本季度三個甲級寫字樓入市，新增供應體量約26.7萬平方米

 

　　據全球領先的房地產服務公司高力國際的最新市場研究報告顯示，2012年第三季度，廣州市甲級寫字樓租賃市場表現較上季度相比趨于平淡，租賃成交量有所下滑。本季度約26.7萬平方米甲級寫字樓新增入市，其中，天河區(qū)再次迎來供應放量高峰，業(yè)主招租壓力加大。盡管國內通信、律師事務所及消費品行業(yè)企業(yè)看好本地市場而進行業(yè)務拓展，繼續(xù)尋找優(yōu)質寫字樓物業(yè)，但市場可供選擇項目增多，以及業(yè)主在租金等租賃條款上讓步空間有所增大，催生部分潛在租戶的觀望情緒。本季度廣州甲級寫字樓平均租金錄得下降2.3%，整體空置率水平則上升1.6個百分點。

 

　　相比于租賃市場的平淡表現，本季度廣州甲級寫字樓投資市場延續(xù)上一季的活躍狀態(tài)，市場售價繼續(xù)呈上升態(tài)勢。盡管無整棟交易成交，但富力盈凱廣場、邦華環(huán)球廣場等在售項目均有大面積整層或多層投資成交。

 

　　整體供應，需求及空置狀況

 

　　高力國際研究顯示，2012年第三季度，廣州寫字樓市場共迎來三個甲級新增項目，包括位于珠江新城的恒大中心和保利V座，以及位于海珠區(qū)琶洲的南豐匯，新增供應體量達266,627平方米，約占整體庫存的9.5％。值得注意的是，南豐匯為海珠區(qū)琶洲的第三個甲級寫字樓項目，其竣工入市提供51,748平方米新增辦公面積，該區(qū)整體庫存增至208,539平方米。受新增供應拉動，本季度甲級寫字樓整體空置率環(huán)比上升1.6個百分點至22.2％。

 

　　本季度廣州甲級寫字樓市場需求主要來自于金融保險、IT/通信、醫(yī)藥、消費品等行業(yè)。受國內經濟增長趨緩及外圍經濟走勢不明朗影響，本季度甲級寫字樓租賃市場成交表現平淡。由于珠江新城區(qū)域整體租金水平偏高，但市場可選擇項目、單元及租金談判空間則因新項目陸續(xù)入市而有所增大，不少租戶對簽約入駐持觀望情緒。另一方面，部分外資租戶繼續(xù)縮緊財務支出，在考慮搬遷成本以及現有業(yè)主提供的較大租金優(yōu)惠后，多選擇在原有物業(yè)續(xù)租。本季度代表性租賃成交包括廣州城電客戶服務中心續(xù)租中華國際中心2,184平方米辦公室，上海貝爾租賃廣州國際金融中心1,487平方米，前海人壽租賃中泰廣場約1,260平方米，路卡迪龍服飾租賃利通廣場500平方米辦公面積。

 

　　租金趨勢

 

　　高力國際報告指出，由于大體量新增供應帶來的業(yè)主招租壓力，市場轉入租戶主導階段，租戶在租賃項目選擇及租金談判上均占優(yōu)勢地位。租金談判空間加大，廣州甲級寫字樓市場平均租金水平在本季度開始轉入下行，環(huán)比下降2.3％至每月每平方米人民幣157.6元。租金明顯下跌區(qū)域主要集中在珠江新城。多個近期新增項目在租金報價上較上季度有2-3％的下調，并對世界500強等優(yōu)質租戶提供更大的租金優(yōu)惠或延長免租期等。得益于較低的樓宇空置率和豐富的來自現有客戶和潛在客戶的擴租與續(xù)約需求，越秀區(qū)甲級寫字樓租金較上季度基本持平。海珠區(qū)盡管有新增項目入市，但穩(wěn)定的市場需求使該區(qū)域甲級寫字樓租金繼續(xù)保持平穩(wěn)。

 

　　售價趨勢

 

　　高力國際報告還指出，廣州地稅局發(fā)布公告，自2012年7月1日起，廣州寫字樓（辦公用房）的土地增值稅預征率將由2%調整為3%。盡管有相關稅率上調等不利因素影響，2012年第三季度廣州甲級寫字樓銷售市場保持活躍，在售項目如富力盈凱廣場、邦華環(huán)球廣場等均有大面積整層銷售成交。旺盛的投資市場需求帶動售價的進一步上揚，本季度錄得廣州甲級寫字樓整體平均售價為32,586元/平方米，較上季度上漲約1.61％。

 

　　市場展望

 

　　2012年上半年，由于受外需疲軟和內需收縮等不利因素影響，國內經濟增速放緩，企業(yè)擴張相較去年趨于謹慎。盡管第四季度將迎來珠江城等新項目入市，但得益于廣州政府繼續(xù)積極推進產業(yè)轉型升級，并通過“暖企行動”等措施促進經濟發(fā)展，刺激經濟逐步趨穩(wěn)回升，來自國內金融、保險、服務、高新技術等行業(yè)企業(yè)在本地開展業(yè)務或擴張的需求將支撐廣州甲級寫字樓的健康穩(wěn)定發(fā)展，因此，高力國際預測下季度整體平均租金將向下輕微調整。

 

　　投資市場方面，下季度廣州甲級寫字樓市場預計將有位于珠江新城的富力盈通廣場開盤預售，為市場提供超過80,000平方米的寫字樓可售面積?？紤]面臨下行壓力的租金水平和高企的售價水平，廣州甲級寫字樓租金回報率預計將有所下降，寫字樓投資者入市趨于謹慎。高力國際調研及咨詢部董事陳厚橋預計，下季度新增可售供應和新增需求將基本持平，甲級寫字樓售價保持溫和上漲。