房價漲幅雖然4年來下行18%,但真實房價與4年前相比卻上漲近50%。因此,以“漲幅下降”作為近4年來房地產(chǎn)調(diào)控非常有效的理由,是說不通的。
7月4日,在博鰲21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇上,全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會會長聶梅生表示,“從2008年開始,房價漲幅從21.3%一路下降,2010年降至7.2%,2011年降至6.7%,今年前5月是3.8%,應(yīng)該說調(diào)控使房價漲幅降了18%,調(diào)控是非常有效的。”
姑且不論該數(shù)據(jù)的客觀準(zhǔn)確性,但僅憑房價漲幅下降18%,作為近4年來房地產(chǎn)調(diào)控非常有效的理由,仍有些牽強——這是因為,2008年的房價本已處于高位,與2003年的房價相比,2008年房價已經(jīng)上漲逾2倍。從另一個角度來觀察,2008年的房價本已企高,以此基礎(chǔ)上,2008年以來房價累計上漲近50%,盡管漲幅得到控制,但距離調(diào)控目標(biāo)——“使房價降到合理價位”差距甚遠。
事實上,無論是房屋租售比、還是月薪房價比,均表明我國當(dāng)下房價仍處高位。以房屋租售比為例,國際上衡量區(qū)域房地產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1:200—1:300之間,但我國當(dāng)下房屋租售比卻遠高于此,一線城市普遍處于1:1000左右。再以月薪房價(單價)比為例,國際上一般公認的區(qū)域合理比例為1:1左右,而我國卻在1:3-1:5的高位區(qū)間。
上述房屋租售比和月薪房價比均表明,我國當(dāng)下房價仍然處于高位區(qū)間,如果僅僅因為漲幅下行,即認為本輪房地產(chǎn)調(diào)控非常有效,則顯然是自欺欺人。
實際上,自2008年房地產(chǎn)調(diào)控以來,雖然針對土地出讓、開發(fā)貸款、稅收、購房貸款以及保障房等政策頻出,但還沒有達到預(yù)定目標(biāo)。而在去年下半年我國實體經(jīng)濟增速下行、地方政府財政收支失衡之下,房地產(chǎn)調(diào)控力度已經(jīng)在地方政府的屢屢變相突圍之下,進入相對弱化階段。
地方政府因土地出讓金大幅減少而造成財政收支失衡,而逆房地產(chǎn)調(diào)控而私下松綁,之于其本位意識而言本是情理之中,但是,對其有違調(diào)控之舉進行變相默認,則不僅會造成中央相關(guān)職能部門公信力的降低,更會使持續(xù)已達4年、并已初步取得些微成效的房地產(chǎn)調(diào)控前功盡棄。
對于投資拉動經(jīng)濟增長屬性明顯的我國經(jīng)濟而言,受政績驅(qū)動以及便于“化公為私”的大規(guī)模地方行政投資,一直是我國經(jīng)濟調(diào)結(jié)構(gòu)的最大阻礙。而地方政府之所以能夠持續(xù)主導(dǎo)大規(guī)模行政投資,其根本原因即在于其對土地財政的相對掌控。在錯位的格局之下,我們就不難理解,為何中央房地產(chǎn)調(diào)控禁令屢發(fā),而部分地方政府卻仍然充耳不聞、甚至屢屢變相違規(guī)。
必須要說,房價漲幅雖然4年來下行18%,但真實房價與4年前相比卻上漲近50%。就調(diào)控預(yù)期目標(biāo)而言,我國房地產(chǎn)調(diào)控還不能說是“非常有效”。我們要做的,不是以此為理由予以松懈,而應(yīng)是實施更大力度的調(diào)控,因為對房地產(chǎn)調(diào)控的堅決與否,不僅事關(guān)民生穩(wěn)定,更事關(guān)我國經(jīng)濟調(diào)結(jié)構(gòu)的根本所在。
□楊國英(財經(jīng)評論人)