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  • 二三線樓市庫存壓力增大 價廉和服務(wù)并重贏市場

    2012年10月15日 09:35
    來源:瑯琊網(wǎng)
    二三線樓市庫存壓力增大 價廉和服務(wù)并重贏市場 美多商務(wù)花園
         國慶八天長假與樓市傳統(tǒng)銷售旺季“金九銀十”交匯。以“剛需”為主的二三線城市的購房者觀望持續(xù),加上開發(fā)商對二三樓市前景的樂觀判斷并加速布局,一些中小城市房地產(chǎn)市場已經(jīng)面臨高庫存風(fēng)險。業(yè)內(nèi)人士表示,開發(fā)商未來還需要“以價換量”,同時提早做好規(guī)劃和后續(xù)的服務(wù)。
        “銀十”開局:促銷多觀望依舊
        “十一”長假是房地產(chǎn)市場傳統(tǒng)的銷售和看房旺季,連日來,記者在太原市多家售樓中心了解到,不少市民利用假期看房、選房,開發(fā)商們也在十月推出了不少優(yōu)惠促銷吸引人氣。
        位于太原市太榆路一處在建樓盤,記者看到9棟七層住宅樓已經(jīng)初具規(guī)模,置業(yè)顧問張先生告訴記者,該樓盤“十一長假”期間不論戶型、樓層每套住房每平方米售價均為3850元,由于住宅即將封頂而且假期優(yōu)惠力度增大,售樓部每天看房客流保持在40組以上。太原市塢城南路一家售樓部的置業(yè)顧問楊琴告訴記者,國慶長假期間,從購房者交定金當(dāng)天至7日假期結(jié)束,購房總價每天優(yōu)惠1000元,節(jié)后至10月20日開盤還有較大的折扣優(yōu)惠。
      盡管假期看房、咨詢的市民比平日有所增多,售樓部人氣也日漸旺盛,但是多數(shù)購房者的觀望情緒未能讓“高人氣”轉(zhuǎn)為“高成交”。在山西財經(jīng)大學(xué)附近的一家售樓部,記者了解到這里每天登記的咨詢顧客均達(dá)到50位以上,但其中真正交訂金買房的非常少。采訪中,不少置業(yè)顧問表示,太原樓市“金九”平淡收場,而“銀十”開局觀望情緒依舊較濃。
      事實上,購房者的觀望在不少二三線城市普遍存在。武漢市房管局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,從10月1日到10月4日 , 武 漢 新 建 商 品 住 房 日 成 交 量 分 別 為2 2 7、229、208、175套。日均成交量不足210套,不及7月份日均450套成交量的一半,為半年來日均成交量最低點。青島樓市十月慘淡開局,數(shù)據(jù)顯示,截止10月5日,該市國慶假期住宅總成交361套,不如9月末一天的成交量。濟(jì)南市在國慶長期間,住宅的成交量總體下降趨勢,除了首天中秋成交過50套,其他幾天成交一直低位徘徊,最低的一天成交量僅12套。
        “剪刀差”致二三線樓市庫存壓力增大
      業(yè)內(nèi)人士表示,不少房地產(chǎn)企業(yè)加快布局二三線城市,而隨著房企加大推盤與購房者理性觀望這兩類行為的影響,住宅新增供應(yīng)量與銷售量出現(xiàn)了一個“剪刀差”,二三線城市將面臨更大高庫存風(fēng)險。
      山西大學(xué)經(jīng)濟(jì)與工商管理學(xué)院副教授耿曄強(qiáng)表示,太原市為例,今年新老樓盤依然選擇在9月和10月開盤或加推房源,說明開發(fā)商對“金九銀十”熱銷的期待。隨著而來的問題是二三線以剛需為主,而開發(fā)商一味地推盤會導(dǎo)致市場供大于求,房地產(chǎn)將面臨高庫存壓力,不利于房地產(chǎn)健康發(fā)展。
      上海易居房地產(chǎn)研究院研究報告顯示,今年9月份,該機(jī)構(gòu)監(jiān)測的20大典型城市中,有14個城市庫存量出現(xiàn)環(huán)比增長,其中丹東的庫存環(huán)比增長最快,為15.3%。截至9月28日,一、二、三線20大城市新建商品住宅庫存總量分別為3031、2850、2493萬平方米,與去年同期相比分別增長7%、18%、54%。
