日前，國家統(tǒng)計局公布了9月份70個大中城市住宅銷售價格統(tǒng)計數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示，9月份，青島新建住宅價格指數(shù)環(huán)比下跌0.4%，持續(xù)下行趨勢。與之相反，9月份，青島二手房住宅價格指數(shù)環(huán)比上漲了0.1%，已是連續(xù)三個月上漲。

    對此，不少人認為青島二手房價格依然堅挺。不過，一些市民在看房過程中，也發(fā)現(xiàn)了部分二手房的價格已經(jīng)松動，有的降價幅度甚至驚人。目前，記者走訪多家房屋中介機構(gòu)，就市場現(xiàn)狀采訪了業(yè)內(nèi)人士，整體二手房價格是漲是跌，依然是一個撲朔迷離的話題。

    看房客直面漲價難題

    “該出手了，再不買房就趕不及結(jié)婚了。”近期，在青島打拼四年的高先生正在抓緊時間四處看房。他告訴記者，他和女朋友打算明年結(jié)婚，所以今年買房成為頭等大事。“從今年四月份就開始看房子，主要是在市北附近看房，有時也看看市南的房子。”高先生告訴記者，“雖然大家說房價會跌，但是幾個月看下來真沒感覺到。”記者注意到，高先生提及的幾處房源都是二手房，他認為這樣的房子區(qū)位好，小區(qū)成熟，居住也方便。“十月過后，明顯感覺一些房主的態(tài)度變了，以前可以隨時看房，現(xiàn)在必須約定時間。估計看房的人也多了。”高先生說。

    “的確，近期二手房的看房客數(shù)量有明顯增加。”太平洋房屋山東總部市場部經(jīng)理郝銀廣告訴記者，“現(xiàn)在我們也把開新店事宜提上日程。”記者查閱青島網(wǎng)上房地產(chǎn)統(tǒng)計數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，10月第三周(10月15日至10月21日)青島二手房住宅周掛牌均價14578元/平方米，環(huán)比上漲1.26%，共成交簽約533套，成交量環(huán)比上漲28.13%，同比去年上漲約77.67%。其中簽約量最大的為市北區(qū)，簽約套數(shù)約為142套，占青島七區(qū)上周二手房簽約量的27%。

    “市北區(qū)的二手房應(yīng)該漲了。”高先生說起來有些無奈，他對天山小區(qū)比較滿意，曾經(jīng)看過一套售價105萬元面積72平方米的房子。記者從青島網(wǎng)上房地產(chǎn)了解到，高先生上月看房時天山小區(qū)均價14500元/平方米，但如今該區(qū)域樓盤均價達到15300元/平方米，環(huán)比上月增長6.25%。

    低價房源不時“閃現(xiàn)”

    雖然高先生感受到了二手房價格上漲，但是也有購房者預(yù)感到二手房還能下跌。市民徐女士曾經(jīng)關(guān)注一套新海園品閣的房子，面積是106.19平方米，總價130萬元。“當時中介說直降30萬元就吸引我了。”徐女士表示，“小區(qū)區(qū)位也不錯，不過等到我電話預(yù)約看房時，中介告知這套房子已經(jīng)賣出。”“實際上剛需置業(yè)者最關(guān)心的不是總體二手房價格的上漲或下跌，而是單一房子的價格是不是夠?qū)嵒荨?rdquo;有業(yè)內(nèi)人士表示。

    中介人員向記者表示，手中有些二手房性價比很誘人。鏈家地產(chǎn)漳州一路店經(jīng)理袁泉介紹，該店曾經(jīng)推出一套位于鵬程花園的兩室兩廳的房源，由于房東急售，掛牌價為145萬，相對而言性價比較高。“此房源兩個月之前掛牌價為185萬元，由于房東急于搬遷到外地，因此掛牌價不斷調(diào)整，如今的價位已經(jīng)是性價比非常高。在同一個小區(qū)之內(nèi)，房屋均價基本在每平方米1.3—1.4萬元左右，此房源每平方米不到1.2萬元，具有很大的吸引力。調(diào)整價格幾天以來，已經(jīng)吸引了很多的客戶洽談。”不僅如此，袁泉介紹，還有一套位于康楚山莊的套二房源，南北通透的戶型，總價97萬元，和小區(qū)內(nèi)其他房源相比，單價較低。

    的確，雖然上周二手房價格上漲，但是青島七區(qū)二手房住宅周掛牌均價三區(qū)上漲四區(qū)下跌。像市北區(qū)掛牌均價上漲幅度最大，環(huán)比上漲2.49%;開發(fā)區(qū)下跌幅度最多，環(huán)比下跌2.09%。

