“至少現(xiàn)在還沒有一宗信托違約。”

 

　　在華寶信托總裁錢駿看來，房地產(chǎn)信托不存在系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)。

 

　　實(shí)際上，隨著今年房地產(chǎn)信托兌現(xiàn)期的如約而至，加上今年5月以前的樓市低迷，無論地產(chǎn)商還是信托企業(yè)都捏著一把汗過日子。但5、6月樓市的逐步復(fù)蘇，加上時(shí)隔一月央行再次降息，7月5日央行宣布降低金融機(jī)構(gòu)存貸款利率，房地產(chǎn)貨幣環(huán)境更加寬松，對房企來說不啻重大利好，房地產(chǎn)信托又成為各路資金追逐的熱點(diǎn)，一些存在違約風(fēng)險(xiǎn)的“爛果子”照樣受到追捧。

 

　　第一波洪峰有人接手

 

　　其實(shí)早在今年5月底，銀監(jiān)會(huì)就下文要求各相關(guān)金融機(jī)構(gòu)機(jī)進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)的監(jiān)管，嚴(yán)格落實(shí)房地產(chǎn)信托事前報(bào)備制度，提前防控項(xiàng)目到期清算的風(fēng)險(xiǎn)。讓監(jiān)管層如臨大敵的是今年即將到期的龐大房地產(chǎn)信托產(chǎn)品，據(jù)統(tǒng)計(jì)這個(gè)數(shù)字將高達(dá)1759億元。國泰君安數(shù)據(jù)顯示，2012年一季度到期兌付規(guī)模為366億元，二季度為368億元，三季度為716億元，四季度為309億元。其中國泰君安的7月份數(shù)據(jù)為今年年度高峰，將會(huì)達(dá)到504億元。

 

　　早在年初中金公司就提示2012年3月將是房地產(chǎn)信托的第一個(gè)門檻，果然在進(jìn)入3月后，各類圍繞著房地產(chǎn)信托的展期與債務(wù)重組時(shí)有發(fā)生。“以往不乏就差那一口氣沒法挺過來的例子。”世聯(lián)地產(chǎn)董事長陳勁松表示，如果房企到期沒有足夠資金還款，通常使用三種手段應(yīng)對，其一是信托展期，延后支付。這需要說服投資者項(xiàng)目后期尚有足夠潛力可挖。

 

　　這種例子并不罕見。2011年5月19日成立的方正東亞·“寶安山水龍城”資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃本應(yīng)于2012年5月19日到期，但在2012年5月7日信托公司發(fā)布公告，按照該信托計(jì)劃《方正東亞·“寶安山水龍城”資產(chǎn)收益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃資金信托合同》第四條第三款約定：“資產(chǎn)出讓方可在信托計(jì)劃期限屆滿1年前1個(gè)月提出書面申請并經(jīng)受托人認(rèn)可，將信托計(jì)劃期限增加1年。”由于資產(chǎn)出讓方向信托公司提交書面申請，申請將本信托計(jì)劃期限增加一年，信托公司決定將本信托計(jì)劃的期限增加一年。

 

　　其二，是開發(fā)商與信托公司再度合作，借新還舊債務(wù)重組。安信信托2012年2月29日發(fā)行的恒泰地產(chǎn)·海南阿奎利亞項(xiàng)目開發(fā)貸款A(yù)類和B類兩款信托，其投資范圍是“2.5億元用于項(xiàng)目一期的后續(xù)開發(fā)建設(shè)，7000萬元用于項(xiàng)目公司債務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整”。

 

　　更明顯的例子是四川信托推出8億元規(guī)模的“青島凱悅特定資產(chǎn)受益權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃”，該信托產(chǎn)品明確提出，接盤中融信托2010年8月發(fā)行的“中融·青島凱悅”。

 

　　今年3月22日，四川信托發(fā)行的俊發(fā)地產(chǎn)股權(quán)投資集合資金信托計(jì)劃第13期和第14期，也讓人懷疑其帶有債務(wù)重組的意圖。該產(chǎn)品投資范圍是“信托資金用于云南俊華名下的毗鄰昆明滇池國際城市濕地公園的西亮塘高尚住宅項(xiàng)目一期的開發(fā)，在受托人確認(rèn)西亮塘項(xiàng)目一期建設(shè)資金足夠的情況下，云南俊華可以將部分資金用于云南俊華所屬其他項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)”。

 

　　該信托計(jì)劃募集資金29.6億元，其中以7億元的價(jià)格受讓俊發(fā)地產(chǎn)持有49%的云南俊華投資有限公司股權(quán)，以剩余10億元資金計(jì)入云南俊華資本公積，同時(shí)信托資金用于上述項(xiàng)目的開發(fā)，但只要受托人確認(rèn)可以滿足項(xiàng)目資金開發(fā)后，可以用于其他項(xiàng)目。據(jù)了解，云南俊發(fā)早在2007年就投得該項(xiàng)目，苦于資金問題一直到2011年下半年才首次亮相，但據(jù)稱項(xiàng)目推向市場要直到今年第四季度。

 

　　其三，信托公司找到新的接盤資金。2012年4月12日，規(guī)模達(dá)2億元的“吉林信托長白山11號·南京聯(lián)強(qiáng)集合資金信托計(jì)劃”到期，但因南京聯(lián)強(qiáng)項(xiàng)目資金青黃不接，并未按時(shí)兌付，在華融資產(chǎn)的接盤下才于4月20日延期兌付。該案例被信托業(yè)內(nèi)熱議并視作“房地產(chǎn)信托出現(xiàn)的首個(gè)違約項(xiàng)目”。而華融資產(chǎn)接盤的信托產(chǎn)品還包括華業(yè)地產(chǎn)向中誠信托借入的10億元。

