樓市是不是回暖了？”“房價是不是反彈了？”從今年5月以來，隨著本市一些商品房項(xiàng)目售價的調(diào)整，這兩個問題常常會掛在購房人的嘴邊。記者昨日從北京房協(xié)獲悉，今年7月份全市商品住房成交2.5萬套，環(huán)比增加9.6%。其中新建商品住房1萬套，環(huán)比減少3.2%；二手住房1.5萬套，環(huán)比增加19.9%。而市民最關(guān)注的新建商品住房成交均價為每平方米2.07萬元，環(huán)比下降3.2%，同比下降8.6%。

　　小戶型房源成交量在增長

　　昨日發(fā)布的數(shù)據(jù)全部來自于本市房地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)。這一信息顯示，7月份新建商品住房上市1.1萬套，其中套型面積140平方米以下的普通商品住房0.9萬套，占比達(dá)85.6%，比6月份提高2.7個百分點(diǎn)。

　　從成交結(jié)構(gòu)上看，居民首次購房比重仍舊維持在90%以上，投機(jī)投資性需求得到有效遏制，中低價位中小套型成交占比有所提高。7月份，90平方米以下、單價2萬元以下的成交套數(shù)占28.8%，較6月份提高2.3個百分點(diǎn)。

　　北京房協(xié)秘書長陳志表示，這些數(shù)據(jù)都可以表明，7月份本市商品住房供求結(jié)構(gòu)已有明顯改善。

　　半數(shù)銷售集中在五至六環(huán)路

　　“除了房屋面積的大小，從成交房屋所在位置，也可以得出剛需為購房主力軍的結(jié)論。”陳志說。

　　今年以來，本市五環(huán)至六環(huán)路的項(xiàng)目為銷量集中區(qū)。這一區(qū)域在今年1月至7月共銷售421.3萬平方米，同比增長28%，占全市總銷量的51.4%。其次為六環(huán)路以外，1月至7月共銷售182.5萬平方米，同比增長81%，占全市總銷量的22.3%。

　　但在這一區(qū)域中，高檔項(xiàng)目的銷售也有所增長。5月以來，本市別墅、高檔公寓和大、中戶型項(xiàng)目銷量迅速增長，前7月全市公寓別墅共銷售54.2萬平方米，由上半年的同比下降0.7%轉(zhuǎn)為增長17.8%，為今年以來首次正增長。從戶型來看，1至7月全市144平方米以上戶型銷售170.1萬平方米，同比增長39.1%；90至144平方米戶型銷售219萬平方米，同比增長97.3%。大興、昌平和通州銷售項(xiàng)目銷售突出。

　　陳志認(rèn)為，在央行兩度降息及購房者心里預(yù)期改變的刺激及商品房銷售量繼續(xù)快速增長的背景下，別墅、高檔公寓等高價盤的銷售正由降轉(zhuǎn)增。

　　少數(shù)項(xiàng)目漲價體現(xiàn)市場敏感

　　雖然整體數(shù)據(jù)顯示房價還在下降，但屢屢被曝光的漲價樓盤，又處在什么狀態(tài)呢？

　　陳志稱，隨著商品房市場成交量的持續(xù)回升，“量升價漲”矛盾初步顯現(xiàn)，少數(shù)項(xiàng)目價格有所上調(diào)，但是否能代表市場回暖，還不能簡單據(jù)此推斷。

　　從目前的分析來看，陳志認(rèn)為項(xiàng)目價格上調(diào)主要有幾類情況。首先，前期降價換量項(xiàng)目在取得較好銷售業(yè)績以后，逐步減少或取消折扣，這種情況占絕大多數(shù)。其次，企業(yè)普遍采取的“低開高走”營銷推廣策略，導(dǎo)致后期項(xiàng)目價格上調(diào)。這就是說，企業(yè)一般會將位置、戶型較差的房源作為項(xiàng)目一期，以后各期隨著房源位置、品質(zhì)的逐步提升，價格逐步走高。

　　在陳志手中的一份調(diào)查案例中顯示，大興區(qū)保利春天里項(xiàng)目一期于今年5月初開盤，對外宣傳每平方米11999元起，但實(shí)際整體成交均價在每平方米1.4萬元左右；二期7月下旬開盤，由于樓棟位置、樓層較前期有所差異，成交均價提高到每平方米1.5萬元左右，實(shí)際上調(diào)7%-8%，但給人感覺差價巨大。

　　“僅從市場的量價關(guān)系還不能準(zhǔn)確反映北京房地產(chǎn)市場的運(yùn)行情況，現(xiàn)在市場已經(jīng)進(jìn)入到了一個高敏感期，在中央和地方嚴(yán)格調(diào)控的背景下，找到穩(wěn)增長與控房價的平衡關(guān)系十分重要。”陳志說，市場各方應(yīng)該保持理性與清醒，應(yīng)有準(zhǔn)確的判斷。“當(dāng)前的房地產(chǎn)市場還未呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，僅僅是交易量回升。”