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  • 地方政府賣地?zé)崂渌伎?是當(dāng)前市場多方博弈反映

    2012年09月19日 14:33
    來源:中華工商時(shí)報(bào)

        土地是不可再生的稀缺資源,如果過度依賴土地財(cái)政,就會(huì)“坐吃山空”,經(jīng)濟(jì)更無持續(xù)發(fā)展可言。所以需要深化財(cái)政改革,調(diào)整中央與地方的財(cái)事權(quán),將土地出讓收入納入預(yù)算監(jiān)管,同時(shí)在有破產(chǎn)制度的前提下允許地方政府自主發(fā)債,破除對土地財(cái)政的依賴,把力量聚焦到優(yōu)化市場環(huán)境,調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),走轉(zhuǎn)型升級發(fā)展之路,這才是正道。

      近期,在一些城市掀起了一股賣地?zé)岢?,值得關(guān)注據(jù)有關(guān)媒體報(bào)道:

      8月13日,上海奉賢區(qū)集中推出11個(gè)板塊5462畝經(jīng)營性用地,此前6月25日,上海嘉定區(qū)一下子推出500公頃土地。

      8月24日,石家莊市公開出讓8宗土地使用權(quán),均為市區(qū)熱點(diǎn)區(qū)域地塊;同日,武漢市集中推出36宗地塊拍賣。

      8月25日,土地供應(yīng)一直十分緊張的溫州市一次性推出52宗共計(jì)3220畝,可謂“地產(chǎn)盛宴”。

      8月27日,杭州市占地達(dá)456畝的主城區(qū)7宗地塊以前所未有的齊整陣容低調(diào)出讓。同一天,北京市土地整理儲備中心公布11宗經(jīng)營性用地出讓公告,將于9月17日開始競價(jià)。

      廈門市國土資源與房產(chǎn)管理局也發(fā)布公告稱,將于9月7日公開出讓17幅地塊。

      對這股賣地?zé)嵯破鸬脑蚣翱赡墚a(chǎn)生的后果,應(yīng)當(dāng)作理性分析和冷靜思考。

      土地、樓市、房價(jià),三者有著天然的聯(lián)系。土地市場活躍,表示樓市暖勢,而樓市暖勢則預(yù)期房價(jià)趨漲,這是市場的一般規(guī)律,也是人們通常的認(rèn)識和心態(tài)。

      近期的賣地?zé)岈F(xiàn)象,確實(shí)是在樓市經(jīng)受國家宏觀調(diào)控后出現(xiàn)回暖跡象情況下發(fā)生的。部分開發(fā)商經(jīng)過上半年的降價(jià)促銷,手頭資金緊張得到緩解,有了相對寬裕的現(xiàn)金流,面對樓市回暖跡象,拿地的積極性自然地開始上漲。但是開發(fā)商購地較為理性,并沒有出現(xiàn)以前那種競價(jià)熱炒行為。我們應(yīng)當(dāng)認(rèn)識到,近幾個(gè)月樓市交易量增加是房地產(chǎn)開發(fā)商為了盡快回籠資金以降低售價(jià)換來的。最近一些城市房價(jià)出現(xiàn)回升,但與降價(jià)幅度相比,回升的幅度并不算大。目前全球經(jīng)濟(jì)不景氣,國內(nèi)經(jīng)濟(jì)下滑壓力加大,企業(yè)面臨結(jié)構(gòu)性調(diào)整,從外部、內(nèi)部環(huán)境和整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢看,房價(jià)繼續(xù)上漲的基礎(chǔ)已不存在,況且中央一直強(qiáng)調(diào)“堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖”。所以近期房地產(chǎn)不大可能再度出現(xiàn)熱得發(fā)燒,房價(jià)也難以大幅度上漲。

      近期出現(xiàn)的賣地?zé)崾钱?dāng)前房地產(chǎn)市場多方力量博弈的反映。多年來,房地產(chǎn)市場被開發(fā)商和投機(jī)者炒得高燒灼人,房價(jià)讓消費(fèi)者望而卻步,民怨甚多。2007年以來,中央連續(xù)推出多項(xiàng)調(diào)控政策,連下了幾道金牌,但房價(jià)仍然沒有剎車,一路上揚(yáng)。為什么?地方政府的賣地財(cái)政或許是重要原因。房價(jià)越高,地價(jià)越高,反過來說,地價(jià)越高,房價(jià)越高。二者相互推動(dòng),地方財(cái)政的錢袋子就越充實(shí),開發(fā)商、投機(jī)者也賺滿腰包,受傷的是普通老百姓。直至2010年中央推出史上最為嚴(yán)厲的“國十條”調(diào)控措施,才使高燒的房市冷卻下來,房價(jià)開始回落。去年以來,一方面企業(yè)經(jīng)營困難加大。另一方面房地產(chǎn)調(diào)控,土地出讓減少,政府財(cái)政收入壓力巨大。今年前7個(gè)月我國國有土地使用權(quán)出讓收入13490億元,下降27.1%。如溫州市,今年1-4月財(cái)政收入分別為67.7億元、50.7億元、29億元、37.3億元。1月同比增長3.7%,2月僅增0.5%,3月和4月分別為-3.7%和-2.2%,。由于受房地產(chǎn)調(diào)控影響,溫州去年年底以后連續(xù)多月無住宅用地成功出讓,上半年溫州土地成交額僅21.18億元,同比大幅下降84%,僅完成年度計(jì)劃的14.7%為了緩解財(cái)政收入的巨大壓力,增加土地出讓收入在情理之中,8月27日杭州市出讓456畝土地獲得出讓金54億元。

      增加土地出讓顯然是地方政府緩解財(cái)政壓力的一劑強(qiáng)心針,但決不是長久之計(jì)。增加土地出讓給地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速增加投入的資金,同時(shí)也容易造成城市規(guī)模無序擴(kuò)張和土地的巨大浪費(fèi);由于賣地來錢快,可能導(dǎo)致地方政府滋生“賣地財(cái)政依賴癥”,產(chǎn)生“寅吃卯糧”,過度負(fù)債,腐敗等問題;政府在追求土地出讓收益中不斷提高土地價(jià)格,高地價(jià)必然導(dǎo)致高房價(jià),最終由消費(fèi)者——老百姓賣單。有人把“賣地財(cái)政”喻之為經(jīng)濟(jì)體系的一個(gè)“毒瘤”不無道理。

      土地是不可再生的稀缺資源,如果過度依賴土地財(cái)政,就會(huì)“坐吃山空”,經(jīng)濟(jì)更無持續(xù)發(fā)展可言。所以需要深化財(cái)政改革,調(diào)整中央與地方的財(cái)事權(quán),將土地出讓收入納入預(yù)算監(jiān)管,同時(shí)在有破產(chǎn)制度的前提下允許地方政府自主發(fā)債,破除對土地財(cái)政的依賴,把力量聚焦到優(yōu)化市場環(huán)境,調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),走轉(zhuǎn)型升級發(fā)展之路,這才是正道。 周德文

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