7月以來(lái)，樓市回暖態(tài)勢(shì)盡顯，在降存準(zhǔn)、降息等利好政策的帶動(dòng)下，由剛需支撐起來(lái)的省城樓市結(jié)構(gòu)也在悄然發(fā)生變化，不少改善型需求開(kāi)始嘗試入市，大戶型產(chǎn)品成交量較以往冷淡的市場(chǎng)情況有所好轉(zhuǎn)。但是，與此同時(shí)，改善型需求卻因定位模糊，受打擊投機(jī)性需求的調(diào)控政策“誤傷”，而陷進(jìn)退兩難地尷尬境地。

    限購(gòu)誤傷：改善型需求進(jìn)退兩難

    張先生今年三十多歲，有二次置業(yè)打算的他告訴記者：“結(jié)婚時(shí)候買的一室的房子，現(xiàn)在感覺(jué)太小了，并且孩子馬上就要上小學(xué)了，我們打算在南部買一套稍大一點(diǎn)的房子，但是，60%的首付和1.1倍的貸款利率讓我感覺(jué)壓力比較大，加上房?jī)r(jià)漲跌不定，我還是決定再考慮考慮。”

    世聯(lián)怡高山東公司總經(jīng)理朱江告訴記者，改善型需求一般來(lái)講是由小房換大房，由社區(qū)環(huán)境相對(duì)較差更換到條件更加優(yōu)越的樓房，這是人們生活條件不斷改善的自然需求，在一定程度上來(lái)說(shuō)也是一種剛需。但是，由于改善型需求一般伴隨多次置業(yè)，同投機(jī)性投資需求難以明確區(qū)分，限貸、限購(gòu)宏觀調(diào)控政策對(duì)改善需求購(gòu)房存在一定程度的“誤傷”。

    冷熱不均：改善型市場(chǎng)選擇性熱銷

    與個(gè)人改善需求進(jìn)退兩難的境地相對(duì)應(yīng)，在市場(chǎng)上，改善型住宅成交回暖更多地是體現(xiàn)為部分樓盤的選擇性的熱銷，性價(jià)比較高或者價(jià)格優(yōu)惠比較明顯的改善型住宅更容易打動(dòng)購(gòu)房者，反之，性價(jià)比較低的房源在當(dāng)今市場(chǎng)更受冷落。在購(gòu)房者權(quán)衡心理明顯的情況下，改善型市場(chǎng)冷熱不均的情況也比較明顯。

    7月以來(lái)，大戶型產(chǎn)品成交量較以往增長(zhǎng)明顯，其中一些均價(jià)較低，性價(jià)比較高的項(xiàng)目更是受到市場(chǎng)歡迎。重汽翡翠外灘7月28日首次開(kāi)盤，推出的72套大戶型產(chǎn)品，銷售40多套，據(jù)相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，大戶型之所以取得如此銷售業(yè)績(jī)，與產(chǎn)品的定價(jià)有很大關(guān)系。作為以改善型產(chǎn)品為主的國(guó)華印象，7月15日進(jìn)行認(rèn)籌出現(xiàn)徹夜排隊(duì)現(xiàn)象，6800元/平米起的價(jià)格在業(yè)內(nèi)引起極大反響。

    然而，同樣是以改善型產(chǎn)品為主、位于北園大街和無(wú)影山路交會(huì)處的四建美林苑，均價(jià)在8000元/平米左右，加之周邊環(huán)境混亂、噪音污染嚴(yán)重等，整體性價(jià)比較低，在改善型需求原本就進(jìn)退維谷的環(huán)境下更顯艱難。據(jù)悉，開(kāi)盤以來(lái)其130平米以上的主力戶型房源銷售表現(xiàn)乏善可陳，在改善型市場(chǎng)中頗受冷遇。

    業(yè)內(nèi)人士表示，下半年將有更多的改善型產(chǎn)品入市，改善型需求將進(jìn)一步釋放，成為推動(dòng)下半年樓市回暖的重要力量。但是，只要有限購(gòu)、限貸政策的存在，改善型需求就難以回到2009年前的市場(chǎng)熱度。對(duì)于因“限購(gòu)”處在兩難境地中難以抉擇的改善型需求客群，較大的優(yōu)惠力度或較高的性價(jià)比將成為促動(dòng)改善型購(gòu)買力重要因素。