金秋十月，購房佳節(jié)，在過去的三周，濟南樓市成交量數(shù)字的持續(xù)上升讓2012這個“銀十”的成色顯得很足。由于今年樓市進入“搶收”階段，許多中介公司都把目光放在了讓人期許的“銀十”上，想借助這個機會完成年內(nèi)預(yù)期銷售目標。因此，促銷策略的力度在不斷加大，這是促使?jié)蠘鞘谐山恢鸩缴仙囊粋€直接原因。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，整體來看，10月樓市成交回暖幾成定局。而從今年全年來看，成交量將比去年明顯上漲，但在嚴格實施限購和限貸等政策的情況下，房價可能將保持基本平穩(wěn)。

    根據(jù)國家統(tǒng)計局的數(shù)字，在9月份，濟南的二手住宅結(jié)束了連續(xù)兩個月上漲的局面，環(huán)比再次出現(xiàn)0.1%的下跌，這也結(jié)束了連續(xù)兩個月來濟南新房二手房雙雙環(huán)比上漲的局面。從二手房分類價格指數(shù)來看，90平方米及以下二手房環(huán)比下跌了0.1%，同比下跌了1.7%；90-144平方米二手房環(huán)比上漲了0.2%，同比上漲了0.2%；144平方米以上二手房價格環(huán)比下跌了0.4%，同比下跌了1.4%。

    受整體經(jīng)濟形勢的影響，1-9月全國商品房市場的運行態(tài)勢在多項指標上表現(xiàn)出了下滑的趨勢，不過在進入三季度之后，下降的幅度逐漸減小，并開始趨向于一種穩(wěn)定的狀態(tài)。而反觀濟南本地的二手房市場，在前九月基本都表現(xiàn)為上升的態(tài)勢，剛需的逐步釋放幫助市場從“金三銀四”、“紅五月”之后，6月份購房熱持續(xù)蔓延開來。順利過渡到了“金九銀十”，并創(chuàng)造了二手房市場呈現(xiàn)“量價齊漲”回暖態(tài)勢，可以說在某些時段濟南本地樓市的表現(xiàn)是要優(yōu)于整個全國市場的，這也是為何業(yè)內(nèi)對于四季度的本地樓市表現(xiàn)依然抱持積極樂觀態(tài)度的原因。二手住宅價格指數(shù)自3月份以來就一直處于來回波動的狀態(tài)，但年初到9月份的二手房掛牌均價卻一直在穩(wěn)步上升中，以7月份為分界點，之前的二手房銷量保持了較為穩(wěn)定的增長態(tài)勢，但在7月之后卻開始呈現(xiàn)下滑趨勢，不過仍要高于7月之前的各月單月銷量。前9個月濟南本地二手房市場的走勢基本與商品房市場保持一致，同樣經(jīng)歷了“淡季不淡”以及7月份這一成交高峰；不同的是，濟南二手房市場在三季度開始出現(xiàn)量跌價漲的現(xiàn)象，成交量下行趨勢較為明顯。即便如此，三季度的本地二手房市場狀況依然要明顯優(yōu)于前兩個季度，要斷言二手房市場出現(xiàn)下行拐點，還為時過早，尚需進一步觀察四季度的表現(xiàn)才能得出結(jié)論。業(yè)內(nèi)專家表示，10月樓市開局慘淡的原因是多方面的，并不能反映出整個市場走勢。有了“金九”的穩(wěn)定鋪墊，預(yù)計后期的成交量會穩(wěn)步上揚，整個10月成交量或還會維持在高位，價格也將持續(xù)平穩(wěn)狀態(tài)。

    二手房(住宅)掛牌均價為8840元/平方米

    金九銀十已近尾聲，回顧濟南二手房掛牌均價走勢，一直呈現(xiàn)漲跌起伏的態(tài)勢，10月份首周濟南二手房住宅掛牌均價出現(xiàn)小幅反彈后，第二周出現(xiàn)下跌，本周又再次小幅攀升。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，上周全市二手房(住宅)掛牌均價為8840元/平方米，環(huán)比上周上漲0.24%。

