土地集中度接近五成、年度待開發(fā)面積占比高達(dá)93%、市場(chǎng)占有率超過40%、新增信貸額有選擇地流向品牌企業(yè)……北京市房協(xié)近日發(fā)布的《北京房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)研究報(bào)告》顯示，在新房成交量攀升、信貸放量之際，品牌房企們也開始抄底拿地，土地資源集中度凸顯，市場(chǎng)占有率增大，相比之下，中小企業(yè)的負(fù)債率則居高不下。

　　事實(shí)上，隨著樓市的回暖，目前各地新房成交量均不斷上升，信貸放量逐步加大，但與之相反的是，國房景氣指數(shù)、住宅新開工量、在建總量等卻均有所下滑。業(yè)內(nèi)人士分析，上述數(shù)據(jù)說明當(dāng)下樓市回暖的利好僅被部分品牌企業(yè)獲取，市場(chǎng)分化日益嚴(yán)重。隨著調(diào)控的進(jìn)行，行業(yè)內(nèi)部?jī)蓸O分化趨勢(shì)將進(jìn)一步加深。

　　土地

　　十大房企掌控九成待開發(fā)面積

　　8月4日，房企龍頭萬科公布的7月簡(jiǎn)報(bào)顯示，在剛剛過去的一個(gè)月，萬科在上海、寧波、南昌、青島、天津和西安6個(gè)城市拿地，凈用地面積合計(jì)超過45萬平方米，萬科根據(jù)權(quán)益比例需支付金額超過30億元；8月6日，龍湖公布的近期拿地情況顯示：在過去的一個(gè)月時(shí)間，龍湖地產(chǎn)(龍湖時(shí)代天街龍湖香醍溪岸)分別以總價(jià)26.24億元競(jìng)得福建晉江G2012-13至18地塊；經(jīng)過395次競(jìng)價(jià)，以16.5億元在大連拿下一塊住宅用地，樓面價(jià)8767.3元/平方米；以總價(jià)42億元底價(jià)競(jìng)得重慶北部新區(qū)四宗地塊，總面積88萬平方米，三次拿地支出總和接近85億元。

　　此外，另一家龍頭級(jí)房企保利地產(chǎn)(保利西山林語保利新茉莉公館)7月至今也在濟(jì)南、沈陽等地出手拿地，半月斬獲土地儲(chǔ)備達(dá)150萬平方米，中海、金科、中信、綠地等也在過去的一個(gè)月里斬獲不少土地儲(chǔ)備，此前失手北京萬柳地塊的融創(chuàng)，也在天津拿下三宗宅地，并在上海與綠城聯(lián)手以16.44億元的價(jià)格拿下一宗地塊……

　　“雖然近期出現(xiàn)了一些高價(jià)地，但都是由地塊本身罕見的品質(zhì)決定的，相對(duì)仍是少數(shù)，‘抄底’是目前品牌房企拿地的一大主旋律。”北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉表示，特別是7月以來，在全國土地市場(chǎng)上，品牌房企們一改此前沉默，在地方加大土地特別是優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)的前提下，開始釋放拿地沖動(dòng)。

　　縱觀上述品牌房企拿地情況，除個(gè)別項(xiàng)目外，大部分以底價(jià)成交為主，其中8月初，龍湖在重慶所拿四塊地都是底價(jià)競(jìng)得；萬科7月拿下的地塊，也以底價(jià)成交為主；融創(chuàng)天津三地塊也是底價(jià)取得；而諸如萬科、保利等房企也表示會(huì)繼續(xù)關(guān)注下半年土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)，但不會(huì)高價(jià)拿地，更多的是“滿足需求”。保利地產(chǎn)方面也曾表示，在持續(xù)斬獲土地資源的情況下，未來還會(huì)重點(diǎn)關(guān)注住宅地塊，中高端、剛需都會(huì)涉獵。

　　“事實(shí)上我們從五年前開始跟蹤一些品牌房企的拿地情況，發(fā)現(xiàn)越是調(diào)控關(guān)口，品牌房企集中底價(jià)拿地的情況越突出。”北京市房協(xié)秘書長(zhǎng)陳志告訴記者，根據(jù)房協(xié)過去五年跟蹤的數(shù)據(jù)來看，萬科、保利、中海等十大品牌房企在過去五年間拿地的集中度越來越突出，以北京市場(chǎng)為例，在1000多家在冊(cè)房企中，十大品牌房企2011年拿地總量占北京住宅用地供應(yīng)量的45%。

　　“今年的數(shù)據(jù)我們還在檢測(cè)當(dāng)中，但大的趨勢(shì)是一樣的，而且有越來越集中的態(tài)勢(shì)。”負(fù)責(zé)為中房協(xié)和北京市房協(xié)提供監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)的東方金城國際信用評(píng)估有限公司副總經(jīng)理劉世平告訴記者，作為判斷房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營情況四大數(shù)據(jù)之一，五成土地集中在十大房企手中，且有愈演愈烈的趨勢(shì)，說明隨著調(diào)控的深入，資源的集中度越發(fā)凸顯，當(dāng)下通過低價(jià)儲(chǔ)備大量土地的開發(fā)商勢(shì)必成為未來市場(chǎng)的主導(dǎo)者，進(jìn)而會(huì)出現(xiàn)“強(qiáng)者愈強(qiáng)”現(xiàn)象。“我們目前的跟蹤情況顯示，以北京市場(chǎng)為例，十大房企手中握著的年度土地待開發(fā)面積總量已經(jīng)占到整個(gè)市場(chǎng)比重的93%，換句話說，兩年以后的供應(yīng)超過九成集中在這10家當(dāng)中。”劉世平判斷，隨著調(diào)控的深入，行業(yè)內(nèi)部?jī)蓸O分化趨勢(shì)進(jìn)一步加深。