國(guó)家統(tǒng)計(jì)局18日發(fā)布的9月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，與上月相比，70個(gè)大中城市中，新建商品住宅價(jià)格下降的城市有24個(gè)，持平的城市有15個(gè)，上漲的城市有31個(gè)。房?jī)r(jià)指數(shù)平均環(huán)比漲幅放緩，均未超過(guò)0.04%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，市場(chǎng)供求出現(xiàn)“剪刀差”導(dǎo)致“金九”高峰未至，各地樓市調(diào)控政策小幅收緊的趨勢(shì)仍在持續(xù)，土地市場(chǎng)與信貸市場(chǎng)的變化或?qū)⒊蔀闆Q定四季度全國(guó)樓市的重要因素。
房?jī)r(jià)上漲空間持續(xù)收窄 環(huán)比指數(shù)繼續(xù)回落
根據(jù)統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，9月份70個(gè)大中城市新建商品住宅環(huán)比價(jià)格上漲的城市繼續(xù)減少，由8月份的36個(gè)降為31個(gè)。而房?jī)r(jià)下調(diào)城市的數(shù)量為24個(gè)，已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月不足70個(gè)城市中的一半，上漲與持平成為市場(chǎng)主流。
在漲幅程度上，綜合70個(gè)城市新建商品住宅的環(huán)比價(jià)格上漲情況，其平均價(jià)格指數(shù)環(huán)比上漲0.02%，回到6月份平均價(jià)格指數(shù)由負(fù)轉(zhuǎn)正后的0.02%水平，較8月份0.06%的漲幅大幅回落。
新建商品住宅之外，二手房?jī)r(jià)繼續(xù)保持著環(huán)比上漲的態(tài)勢(shì)，平均環(huán)比價(jià)格指數(shù)上漲0.03%，但相比上月0.09%的漲幅急劇收窄。
另外，根據(jù)市場(chǎng)機(jī)構(gòu)研究人員的統(tǒng)計(jì)，9月份北京、上海、廣州、深圳等一線城市新建住宅平均價(jià)格指數(shù)為100.15，環(huán)比上漲0.15%，連續(xù)4個(gè)月呈現(xiàn)上漲態(tài)勢(shì)。其中，一線城市二手房?jī)r(jià)格上漲幅度超過(guò)新建住宅，但漲幅相比上月則明顯收窄。
與此同時(shí)，與8月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)止跌反彈不同，9月份房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)為94.39，比上月回落0.25點(diǎn)。
上海易居房地產(chǎn)研究院研究員嚴(yán)躍進(jìn)指出，總體來(lái)看，一、二線城市房?jī)r(jià)呈上漲趨勢(shì)，但上漲動(dòng)力明顯不足，而三線城市房?jī)r(jià)則繼續(xù)下跌。隨著國(guó)家樓市調(diào)控的深入與市場(chǎng)持續(xù)反應(yīng)，二、三線城市房?jī)r(jià)下降的可能性依然存在。
“金九”高峰未至 市場(chǎng)回暖不均勻
數(shù)據(jù)顯示，1－9月份，商品房銷售面積同比下降4.0%，降幅比1－8月縮小了0.1個(gè)百分點(diǎn)。中原地產(chǎn)市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，相比2011年下半年的庫(kù)存持續(xù)積壓和資金持續(xù)惡化，2012年3月開(kāi)始，大部分企業(yè)都處于去庫(kù)存狀態(tài)，全國(guó)性的市場(chǎng)回暖趨勢(shì)已經(jīng)明確。
但今年“金九”銷售高峰卻并未來(lái)臨。對(duì)此，張大偉認(rèn)為，各類政策風(fēng)聲收緊，限購(gòu)限貸從嚴(yán)執(zhí)行，非自主類需求無(wú)法持續(xù)進(jìn)入市場(chǎng)是“旺季不旺”的主要原因。此外，適合當(dāng)前市場(chǎng)主流的剛需類產(chǎn)品有效供應(yīng)減少，價(jià)格上漲，也影響了自主需求的入市。
嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為9月份的市場(chǎng)特征與供求雙方的行為有很大關(guān)系。一方面，部分房企資金回籠在前三季度已較好完成，不愿進(jìn)行大幅降價(jià)。另一方面，市場(chǎng)供求出現(xiàn)較大的“剪刀差”。房企加大推盤(pán)力度，而市場(chǎng)觀望情緒嚴(yán)重，導(dǎo)致成交量相對(duì)疲軟。
在固定投資方面，統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，1－9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資51046億元，同比名義增長(zhǎng)15.4%(扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)13.8%)，增速比1－8月份回落0.2個(gè)百分點(diǎn)。張大偉認(rèn)為，雖然目前全國(guó)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)都有明顯復(fù)蘇，但三線以下城市因?yàn)閹?kù)存過(guò)大，整體市場(chǎng)依然不景氣，導(dǎo)致市場(chǎng)回暖不均勻。
鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部研究員張絮表示，由于三線城市城市化進(jìn)程相對(duì)較慢，外來(lái)人口也相對(duì)較少，基本屬于輸出型城市，需求后勁顯得不足，再加上環(huán)境上缺乏政策刺激，價(jià)格再度上漲存在難度。
政策頻出穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期 土地與信貸影響后市
在7、8月份全國(guó)樓市升溫的背景下，中央級(jí)地方政府紛紛出臺(tái)政策穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。國(guó)務(wù)院總理溫家寶17日明確指出，房地產(chǎn)調(diào)控初見(jiàn)成效，但依然不穩(wěn)定，必須堅(jiān)持調(diào)控政策不動(dòng)搖。調(diào)控手段，從長(zhǎng)期講還需要逐步完善，更加注重市場(chǎng)和法制手段。
事實(shí)上，進(jìn)入9月以來(lái)，各地樓市調(diào)控政策小幅收緊的趨勢(shì)仍在持續(xù)：上海開(kāi)展限購(gòu)政策執(zhí)行情況專項(xiàng)檢查，北京規(guī)定北京戶籍居民購(gòu)房須持第二代身份證，廣州將對(duì)中心城區(qū)個(gè)別異常高價(jià)的住宅項(xiàng)目暫時(shí)采取限售措施等等。
張絮認(rèn)為，出于年內(nèi)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的維穩(wěn)預(yù)期，不排除地方政府自行出臺(tái)行政手段暫時(shí)管控房地產(chǎn)的可能，其中對(duì)于土地價(jià)格的控制及預(yù)售證入市的管控可能會(huì)成為主要手段。“當(dāng)下最重要的仍是增強(qiáng)市場(chǎng)未來(lái)供應(yīng)的信心，盤(pán)活存量房市場(chǎng)，控制地價(jià)、加大土地供應(yīng)。此外，還需要進(jìn)一步加大保障房監(jiān)督力度，著力解決低收入人群的住房需求。”
值得注意的是，在房?jī)r(jià)、銷量都出現(xiàn)漲勢(shì)回落的同時(shí)，從8月底開(kāi)始全國(guó)主要城市的土地市場(chǎng)卻明顯復(fù)蘇，各大開(kāi)發(fā)商均開(kāi)始了大規(guī)模的圈地運(yùn)動(dòng)，而且地價(jià)及溢價(jià)率均有所上行。對(duì)此張大偉表示，目前市場(chǎng)的主流開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)見(jiàn)底的判斷已經(jīng)基本一致。地價(jià)對(duì)房?jī)r(jià)的影響也再次出現(xiàn)。
不僅如此，信貸政策的調(diào)整也將成為影響樓市的最關(guān)鍵性因素，張大偉表示，9月相對(duì)穩(wěn)定的信貸政策使得市場(chǎng)在部分消化了之前的需求后，成交量出現(xiàn)了下調(diào)。如果四季度信貸不出現(xiàn)放松的話，可以預(yù)料的成交量將維持平穩(wěn)。
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