香港：戴德梁行，UGL集團(tuán)成員，今日發(fā)布了PropertyTimes亞太區(qū)寫字樓市場(chǎng)2012年第3季度報(bào)告，重點(diǎn)如下：
本年第2季度亞太區(qū)寫字樓吸納量回升後，於第3季度趨於平穩(wěn)，約於過去五年的季度平均吸納量之上。中國市場(chǎng)的需求轉(zhuǎn)弱，但印度及東南亞市場(chǎng)則繼續(xù)出現(xiàn)穩(wěn)定的需求和強(qiáng)勁的吸納量增長(zhǎng)；
撇除各國的宏觀經(jīng)濟(jì)因素，亞太區(qū)內(nèi)不少寫字樓市場(chǎng)於第3季度仍錄得租金增長(zhǎng)，區(qū)內(nèi)21個(gè)市場(chǎng)中只有6個(gè)的租金較上一季度下跌，不過區(qū)內(nèi)租金的升幅卻見放緩；
本季香港丶新加坡及東京的甲級(jí)寫字樓租金較上季下跌，預(yù)料這三個(gè)市場(chǎng)的租金於年底前仍有機(jī)會(huì)下調(diào)；
季內(nèi)寫字樓租金增長(zhǎng)最急的市場(chǎng)是北京及雅加達(dá)，預(yù)料兩地的租金在來季仍會(huì)增加，成為今年亞太區(qū)內(nèi)表現(xiàn)最佳的寫字樓市場(chǎng)。
亞太區(qū)寫字樓在第2季度的吸納量明顯回升至200萬平方米後，於第3季度趨於平穩(wěn)，吸納量為190萬平方米，約於過去五年的季度平均值以上。北亞區(qū)市場(chǎng)的需求轉(zhuǎn)弱，但印度的吸納量則有強(qiáng)勁增長(zhǎng)，而東南亞市場(chǎng)的需求亦甚為殷切。
撇除各國的宏觀經(jīng)濟(jì)因素，亞太區(qū)內(nèi)不少寫字樓市場(chǎng)於第3季度仍錄得租金增長(zhǎng)，區(qū)內(nèi)21個(gè)市場(chǎng)中只有6個(gè)的租金低於上一季度。雅加達(dá)為本年上半年內(nèi)租金增長(zhǎng)最急的市場(chǎng)，於第3季度的租金增幅亦領(lǐng)先各個(gè)市場(chǎng)，按季升幅達(dá)到10%。戴德梁行亞太區(qū)研究部主管蔡楚芬表示：「雅加達(dá)的租金向來較低，故上升的幅度也會(huì)較高。目前當(dāng)?shù)貙懽謽亲饨饍H為每月每平方米18美元（約人民幣113元），屬亞太區(qū)內(nèi)較廉宜的市場(chǎng)，故當(dāng)?shù)亟觐H能吸引需要節(jié)省營運(yùn)成本的企業(yè)的注意。這些企業(yè)無論是國內(nèi)及海外，都希望尋找新的營運(yùn)空間，并在資源豐富和中產(chǎn)階級(jí)日益成熟的印度尼西亞市場(chǎng)擴(kuò)大營商份額。另一方面，雅加達(dá)的寫字樓供應(yīng)并不充裕，業(yè)主更有把握提高租金。另外一個(gè)租金增幅可媲美雅加達(dá)的東南亞市場(chǎng)是曼谷，因當(dāng)?shù)刈赓U需求堅(jiān)實(shí)，而且缺乏新供應(yīng)。曼谷市場(chǎng)租金經(jīng)歷了七個(gè)季度的平穩(wěn)發(fā)展後，於本季再度上升?！?/div>
不過，雅加達(dá)的租金升幅再強(qiáng)勁，仍然未能超越北京寫字樓市場(chǎng)在過去一年的租金升幅；唯隨著企業(yè)縮減擴(kuò)充的規(guī)模，租賃需求放緩，北京中央商務(wù)區(qū)（CBD）的租金升幅亦開始緩和。事實(shí)上，由於第3季度中國的主要經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)較為遜色，整體市場(chǎng)的營商氣氛亦轉(zhuǎn)弱。戴德梁行大中華區(qū)研究部主管紀(jì)言迅指出：「第3季度中國經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)差，企業(yè)特別是跨國企業(yè)頓時(shí)放慢擴(kuò)充的步伐，這從寫字樓吸納量可見一斑，季內(nèi)大部分中國市場(chǎng)的吸納量都較之前一季減少。由於需求轉(zhuǎn)弱，影響了部分市場(chǎng)的租金增長(zhǎng)，當(dāng)中尤以北京最為明顯。當(dāng)?shù)匾幌蜾浀秒p位數(shù)的按季租金增長(zhǎng)，但本季已是連續(xù)兩個(gè)季度出現(xiàn)租金升幅低於5%。不過，本季北京仍然是亞太區(qū)內(nèi)租金升幅第二高的市場(chǎng)，反映出與亞太區(qū)其他市場(chǎng)比較，中國市場(chǎng)仍可倚靠?jī)?nèi)需力量而取得增長(zhǎng)。與北京一樣，上海市場(chǎng)的租金再續(xù)上升，但增幅亦已趨緩。另一方面，中國二線城市的寫字樓市場(chǎng)中，主要倚靠質(zhì)素較高的新寫字樓供應(yīng)推高整體租金?！?/div>
