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  • 戴德梁行、第一太平戴維斯:國內(nèi)寫字樓市場需求放緩

    2012年10月24日 16:52
    來源:熱線房產(chǎn)網(wǎng)
        近日,戴德梁行、第一太平戴維斯發(fā)布2012年第三季度亞太地區(qū)寫字樓市場報(bào)告。報(bào)告指出亞太區(qū)寫字樓在第2季度的吸納量明顯回升至200萬平方米后,于第3季度趨于平穩(wěn),吸納量為190萬平方米,約于過去五年的季度平均值以上。北亞區(qū)市場的需求轉(zhuǎn)弱,但印度的吸納量則有強(qiáng)勁增長,而東南亞市場的需求亦甚為殷切。
     
      撇除各國的宏觀經(jīng)濟(jì)因素,亞太區(qū)內(nèi)不少寫字樓市場于第3季度仍錄得租金增長,區(qū)內(nèi)21個(gè)市場中只有6個(gè)的租金低于上一季度。雅加達(dá)為本年上半年內(nèi)租金增長最急的市場,于第3季度的租金增幅亦領(lǐng)先各個(gè)市場,按季升幅達(dá)到10%。
     
      戴德梁行亞太區(qū)研究部主管蔡楚芬表示:“雅加達(dá)的租金向來較低,故上升的幅度也會(huì)較高。目前當(dāng)?shù)貙懽謽亲饨饍H為每月每平方米18美元(約人民幣113元),屬亞太區(qū)內(nèi)較廉宜的市場,故當(dāng)?shù)亟觐H能吸引需要節(jié)省營運(yùn)成本的企業(yè)的注意。這些企業(yè)無論是國內(nèi)及海外,都希望尋找新的營運(yùn)空間,并在資源豐富和中產(chǎn)階級日益成熟的印度尼西亞市場擴(kuò)大營商份額。另一方面,雅加達(dá)的寫字樓供應(yīng)并不充裕,業(yè)主更有把握提高租金。另外一個(gè)租金增幅可媲美雅加達(dá)的東南亞市場是曼谷,因當(dāng)?shù)刈赓U需求堅(jiān)實(shí),而且缺乏新供應(yīng)。曼谷市場租金經(jīng)歷了七個(gè)季度的平穩(wěn)發(fā)展后,于本季再度上升。”
     
      不過,雅加達(dá)的租金升幅再強(qiáng)勁,仍然未能超越北京寫字樓市場在過去一年的租金升幅;唯隨著企業(yè)縮減擴(kuò)充的規(guī)模,租賃需求放緩,北京中央商務(wù)區(qū)(CBD)的租金升幅亦開始緩和。事實(shí)上,由于第3季度中國的主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)較為遜色,整體市場的營商氣氛亦轉(zhuǎn)弱。
     
      戴德梁行大中華區(qū)研究部主管紀(jì)言迅指出:“第3季度中國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)差,企業(yè)特別是跨國企業(yè)頓時(shí)放慢擴(kuò)充的步伐,這從寫字樓吸納量可見一斑,季內(nèi)大部分中國市場的吸納量都較之前一季減少。由于需求轉(zhuǎn)弱,影響了部分市場的租金增長,當(dāng)中尤以北京最為明顯。當(dāng)?shù)匾幌蜾浀秒p位數(shù)的按季租金增長,但本季已是連續(xù)兩個(gè)季度出現(xiàn)租金升幅低于5%。不過,本季北京仍然是亞太區(qū)內(nèi)租金升幅第二高的市場,反映出與亞太區(qū)其他市場比較,中國市場仍可倚靠內(nèi)需力量而取得增長。與北京一樣,上海市場的租金再續(xù)上升,但增幅亦已趨緩。另一方面,中國二線城市的寫字樓市場中,主要倚靠質(zhì)素較高的新寫字樓供應(yīng)推高整體租金。”
     
