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  • 土地收益大減 北京上海等多地方“推地潮”驟起

    2012年09月04日 15:15
    來源:中國證券報

        從8月下旬開始,各地推地節(jié)奏驟然加快。北京、上海、杭州、溫州、武漢、石家莊、廈門等多個城市密集推地,所推出的土地數(shù)量之多、面積之大近幾年來均不多見。除對市場預(yù)期較好之外,土地出讓收益的減少被認為是地方政府密集推地的重要動因。

      業(yè)內(nèi)人士表示,在地方財政收入增速放緩的情況下,土地作為地方主要財源的重要性日益加劇。在未來數(shù)月土地交易可能出現(xiàn)短期火爆的同時,應(yīng)警惕“土地財政”回潮,避免地方經(jīng)濟增長對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生過度依賴。

      土地市場或迎“金九銀十”

      在經(jīng)歷了今年第三個宅地“零成交”月份后,9月北京土地市場有望迎來爆發(fā)。根據(jù)北京市土地整理儲備中心的信息,9月北京將入市交易的土地共計27宗,其中住宅用地14宗,相當(dāng)于前8月成交的宅地數(shù)量總和。

      這批土地的入市有望緩解此前北京土地市場的冷淡局面。今年前8個月,北京僅成交土地95宗,成交土地總價款為244.6億元,同比下降63.5%。其中,今年3月、5月和8月,北京住宅用地均出現(xiàn)“零成交”。

      無獨有偶,上海也將在9月迎來今年最大的“推地潮”。據(jù)上海市國土局的信息,本月上海市將推出26幅經(jīng)營性用地,其中包括6幅純宅地,2幅商住綜合用地,15幅商業(yè)、商辦用地,以及3幅動遷房用地。上述土地的起始價就達101.04億元。

      此外,廈門將于9月7日公開出讓17幅地塊,其中以商服、辦公土地為主。溫州則在8月25日一次性推出52宗土地,土地面積共計3220畝,其中商服用地達到29宗,供應(yīng)力度可謂前所未有。此外,杭州、武漢、石家莊等地均在上月底實現(xiàn)了大規(guī)模的土地交易。

      從今年5月以來,全國商品房整體成交旺盛,交易量回升給市場帶來良好的預(yù)期,這也被認為是土地市場回溫的主要原因。同時,為完成全年的土地供應(yīng)計劃,下半年往往也是土地供應(yīng)的密集時段。

      北京中原地產(chǎn)市場研究部總監(jiān)張大偉表示,此前土地出讓收入的減少也導(dǎo)致地方政府加快供地節(jié)奏。根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計,今年前8月,全國13個熱點城市的土地出讓金僅為2473.5億元,同比減少39.3%。其中,4個一線城市下降幅度均超過50%。

      偉業(yè)我愛我家(博客,微博)集團副總裁胡景暉向中國證券報記者表示,在房地產(chǎn)企業(yè)擁有足夠的土地儲備資金和意愿、地方政府又傾向于增加市場供應(yīng)的情況下,多數(shù)城市將迎來土地市場的“金九銀十”。

         “土地財政”依賴短期難改

      在經(jīng)濟增速放緩的背景下,土地市場的火爆或?qū)⒓觿〉胤截斦杖雽Ψ康禺a(chǎn)的依賴程度。根據(jù)上海某房地產(chǎn)研究院的統(tǒng)計,現(xiàn)階段,土地收入和房地產(chǎn)稅收收入占據(jù)地方財政收入的3成以上。同時,與房地產(chǎn)有關(guān)的多個上下游產(chǎn)業(yè)的景氣程度,也隨樓市的陰晴而變化。

      中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強向中國證券報記者表示,本輪房地產(chǎn)市場調(diào)控和經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整的應(yīng)有之義,便是降低經(jīng)濟發(fā)展對房地產(chǎn)業(yè)的依存度,減輕地方財政對土地出讓收入的依賴,但要完全實現(xiàn)這個目標(biāo)并不容易。

      事實上,從上述城市近期推地的相關(guān)細節(jié)中,不難看出地方政府“增加收入”的初衷。其中,上海、廈門、溫州等地新增供地均以商業(yè)、辦公用地為主,這雖然可以獲得較高的土地價款,卻不能從根本上增加住宅供應(yīng)。

      此外,上述城市新增供地的出讓方式,以“價高者得”的拍賣為主,甚少有土地采用考量綜合能力的招標(biāo)出讓,這也將在一定程度上推高土地的成交價款。其中,在北京本月新增的27宗土地中,僅有5宗采用招標(biāo)出讓,其余均為拍賣出讓。

      “如果今年不能完成供地任務(wù),那么明年的供地指標(biāo)將可能會減少,這會進一步影響到地方財政收入。”有業(yè)內(nèi)人士表示,地方政府在近期的突擊供地,本身就包含了對未來土地收入的考量。

      陳國強表示,在當(dāng)前城鎮(zhèn)化進程加速的階段,地方短期內(nèi)難以完全擺脫對房地產(chǎn)業(yè)和土地財政的依賴。但也應(yīng)警惕供地節(jié)奏驟變對市場預(yù)期帶來的影響,以及地方政府對土地財政依賴的加劇傾向。

      他認為,從長遠看,應(yīng)培育新的產(chǎn)業(yè)和行業(yè),為地方政府提供穩(wěn)定的財政收入來源。不少業(yè)內(nèi)人士強調(diào),改革財稅體制,加快房產(chǎn)稅試點,同樣也能夠為地方政府提供穩(wěn)定的稅源。

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