      上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,受房企加大推盤與購房者理性觀望這兩類行為的影響,住宅新增供應(yīng)量與銷售量出現(xiàn)了一個“剪刀差”。
      具體來說,一方面從房地產(chǎn)企業(yè)來看,房企在“金九銀十”階段加大了推盤力度。為了能抓住傳統(tǒng)的營銷旺季,一些房企采取了“以價換量”的營銷策略,推盤力度加大,以期提高銷售量。同時,部分房企受困于趨緊的資金面,也希望在本期加大推盤力度,從而提高銷售水平、加快資金回籠。
      另一方面,購房者在“金九銀十”階段以觀望為主。受國家樓市持續(xù)調(diào)控的影響,很多購房者在9月份的購房行為顯得更謹(jǐn)慎與理性。盲目入市的動機(jī)削弱,購房者以觀望的心態(tài)來對待本輪樓市。“旺季不旺”的市場特征得到了體現(xiàn),住宅庫存的去化受到了一定的阻礙。
      此外,也有業(yè)內(nèi)人士表示,部分房企布局中小城市對當(dāng)?shù)厥袌雠袛噙^于樂觀,加上地方政府的賣地沖動也將進(jìn)一步加重庫存。
        “以價換量”和“品質(zhì)制勝”搶占市場
      業(yè)內(nèi)人士表示,往年被開發(fā)商寄予厚望的“金九”平淡收場,開發(fā)商在“銀十”會通過各種促銷手段吸引人氣。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,目前已經(jīng)開始的開發(fā)商大肆拿地,會促其加大回籠資金的力度以保持優(yōu)良的現(xiàn)金流,未來可能仍會采取快速“跑量”的方式,對短期樓市的成交將起一個助推作用,但開發(fā)商還需要通過價格優(yōu)勢提升銷量。
      在耿曄強(qiáng)看來,今年以來不少中小城市成交量回暖首先是受到首次置業(yè)的剛需刺激,樓市“紅五月”“紅六月”的出現(xiàn)是部分剛需的恐慌性購房需求,而這種局面今年難以再現(xiàn)。他認(rèn)為,目前二三線城市庫存高企、樓市調(diào)控嚴(yán)厲,房地產(chǎn)市場不具備大幅反彈的條件基礎(chǔ)。開發(fā)商不要對二三線樓市盲目樂觀,后市還需要“低價跑量”,10月份二三線樓市的成交量能否走高,仍要看“剛需”出手與否。
      從購房者方面來看,業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為樓市經(jīng)過了幾輪調(diào)控,加上當(dāng)前調(diào)控不放松,讓購房者看到房價還有下降空間,所以不少“剛需”會持幣觀望。未來開發(fā)商還需拿出“真金白銀”讓利購房者,否則樓市“銀十”依舊冷清。山西當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)商表示,二三線城市仍是剛需支撐成交量回暖,開發(fā)商仍應(yīng)堅持“以價換量”策略,盡快回籠資金,堅持去庫存以降低自身資金風(fēng)險。
      此外,部分開發(fā)商認(rèn)為,做房地產(chǎn)單靠土地增值創(chuàng)造價值的道路已經(jīng)遇到發(fā)展瓶頸,未來房地產(chǎn)企業(yè)需要靠產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)不斷提升來贏得市場,除了住宅本身質(zhì)量外,改變地產(chǎn)“重建設(shè)、輕服務(wù)”格局,開發(fā)商提早做好規(guī)劃和后續(xù)的服務(wù),這對未來搶占市場非常重要。
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