 

　　外圍資本蠢蠢欲動(dòng)

 

　　據(jù)了解，截至6月下旬，信達(dá)、華融、東方和長城四大資產(chǎn)管理公司收購的房地產(chǎn)信托已經(jīng)超過300億元。其實(shí)早在去年下半年，在監(jiān)管層加強(qiáng)對房地產(chǎn)信托的管理時(shí)，就已經(jīng)提醒過這四大資產(chǎn)管理公司，今年4月初，銀監(jiān)會(huì)再次召集這四家公司召開座談會(huì)，主要議題還是如何防范房地產(chǎn)信托風(fēng)險(xiǎn)在金融體系中的傳導(dǎo)。監(jiān)管層的態(tài)度表明，銀監(jiān)會(huì)擔(dān)心資產(chǎn)管理公司成為房地產(chǎn)信托的接盤者。

 

　　但在資產(chǎn)管理公司眼中，這些信托產(chǎn)品均有其價(jià)值，“我們對于盤活這些項(xiàng)目，在資金、房地產(chǎn)開發(fā)方面有足夠的能力與經(jīng)驗(yàn)。”一位資產(chǎn)管理公司的中層告訴《中國經(jīng)營報(bào)》記者。中國信達(dá)董秘張衛(wèi)東也曾公開表示，資產(chǎn)管理公司接盤本來就是他們的商業(yè)模式，加上中國信達(dá)旗下有專門的上市地產(chǎn)公司信達(dá)地產(chǎn)，“如果能夠接盤信托行業(yè)的房地產(chǎn)不良資產(chǎn)，盈利空間是非常大的。”

 

　　有心接盤房地產(chǎn)信托的遠(yuǎn)不止資產(chǎn)管理公司，華興資本CEO包凡就表示，房地產(chǎn)私募基金早已在關(guān)注房地產(chǎn)信托相關(guān)項(xiàng)目，已做好隨時(shí)進(jìn)場接盤的準(zhǔn)備。記者了解到，有心在房地產(chǎn)信托兌現(xiàn)期尋謀并購機(jī)會(huì)的還包括各大地產(chǎn)巨頭。金地地產(chǎn)旗下的基金公司就表示，在這輪兌現(xiàn)潮中就接手了一些項(xiàng)目，包括中小房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目或者大開發(fā)商的項(xiàng)目公司。其認(rèn)為，目前的市場狀態(tài)下，項(xiàng)目評估值在下降，具有一定的收購價(jià)值。

 

　　真正打動(dòng)這些外圍資金的，還是房地產(chǎn)行業(yè)的逐步恢復(fù)。繼5月各地樓市成交量突破冰點(diǎn)后，6月隨著監(jiān)管層放寬資金限制，成交小陽春的態(tài)勢正在延續(xù)。瑞銀跟蹤的41個(gè)商品房市場6月25日至7月1日成交6.8萬套，周環(huán)比上升了24.3%，其中一二線城市成交量增長勢頭強(qiáng)勁，周環(huán)比上升41.4%和30.7%。6月周平均成交5.6萬套，甚至比5月也增長了17.7%。而方正證券的研究也顯示，該周29個(gè)城市的周成交量創(chuàng)了2011年以來的新高。

 

　　而在房價(jià)方面，據(jù)中房指數(shù)系統(tǒng)公布的100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查顯示：剛剛過去的6月，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為8688元/平方米，環(huán)比5月上漲了0.05%。雖然升幅甚微，但這也是自2011年9月以來連續(xù)9個(gè)月環(huán)比下跌后的首次回升。

 

　　即使是最樂觀的觀察者，也不會(huì)認(rèn)為中國房地產(chǎn)業(yè)就此一馬平川一發(fā)不可收拾。但信托兌付的壓力卻會(huì)在未來兩年持續(xù)升溫。用益信托數(shù)據(jù)顯示，2010年全國房地產(chǎn)信托發(fā)行規(guī)模1993億元，同比增長328%。盡管2011年下半年監(jiān)管層一再收緊，但這一規(guī)模仍達(dá)到1864億元，發(fā)行數(shù)量超過1000個(gè)。以房地產(chǎn)信托周期為1.5年至2年計(jì)算，未來兩年房地產(chǎn)信托兌付的壓力絕不比今年上半年小。中金公司研究報(bào)告預(yù)測， 2013年房地產(chǎn)信托總還款額約3100億元。

 

　　而隨著市場回暖，近期房地產(chǎn)信托發(fā)行量也在逐步恢復(fù)，包括保利、金科股份等地產(chǎn)龍頭都頻頻發(fā)行新的信托產(chǎn)品。而且募集額度不小，例如中信信托發(fā)行的漳州萬達(dá)廣場項(xiàng)目，募集規(guī)模高達(dá)15億元；平安信托一款資金流向雅居樂地產(chǎn)的產(chǎn)品，募集規(guī)模也高達(dá)10億元。這種短期資金在開發(fā)商資金池中的作用越來越重要。

 

　　2011年房地產(chǎn)信托的年收益率高達(dá)10.02%，這種高收益的投資品種必然伴隨著高風(fēng)險(xiǎn)。