專家觀點(diǎn)
資源集中加大調(diào)控難度
“從判斷一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)很重要的幾大指標(biāo)——土地、市場(chǎng)占有率、資金狀況、利潤(rùn)率、資產(chǎn)總額來(lái)看，本輪調(diào)控進(jìn)行到現(xiàn)在，資源的集中度已經(jīng)越來(lái)越突出。”北京市房協(xié)秘書(shū)長(zhǎng)陳志指出，以北京市場(chǎng)為例，在冊(cè)的1000余家房企中，隨著土地、信貸、利潤(rùn)率等因素的越發(fā)集中，一些大型品牌房企的市場(chǎng)占有率越來(lái)越突出，尤其是市場(chǎng)占有率前三名的企業(yè)，有的單家市場(chǎng)份額接近10%，這說(shuō)明整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)部?jī)蓸O分化已經(jīng)越來(lái)越凸顯。
中投顧問(wèn)宏觀經(jīng)濟(jì)研究員白朋鳴指出，盡管經(jīng)過(guò)兩次降息，實(shí)際信貸環(huán)境有所放松，但對(duì)于中小房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，融資渠道并沒(méi)有拓寬，仍處于大量堵塞境地，加上包括限購(gòu)令在內(nèi)的一系列政策未能解除，進(jìn)一步抑制了房地產(chǎn)市場(chǎng)的景氣度，這一點(diǎn)從國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的國(guó)房景氣指數(shù)不斷下滑也可知一二。“成交量在不斷攀升、信貸總量也在放大，為何總體的開(kāi)工量、在建總量、景氣指數(shù)都在下滑，說(shuō)明回暖僅僅在局部地區(qū)、局部項(xiàng)目甚至局部企業(yè)的項(xiàng)目，大部分企業(yè)的情況不是很好，甚至更糟。”
北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)部研究總監(jiān)張大偉也認(rèn)為，隨著資源集中度的不斷攀升，相比于樓市調(diào)控最緊張的階段，未來(lái)中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨的壓力可能會(huì)更大，相反央企以及品牌房企的融資渠道相對(duì)更加廣闊，現(xiàn)金儲(chǔ)備更加充裕。“現(xiàn)在已經(jīng)有了這個(gè)趨勢(shì)，出于戰(zhàn)略布局和快速擴(kuò)張的需要，品牌房企在加大抄底土地市場(chǎng)的同時(shí)，也開(kāi)始加大對(duì)中小房地產(chǎn)企業(yè)的收購(gòu)力度。
不過(guò)究竟市場(chǎng)是否會(huì)因資源集中度的不斷提高導(dǎo)致“寡頭時(shí)代”的來(lái)臨，目前業(yè)內(nèi)仍存有爭(zhēng)議。白朋鳴認(rèn)為，盡管品牌房企加大土地儲(chǔ)備和現(xiàn)金流量必然會(huì)增加自身規(guī)模，但是房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能形成寡頭壟斷局面。一方面，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)容量極大，整體房地產(chǎn)投資額數(shù)萬(wàn)億元，而最大的房地產(chǎn)企業(yè)萬(wàn)科的投資額不過(guò)幾百億元，僅占整體市場(chǎng)規(guī)模的1%左右。另一方面，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的地域性較強(qiáng)，即使是品牌房企也難以在地方上獲得絕對(duì)優(yōu)勢(shì)。此外，中央政府對(duì)房地產(chǎn)的監(jiān)管較為嚴(yán)厲，不會(huì)允許房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)寡頭壟斷現(xiàn)象。因此，類似于移動(dòng)、聯(lián)通、電信三分電信市場(chǎng)以及中石油、中石化、中海油三分石油市場(chǎng)的寡頭壟斷局面在房地產(chǎn)市場(chǎng)不可能出現(xiàn)。
但包括張大偉在內(nèi)的多位業(yè)內(nèi)人士則認(rèn)為，隨著品牌開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)占有率的不斷攀升，話語(yǔ)權(quán)及資源集中度勢(shì)必增加，即便是寡頭時(shí)代不會(huì)形成，但品牌房企對(duì)于市場(chǎng)的掌控度肯定會(huì)加大，從市場(chǎng)充分競(jìng)爭(zhēng)的角度看，并非好事；而從價(jià)格的調(diào)控來(lái)看，由于這些企業(yè)往往又不差錢，可能會(huì)在一定程度上影響市場(chǎng)價(jià)格的走勢(shì)。“比如說(shuō)，在歷次調(diào)控中，率先降價(jià)的都是民企，品牌開(kāi)發(fā)商往往都會(huì)繃到最后一刻。”張大偉分析表示。
