上市房企中報披露接近尾聲。數(shù)據(jù)顯示，盡管房企資金壓力在前階段的“以價換量”中有所緩解，但整體庫存仍居高位。當前市場正處于膠著狀態(tài)，熱銷與冷清并存。業(yè)界認為，房地產(chǎn)市場尚未形成整體回暖趨勢。隨著下半年進入全年銷售目標的沖刺階段，“金九銀十”有望帶來新一輪的推盤高峰，并帶動成交量的整體上升。

　　房企去庫存仍為主要目標

　　Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2012年8月25日，滬深兩市已有101家房地產(chǎn)上市公司公布了半年報，總體來看，上半年房企銷售普遍飄紅，但利潤增幅明顯落后于銷售增幅。“招保萬金”四大行業(yè)巨頭上半年營業(yè)收入總額超過674億元，相比去年的484億元大幅增長近40%；但凈利潤只比去年同期增長不足2億元，為79.59億元。

    鏈家地產(chǎn)市場研究部常清告訴記者，作為內(nèi)地上市房企的前四強，“招保萬金”的經(jīng)營情況反映了大型房企的一些特征。“由于結(jié)算項目數(shù)量和質(zhì)量的不同，“招保萬金”的營收和利潤漲幅不一，但整體而言，四大房企‘增收不增利’”。

　　該機構(gòu)認為，從房企的結(jié)算周期來估計，目前反映在房企上半年報表中的項目多數(shù)都受到了2010年以來調(diào)控的影響。除招商地產(chǎn)部分毛利率較高的項目進入結(jié)算以外，其余3家房企的房地產(chǎn)業(yè)務毛利率都出現(xiàn)下調(diào)。其中，萬科為26.5%，同比下降5.6個百分點；金地為36.1%，同比下降3.16個百分點；保利為37.51%，同比下降3.19個百分點。

　　根據(jù)半年報數(shù)據(jù)，四大房企持有現(xiàn)金1097.77億元，與年初相比增加了27.67%。新增短期借款和一年內(nèi)到期的長期借款合計575.65億元，同比基本持平。鏈家地產(chǎn)據(jù)此分析認為，近幾個月來房企為了規(guī)避風險，拓寬資金來源，加大了和其他房企以及資金實力較強機構(gòu)在項目上的合作。“上半年的開源節(jié)流，現(xiàn)金為王使得房企當前償債壓力明顯降低。”盡管大多數(shù)房企在年初以來普遍推行“以價換量”的銷售策略，緩解了一些資金壓力，但庫存量依然有增無減。最新數(shù)據(jù)顯示，四大房企的當前庫存合計為5157.68億元，與年初4760億元相比增長了8.35%。

　　常清告訴《經(jīng)濟參考報》記者，僅從數(shù)據(jù)來看，房企的庫存同比上漲明顯。但是由于房地產(chǎn)行業(yè)結(jié)算周期的影響，部分已經(jīng)被銷售但尚未結(jié)算的物業(yè)也包含在庫存之中。而這部分物業(yè)的價值可以用房企的預收賬款數(shù)量來估算。如果減去預售賬款部分，房企的真實庫存為2499.43億元，與年初相比則降低了1.56%。

　　金地集團總裁黃俊燦告訴記者，“盡管當前房企的庫存消化周期在下降，已經(jīng)從12個月降到10個月。但是預計下半年很多標桿房企推到市面上的總量在增加，所以當前房企去庫存的壓力依然很大。”

　　黃俊燦還說，房地產(chǎn)行業(yè)的毛利率下滑將是未來趨勢。“對于地產(chǎn)企業(yè)而言，從2009年到2011年，成本在上升，居民地價未來也有可能上升?？傮w來看，房企未來的利潤空間會下滑。”他認為，房企未來的策略除了去庫存以外還要改善產(chǎn)品結(jié)構(gòu)。