受公積金政策調整、“十一”黃金周等多重因素影響，濟南近期二手房市場成交量和價格均出現(xiàn)小幅波動。統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，十月第二周全市二手房(住宅)掛牌均價為8819元/平方米，環(huán)比上周下跌1.24%。分析人士認為，從成交量來看，受新房市場成交反彈影響，年內二手房市場起色不大；從成交結構來看，受公積金政策調整影響，改善型住房需求將有所減少；而租賃市場上，隨著供暖季的到來，小戶型暖氣房將帶來新一撥租賃小高峰。
公積金新政影響首次改善型置業(yè)
10月8日，濟南正式實施公積金貸款新政，至今已有十日時間，其對市場的影響日益顯現(xiàn)。業(yè)內人士認為，公積金政策的調整，加重了購房者的還貸壓力，增加了購房成本，尤其是對剛性需求造成了一定的沖擊，就二手房市場而言，“認房”又“認貸”使得部分改善型置業(yè)的首付比例提升至60%，部分資金不足的購房者不得不放棄購房計劃。
記者走訪市區(qū)多家中介發(fā)現(xiàn)，二手房市場上，受新政影響較大的是用商貸買過一套住房的首次改善型買房者。在陽光新路一中介門店，記者遇到準備換房的王先生。家住建設路的王先生原有一套60多平方米的房子，一家三口居住，自從有了孩子就覺得有些不夠住，換房計劃便被提上了日程，9月份王先生在陽光100看上一套98平方米的二手房，當時認為以前沒使用過公積金，按老政策可以享受3成首付政策，90萬元的房子首付30萬，貸60萬，結果現(xiàn)在新政策一實施，首付要6成了，比原計劃多出24萬。“多個三五萬的還勉強可以接受，一下子多出24萬來，實在拿不出這么多錢來。”王先生無奈地說。
據(jù)中介公司相關負責人介紹，從公積金新政實施以來，像王先生這種情況的客戶非常多，由于首付款突然增加一倍，這類購房者不得不暫時擱置甚至放棄置業(yè)計劃，這對二手房買賣市場帶來了一定的影響。雖然帶看量依然較大，但成交量卻在延續(xù)之前不溫不火的狀態(tài)，“銀十”的銷售旺季在二手房市場恐難顯現(xiàn)。
新房優(yōu)惠分流剛需人群
不僅僅是首改置業(yè)者，支撐市場成交的剛需購房者，也被近期新房市場的成交反彈擠壓出了二手房市場。
長假過后，濟南商品房成交量迅速回升，于10日達到最高成交量408套，最低成交量出現(xiàn)在上周末，為45套。據(jù)搜房網(wǎng)新房相關數(shù)據(jù)顯示，2012年10月8日-10月14日，濟南樓市共成交商品房1555套，相比前一周367套增加1188套。其中，住宅共成交1018套，比前一周增加880套；辦公寫字樓成交29套，增加21套；商業(yè)用房成交40套，環(huán)比增加2套；車庫48套，環(huán)比增加44套；儲藏室成交373套，共增加221套；廠房共成交0套；公寓類產品成交15套，比前一周增加12套；其他類商品房上周共成交32套，環(huán)比增加8套。而二手房市場，在經歷了黃金周二手房住宅掛牌均價小幅反彈后，十月第二周價格出現(xiàn)了下跌，統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，10月8日-10月14日全市二手房(住宅)掛牌均價為8819元/平方米，環(huán)比上周下跌1.24%。
由于十一期間開發(fā)商搶灘給出多種優(yōu)惠購房政策的影響余溫未消，一些購房者把目光轉向了新房市場。在魯能領秀城銷售中心，前來交房款的劉女士告訴記者，本來覺得新房價格高想買二手房，但是轉了一圈發(fā)現(xiàn)，十月份不少樓盤都推出了優(yōu)惠政策，細算下來，價格并不比二手房貴。分析人士表示，剛需爭奪戰(zhàn)白熱化的形勢下，開發(fā)商通過各項優(yōu)惠政策吸引購房者。此種形勢下，新房、二手房的價格差距將愈加收縮，在總價成為購房第一影響因素，而建筑年代、戶型、周邊環(huán)境等的影響次之的情況下，新房的優(yōu)勢不言而喻。
“暖氣房”走俏租賃市場
在二手房買賣市場成交量下降的同時，租賃市場卻隨著取暖季的逼近，呈現(xiàn)升溫的態(tài)勢，部分小戶型暖氣房備受租客追捧。“現(xiàn)在租的房子是五月份租下的，當時沒有考慮取暖費的事，租了一個面積較大的房子，如今一算取暖費，著實有些承受不了，所以我們考慮著換一套面積稍小的房子住。”在王官莊一家房產中介，前來租房的小高告訴記者。
記者走訪中也發(fā)現(xiàn)，不少中介門店都將類似“雙氣”、“暖氣供應”的字眼放在了顯眼的位置，作為吸引租客的重要籌碼。一家房產中介負責人表示，每年，租賃市場最火爆的時候是在春季，然后是夏季。夏季的旺季持續(xù)的時間比較長，從六七月份一直到九月各個學校開學前。最后一波租賃高潮就是供暖前這段時間了。就目前而言，同地段同等面積的房子，有“雙氣”要比沒“雙氣”的價格至少高出300元左右，在眾多求租者當中，帶小孩的家庭和白領是主力。“供暖前，想換房子的基本都已經換好了，沒有房子的也找到了。因為在供暖期間找房子不僅房源少而且價格也沒有商量的余地。供暖開始后，市場就慢慢冷下來了，尤其是到了年底，大家的資金都比較緊張，所以換房子的人也就比較少。
