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  • 7月商品房量升價降 新房均價2.07萬元同比降8.6%

    2012年08月13日 15:33
    來源:北京日報

        樓市是不是回暖了?”“房價是不是反彈了?”從今年5月以來,隨著本市一些商品房項(xiàng)目售價的調(diào)整,這兩個問題常常會掛在購房人的嘴邊。記者昨日從北京房協(xié)獲悉,今年7月份全市商品住房成交2.5萬套,環(huán)比增加9.6%。其中新建商品住房1萬套,環(huán)比減少3.2%;二手住房1.5萬套,環(huán)比增加19.9%。而市民最關(guān)注的新建商品住房成交均價為每平方米2.07萬元,環(huán)比下降3.2%,同比下降8.6%。

      小戶型房源成交量在增長

      昨日發(fā)布的數(shù)據(jù)全部來自于本市房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)。這一信息顯示,7月份新建商品住房上市1.1萬套,其中套型面積140平方米以下的普通商品住房0.9萬套,占比達(dá)85.6%,比6月份提高2.7個百分點(diǎn)。

      從成交結(jié)構(gòu)上看,居民首次購房比重仍舊維持在90%以上,投機(jī)投資性需求得到有效遏制,中低價位中小套型成交占比有所提高。7月份,90平方米以下、單價2萬元以下的成交套數(shù)占28.8%,較6月份提高2.3個百分點(diǎn)。

      北京房協(xié)秘書長陳志表示,這些數(shù)據(jù)都可以表明,7月份本市商品住房供求結(jié)構(gòu)已有明顯改善。

      半數(shù)銷售集中在五至六環(huán)路

      “除了房屋面積的大小,從成交房屋所在位置,也可以得出剛需為購房主力軍的結(jié)論。”陳志說。

      今年以來,本市五環(huán)至六環(huán)路的項(xiàng)目為銷量集中區(qū)。這一區(qū)域在今年1月至7月共銷售421.3萬平方米,同比增長28%,占全市總銷量的51.4%。其次為六環(huán)路以外,1月至7月共銷售182.5萬平方米,同比增長81%,占全市總銷量的22.3%。

      但在這一區(qū)域中,高檔項(xiàng)目的銷售也有所增長。5月以來,本市別墅、高檔公寓和大、中戶型項(xiàng)目銷量迅速增長,前7月全市公寓別墅共銷售54.2萬平方米,由上半年的同比下降0.7%轉(zhuǎn)為增長17.8%,為今年以來首次正增長。從戶型來看,1至7月全市144平方米以上戶型銷售170.1萬平方米,同比增長39.1%;90至144平方米戶型銷售219萬平方米,同比增長97.3%。大興、昌平和通州銷售項(xiàng)目銷售突出。

      陳志認(rèn)為,在央行兩度降息及購房者心里預(yù)期改變的刺激及商品房銷售量繼續(xù)快速增長的背景下,別墅、高檔公寓等高價盤的銷售正由降轉(zhuǎn)增。

      少數(shù)項(xiàng)目漲價體現(xiàn)市場敏感

      雖然整體數(shù)據(jù)顯示房價還在下降,但屢屢被曝光的漲價樓盤,又處在什么狀態(tài)呢?

      陳志稱,隨著商品房市場成交量的持續(xù)回升,“量升價漲”矛盾初步顯現(xiàn),少數(shù)項(xiàng)目價格有所上調(diào),但是否能代表市場回暖,還不能簡單據(jù)此推斷。

      從目前的分析來看,陳志認(rèn)為項(xiàng)目價格上調(diào)主要有幾類情況。首先,前期降價換量項(xiàng)目在取得較好銷售業(yè)績以后,逐步減少或取消折扣,這種情況占絕大多數(shù)。其次,企業(yè)普遍采取的“低開高走”營銷推廣策略,導(dǎo)致后期項(xiàng)目價格上調(diào)。這就是說,企業(yè)一般會將位置、戶型較差的房源作為項(xiàng)目一期,以后各期隨著房源位置、品質(zhì)的逐步提升,價格逐步走高。

      在陳志手中的一份調(diào)查案例中顯示,大興區(qū)保利春天里項(xiàng)目一期于今年5月初開盤,對外宣傳每平方米11999元起,但實(shí)際整體成交均價在每平方米1.4萬元左右;二期7月下旬開盤,由于樓棟位置、樓層較前期有所差異,成交均價提高到每平方米1.5萬元左右,實(shí)際上調(diào)7%-8%,但給人感覺差價巨大。

      “僅從市場的量價關(guān)系還不能準(zhǔn)確反映北京房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況,現(xiàn)在市場已經(jīng)進(jìn)入到了一個高敏感期,在中央和地方嚴(yán)格調(diào)控的背景下,找到穩(wěn)增長與控房價的平衡關(guān)系十分重要。”陳志說,市場各方應(yīng)該保持理性與清醒,應(yīng)有準(zhǔn)確的判斷。“當(dāng)前的房地產(chǎn)市場還未呈現(xiàn)回暖態(tài)勢,僅僅是交易量回升。”

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