏完全參照性,所以與西單大悅城的成功相伴的是其他區(qū)域購物中心屬性的大悅城依然艱苦探索。
“既然西單大悅城模式可以基本確立,那么中糧置地完全可以選擇西單大悅城模式在繁華商業(yè)區(qū)的復(fù)制,但在繁華商業(yè)區(qū)尋找土地開發(fā)機會已經(jīng)很少,相反,選擇繁華商業(yè)區(qū)經(jīng)營不佳的項目進行跨越開發(fā)階段的托管是務(wù)實的選擇。”陳建明如此指出。
據(jù)介紹,在托管模式下,商業(yè)地產(chǎn)管理公司的收益通常來自兩塊:托管費以及盈利基礎(chǔ)上的收益共享。
以美國最大的商業(yè)地產(chǎn)投資、開發(fā)、管理企業(yè)西蒙為例,其商業(yè)管理公司管理著全球范圍內(nèi)1億平方英尺商業(yè)物業(yè),占集團總可租賃面積的40%左右。商業(yè)管理公司的收入主要是基于其所管理物業(yè)的總收入來提取,托管費最低是6%,盈利分成最多能拿到30%。2010 年西蒙商業(yè)管理公司僅管理費收入為1.21 億美元,租賃收入則數(shù)十倍于此。