    市場面臨漲跌謎題

    “今年支撐房地產(chǎn)市場的重要力量就是剛需，二手房市場同樣如此。”21世紀不動產(chǎn)青島區(qū)域分部總經(jīng)理劉剛表示，今年從5月到9月，尤其是7、8月份二手房交易量大，釋放了大量剛性需求，使得今年8月以后，二手房市場新客源增量不夠。根據(jù)成交規(guī)律，成交量維持在高位的勢頭將會減弱。由于目前市場很難推出利好政策，銀行也紛紛取消八五折房貸優(yōu)惠，這一系列的因素導(dǎo)致消費者購房意愿降低，觀望情緒蔓延，使得“金九”時期二手房成交量環(huán)比下跌。

    進入十月份之后，青島各區(qū)域的二手房價格呈現(xiàn)出不同的變化。在李滄城陽新盤比較多的區(qū)域，二手房掛牌價一直維持理性狀態(tài)，實際成交的價格也往往具有很大的議價空間;但是在市南、市北等區(qū)域，掛牌價沒有太大變化，但是隨著賣方心理走向強勢，議價空間也縮小了很多。

    “其實島城二手房價格的漲跌不能單一的來看。”郝銀廣分析說，“像在新盤扎堆的地區(qū)，容易出現(xiàn)一二手房價格倒掛的情況。”在李滄區(qū)，目前時代城、中南世紀城等樓盤的價格都在7000元/平方米左右，然而周邊的二手房掛牌價卻高達8000多元/平方米。上周數(shù)據(jù)顯示，李滄區(qū)二手房掛牌均價為8450元/平方米，高于新房均價。

    不過，10月青島新房開盤數(shù)量將達到40余個，新房庫存持續(xù)走高。開發(fā)商積極調(diào)整價格，全力推出新房源，對二手房沖擊也會愈加明顯，特別是存量房較多的區(qū)域，如李滄、四方，競爭會更為激烈。記者從中介了解到，最近有剛需購房客戶，本來對浮山后附近小區(qū)有較強意向，但在“金九銀十”開發(fā)商降價促銷及團購活動的影響下，幾經(jīng)猶豫放棄原來看好的二居室，轉(zhuǎn)而在李滄區(qū)購買了新房。

    “但是在成交熱點區(qū)域，價格則一直堅挺。”郝銀廣介紹，比如說香港花園、天山小區(qū)等區(qū)域，很多房主給出的議價空間很小，甚至近期看房客數(shù)量的上升也讓不少房主調(diào)高了掛牌價格。

    價格重看一手房“臉色”

    十月份，青島二手房市場連續(xù)兩周持續(xù)“節(jié)后綜合征”，在第三周成交量才逐漸恢復(fù)正常。業(yè)內(nèi)人士表示，在政府調(diào)控政策總基調(diào)不變以及青島多家銀行對首套房貸利率優(yōu)惠逐步收緊的前提下，購房者觀望情緒依舊濃厚，加之剛性需求逐步被市場消化，購房需求將進入溫和釋放期，房地產(chǎn)行業(yè)整體走勢將相對穩(wěn)定。同時改善型需求進入二手房市場的步伐較為緩慢，而且觀望居多，不足以增大有效購買力。從四季度的市場形勢來看，在沒有信貸政策利好的情況下，四季度二手房成交量上漲難度比較大，二手房房價的走勢也將會繼續(xù)保持平穩(wěn)。“雖然島城一直有賣舊買新的市場需求，但是因為當下貸款利率問題，比例不是很高。”劉剛表示。

    據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，隨著10月漸漸進入尾聲，島城樓市以平售、散售為主，往常的剛需熱點項目并未出現(xiàn)集中開盤或加推，這在一定程度上左右了成交下滑的結(jié)果。“二手房主要看一手房價格，當下大盤開發(fā)商會在年底沖量，推出打折房源，受此影響，新房集中的區(qū)域二手房價格會動搖，但是新盤較少的地方，除了房主急售，像市南的學(xué)區(qū)房、商圈房，價格一直很堅挺。”劉剛表示。

    記者了解到，在全市范圍內(nèi)由于一些房主急于出手，所以無論在掛牌價還是成交價上，都能給出很大讓步。市區(qū)幾家中介介紹，一些房屋由于各種原因，掛牌價格普遍低于市場平均水平，而且據(jù)透露議價空間還比較大。