北亞區(qū)其馀市場(chǎng)及澳大利亞則感受到中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩的影響。以東京為例，當(dāng)?shù)貙懽謽亲赓U在第3季度顯得淡靜，租金自上季度微升後，本季再次下跌。據(jù)本行分析，東京寫字樓市場(chǎng)已見底，明年可望復(fù)蘇。澳大利亞方面，以資源行業(yè)為主導(dǎo)的柏斯及布里斯班市場(chǎng)，因受到中國經(jīng)濟(jì)放緩所影響，商品市場(chǎng)所受的沖擊最大，令兩地租金的年底展望亦要下調(diào)。悉尼及墨爾本的甲級(jí)寫字樓租金則趨於平穩(wěn)，其中墨爾本有大批新寫字樓供應(yīng)，將於本年至2014年間入市，體量超過30萬平方米，約占當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有供應(yīng)的8%，料將對(duì)當(dāng)?shù)貙懽謽亲饨鹱邉?shì)增添壓力。
韓國經(jīng)濟(jì)環(huán)境正在轉(zhuǎn)壞，首爾寫字樓市場(chǎng)的租賃轉(zhuǎn)弱，甲廈空置率自第2季度的8.6%升至11.9%。雖然如此，由於新供應(yīng)K-TwinTower落成，令當(dāng)?shù)丶讖B租金連升六個(gè)季度。
香港的中環(huán)市場(chǎng)繼續(xù)受壓於不明朗的環(huán)球經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)丶企業(yè)裁員，以及租戶遷至租金較低地區(qū)藉此減低營運(yùn)成本幾個(gè)因素，後者令香港非核心區(qū)的商廈需求增加，於第3季度脫離負(fù)吸納量，重返正數(shù)水平。與香港不同，新加坡的寫字樓租賃需求較為堅(jiān)實(shí)，主要受非金融行業(yè)如法律丶社交媒體丶藥業(yè)及能源企業(yè)所帶動(dòng)。雖然香港及新加坡兩地的甲級(jí)寫字樓租金都繼續(xù)下降，但跌幅均只有1%，而新加坡倚靠不錯(cuò)的租賃需求，其季度租金跌幅亦已少於預(yù)期。
印度市場(chǎng)在上半年較淡靜，但踏入第3季度營商氣氛則轉(zhuǎn)趨活躍，季內(nèi)有數(shù)宗大樓面租賃進(jìn)行，包括預(yù)租的合約。南部資訊科技重鎮(zhèn)班加羅爾錄得印度全國以至亞太區(qū)內(nèi)最高的吸納量增長(zhǎng)，較上季大升67%。雖然租賃需求良好，但印度主要市場(chǎng)的租金升幅未見突破，因?yàn)槲{量上升之馀，新供應(yīng)經(jīng)過數(shù)月延期後亦同時(shí)投入市場(chǎng)，減弱了租金上升的動(dòng)力。
展望來季，亞太區(qū)寫字樓前景仍將繼續(xù)受到環(huán)球經(jīng)濟(jì)放緩所影響，而與中國經(jīng)濟(jì)關(guān)系密切的市場(chǎng)將會(huì)感受到較大的沖擊。雖然美國聯(lián)邦儲(chǔ)備銀行推出第三輪量化寬松措施，可望進(jìn)一步放松銀根，但措施能否紓緩歐債危機(jī)，并提升亞太區(qū)的寫字樓租賃需求，目前尚待觀察。戴德梁行亞太區(qū)預(yù)測(cè)部主管白麗琪評(píng)論道：「本行對(duì)亞太區(qū)寫字樓市場(chǎng)短期前景的預(yù)測(cè)中，有部分市場(chǎng)的展望需要下調(diào)，包括澳大利亞及日本，因?yàn)閮蓢膹?fù)蘇速度非常緩慢。但部分市場(chǎng)因在環(huán)球經(jīng)濟(jì)陰霾下仍有不俗的租賃需求，其展望則會(huì)被調(diào)高，當(dāng)中包括新加坡，雖然金融行業(yè)租賃轉(zhuǎn)慢，但非金融行業(yè)的租賃卻仍蓬勃，為整體市場(chǎng)帶來支持。
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