    上周價格的上漲只是一種常態(tài)化的價格波動，從長期看，濟南二手房掛牌價格將仍然緊隨宏觀調(diào)控的步調(diào)，因此，未來濟南二手房住宅掛牌價格仍將在當前價格水平上小幅漲落。二手房周掛牌均價的漲跌起伏使“銀十”二手房的成交量的滿盆金箔充滿懷疑，同時也讓我們更加充滿期許。在國家對樓市調(diào)控不放松的背景下，地方也在頻頻動作響應(yīng)中央對樓市的緊調(diào)控的基本要求，濟南公積金新政策的實施已經(jīng)持續(xù)了近兩周，這勢必會對濟南二手房市場尤其是剛需市場產(chǎn)生一定的沖擊，這也顯示出濟南剛需市場對公積金貸款的依賴性和敏感性。不管是從國家宏觀層面還是從地方樓市調(diào)控政策來看，樓市的持續(xù)緊調(diào)控和變相的政策收緊將會不斷出現(xiàn)，在目前樓市調(diào)控常態(tài)化的背景下，任何一個新政策的出臺通過媒體的解讀和影響都會在一定程度上加重濟南購房者的觀望情緒。

    銀十銷售旺季置業(yè)安家或是好時機

    根據(jù)房管部門的數(shù)字，濟南9月份二手房住宅成交量2084套，環(huán)比8月份下跌8.52%。對于9月份二手房市場量價均環(huán)比下跌的表現(xiàn)，業(yè)內(nèi)人士分析認為與“金九”新房市場大量房源上市，中介公司的大力度促銷有關(guān)，對二手房市場帶來了一定的“沖擊”。同時，也與之前連續(xù)幾個月剛需持續(xù)釋放等因素有關(guān)。

    濟南公積金新政10月8日開始實施。新政規(guī)定：公積金貸款購買首套自住住房，建筑面積在90平方米(含)以下的首付款比例由30%降低到20%，這對購買90平以下小戶型的剛需們影響較大，也就間接的促進了成交量的上升。則促使大部分人決定盡快出手，以免房價反彈。

    從二手房市場來看，地段好的二手房價格依然堅挺。對比各區(qū)域房價變化發(fā)現(xiàn)，市中心房價居高不下，尤其是學區(qū)房，動輒過萬元1平方米，并沒有明顯下降，而在周邊地區(qū)尤其是二環(huán)以外，之前一路走高的房價如今下降明顯，有的每平方米甚至下跌了1000多元。不少市民表示，正在積極看房，實施醞釀多時的換房計劃，很多賣房者同時也是買房者。“現(xiàn)在想賣了小的買套大的，改善一下居住條件。”掛牌量不斷上升并屢創(chuàng)新高，表明隨著市場交易逐漸活躍，房價持續(xù)上升，手頭有多余房源的房東出手意愿在持續(xù)增強。業(yè)內(nèi)人士分析指出，從目前看，市場供需活躍的總體趨勢并未改變，未來一個時期，全市二手住宅掛牌價格仍可能維持現(xiàn)有小幅平穩(wěn)上漲的趨勢。業(yè)內(nèi)人士認為，在前兩個季度，剛性需求已經(jīng)得到了集中釋放，未來商品房市場可能逐步轉(zhuǎn)淡。市場供應(yīng)量估計仍不小，而政策卻未有放松，因此部分業(yè)主急于出手。綜合各種情況來看，房價難現(xiàn)大幅反彈，穩(wěn)定仍是主要特點?，F(xiàn)在二手房市場已由賣方市場轉(zhuǎn)向買方市場，很多購房者都是持幣觀望。業(yè)內(nèi)人士表示，在銀十即將接近尾聲的時候，中介公司也在加勁促銷，已能夠完成全年目標，加上有些業(yè)主銷售旺季急于出手，“這個時候出手買房，還是比較劃算的。”