      北亞區(qū)其余市場及澳大利亞則感受到中國經(jīng)濟(jì)增長放緩的影響。以東京為例,當(dāng)?shù)貙懽謽亲赓U在第3季度顯得淡靜,租金自上季度微升后,本季再次下跌。據(jù)本行分析,東京寫字樓市場已見底,明年可望復(fù)蘇。澳大利亞方面,以資源行業(yè)為主導(dǎo)的柏斯及布里斯班市場,因受到中國經(jīng)濟(jì)放緩所影響,商品市場所受的沖擊最大,令兩地租金的年底展望亦要下調(diào)。悉尼及墨爾本的甲級寫字樓租金則趨于平穩(wěn),其中墨爾本有大批新寫字樓供應(yīng),將于本年至2014年間入市,體量超過30萬平方米,約占當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有供應(yīng)的8%,料將對當(dāng)?shù)貙懽謽亲饨鹱邉菰鎏韷毫Α?/div>
     
      韓國經(jīng)濟(jì)環(huán)境正在轉(zhuǎn)壞,首爾寫字樓市場的租賃轉(zhuǎn)弱,甲廈空置率自第2季度的8.6%升至11.9%。雖然如此,由于新供應(yīng)K-Twin Tower落成,令當(dāng)?shù)丶讖B租金連升六個(gè)季度。
     
      香港的中環(huán)市場繼續(xù)受壓于不明朗的環(huán)球經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)丶企業(yè)裁員,以及租戶遷至租金較低地區(qū)藉此減低營運(yùn)成本幾個(gè)因素,后者令香港非核心區(qū)的商廈需求增加,于第3季度脫離負(fù)吸納量,重返正數(shù)水平。與香港不同,新加坡的寫字樓租賃需求較為堅(jiān)實(shí),主要受非金融行業(yè)如法律丶社交媒體丶藥業(yè)及能源企業(yè)所帶動(dòng)。雖然香港及新加坡兩地的甲級寫字樓租金都繼續(xù)下降,但跌幅均只有1%,而新加坡倚靠不錯(cuò)的租賃需求,其季度租金跌幅亦已少于預(yù)期。
     
      印度市場在上半年較淡靜,但踏入第3季度營商氣氛則轉(zhuǎn)趨活躍,季內(nèi)有數(shù)宗大樓面租賃進(jìn)行,包括預(yù)租的合約。南部資訊科技重鎮(zhèn)班加羅爾錄得印度全國以至亞太區(qū)內(nèi)最高的吸納量增長,較上季大升67%。雖然租賃需求良好,但印度主要市場的租金升幅未見突破,因?yàn)槲{量上升之余,新供應(yīng)經(jīng)過數(shù)月延期后亦同時(shí)投入市場,減弱了租金上升的動(dòng)力。
     
      展望來季,亞太區(qū)寫字樓前景仍將繼續(xù)受到環(huán)球經(jīng)濟(jì)放緩所影響,而與中國經(jīng)濟(jì)關(guān)系密切的市場將會(huì)感受到較大的沖擊。雖然美國聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行推出第叁輪量化寬松措施,可望進(jìn)一步放松銀根,但措施能否紓緩歐債危機(jī),并提升亞太區(qū)的寫字樓租賃需求,目前尚待觀察。
     
      戴德梁行亞太區(qū)預(yù)測部主管白麗琪評論道:“本行對亞太區(qū)寫字樓市場短期前景的預(yù)測中,有部分市場的展望需要下調(diào),包括澳大利亞及日本,因?yàn)閮蓢膹?fù)蘇速度非常緩慢。但部分市場因在環(huán)球經(jīng)濟(jì)陰霾下仍有不俗的租賃需求,其展望則會(huì)被調(diào)高,當(dāng)中包括新加坡,雖然金融行業(yè)租賃轉(zhuǎn)慢,但非金融行業(yè)的租賃卻仍蓬勃,為整體市場帶來支持。”
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