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  • 北京萬科商業(yè)發(fā)展部錢嘉:商業(yè)地產(chǎn)的春天并不遙遠(yuǎn)

    2012年10月25日 17:14
    來源:搜房網(wǎng)
        北京萬科商業(yè)發(fā)展部經(jīng)理錢嘉先生在年會現(xiàn)場解讀和盤點商業(yè)地產(chǎn)市場局勢,展望中國商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢,共同探索商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展之路。
     
      關(guān)于投資商業(yè)和寫字樓的的勢頭問題,錢總表示:現(xiàn)在投資商鋪和投資寫字樓,個人覺得從這塊的觀點,這個結(jié)論其實挺難下的,個人感覺,每個人做投資,看別人賺錢了就做,盲目工作。相對來講,可能會比較熟悉一些,大家可能對自己的所在的區(qū)域比較了解,對別的區(qū)域未必很了解。所以我覺得自己根據(jù)自己的個人情況,如果你對自己的判斷你看好了區(qū)域,看好了產(chǎn)品,還是在這種范圍里面選擇。我個人有一個觀點,現(xiàn)在股市IPO定價太高,導(dǎo)致一級市場定價定高了,二級市場不太好做,放到房地產(chǎn)市場有沒有這種情況呢?開發(fā)商就是房子上市IPO的過程,現(xiàn)在有這種可能性,我覺得這個市場很復(fù)雜的。
     
      錢總還表示房地產(chǎn)整體的春天,比如說住宅是春天,是另外一個季節(jié)。道理非常簡單,大家生活在同一地方,我們利率都非常敏感,現(xiàn)在我們利率環(huán)境出來比較高的位置,利率在高位的情況下,實際上所有的投資類別的這種投資品,都不會有春天,大家可以看到股票是春天嗎?房地產(chǎn)是嗎?包括藝術(shù)品,現(xiàn)在是春天嗎?幾乎沒有,在高利率的環(huán)境下,不太可能。包括在高通脹的危險下,高利率和高通脹是兩個相連的問題,高通脹一定會導(dǎo)致高利率,在這兩個條件下,我們不可能有春天。在大的宏觀環(huán)境來看,基本上不支持存在春天的說法。同時,你看現(xiàn)在的企業(yè)經(jīng)營比較困難,尤其2012年, 我們很多做購物中心的同志說,很多客戶,品牌商放慢了自己開店的看法包括企業(yè)放慢了自己企業(yè)開張的想法,所以我覺得現(xiàn)在來講是冬天還差不多,我從宏觀上來講。
     
      我們還會有局部很熱鬧的地方,比如北京的寫字樓,是特別特別獨特的現(xiàn)象,在過去的這些年,是非常迅猛的,價值上的如此之快,同樣的地段,現(xiàn)在寫字樓價格是比住宅貴,但是話又說回來,這個特殊情況吳總已經(jīng)分析了,在這樣一個進(jìn)入高潮的階段,未來是怎樣的走勢,保利有一棟樓是寫字樓,但是覺得不好賣,改成了公寓,現(xiàn)在寫字樓好賣,又把住宅改回來了,很多我們說供應(yīng)很少,把供應(yīng)增加其實沒那么難。我們看到寫字樓的苗頭,寫字樓在增加的苗頭,現(xiàn)在是什么狀態(tài)呢?我個人還是傾向于慎重一些,這是我的大致的判斷,我們等春天,等到通脹預(yù)期的下降,大家心態(tài)比較平穩(wěn)的時候,我們再探討春天。春天,至少我現(xiàn)在還在等待。
     
      投資本身承擔(dān)一定風(fēng)險,針對于怎樣才能最大限度規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)投資的風(fēng)險,錢總表示:風(fēng)險實在是太多了,我覺得就投資這塊,我第一次談這個話題,這個投資一定要很了解它,大多數(shù)朋友對北京比較了解,你投資北京比鄂爾多斯還強,大家說鄂爾多斯多火熱,我們腦子一熱去了,去了,后果不可想。在北京投資可以尋找自己比較了解的地段,自己比較熟悉的地段,你會發(fā)現(xiàn),你家附近或者你熟悉的區(qū)域,以前是沒有地鐵的,過了多久之后,可能有了地鐵,一兩年兩年之后,你發(fā)現(xiàn)這個地方土地屬性發(fā)生了變化,這個詞大家可以平常用一用,研究項目經(jīng)常提起的概念,土地性質(zhì)會發(fā)生變化,我們從一個郊區(qū),城鄉(xiāng)結(jié)合的地段,城市的地段,我們研究這個地段的未來價值和它的變化。之前可能沒有人預(yù)料到望京(社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪)寫字樓會是這樣子,我之前沒那么看好,其實是我很了解的地段,所以熟悉和不熟悉,是不一樣的結(jié)論,熟悉,最有可能在投資上取得成功,如果不了解的可能就會被忽悠,因為一些所謂的展示給你的未來的美好的規(guī)劃,很美好的圖景,被忽悠掉了,我覺得之前有時候做了很多規(guī)劃,有時候有些實現(xiàn)可能比較高的,有些實現(xiàn)可能比較難的,難度不在于景觀,在于客觀,拆遷比較難。這些信息對于投資人來講,可能未必了解得那么清楚,未必了解得那么實在,可能政府說以后打造什么,你怎么知道什么時候能實現(xiàn)呢?這取決于你有沒有掌握足夠多的信息,這個信息一定要是非常準(zhǔn)確的,還是熟悉最重要,了解它最重要。
     
      第二,我覺得大家投資還是要看租金,買這個租金要看回報率。還有防范風(fēng)險的地方,負(fù)債不要太過分,投資住宅很多因為杠桿很高,首付兩成,貸款八成,這就翻一一倍了,很多人把這個事兒做過頭了,負(fù)債過高。最后是負(fù)債率,我個人覺得,開發(fā)商買地買錯了,最好的方法就是不要動,冬天冬眠比較好。萬科開發(fā)商買到六環(huán)的地了,五年前搶五環(huán)邊長的地,現(xiàn)在搶到六環(huán)了,不在于房子會增值,地可能會增值,你只要負(fù)債不要負(fù)得太過分,你等著可能會更一些,你割肉可能會血本無歸。 現(xiàn)在有很多住宅開發(fā)商會遇到一些問題,比如說資金還有專業(yè)人才的問題,住宅開發(fā)商如何解決專業(yè)問題?對于這個問題,錢總表示:這個問題我覺得只有一個答案,就是靠時間。其實我們做商業(yè)地產(chǎn),還是帶有一定的相對來講被迫的因素,萬科口碑太大了,專業(yè)能力確實是很困難,同時也是比較緩慢的過程,我們基本做三年了,2010年開始做的,到現(xiàn)在2012年,三年了,我們初步搭建了架構(gòu),比如說人的問題,我們要從外面招一些人,同時還要自己培養(yǎng)人,這些人怎么成長,怎么在實戰(zhàn)中成長,天天做PPT也成長不了,在實際操作中來鍛煉,三四年才能做成功一個項目。開業(yè)了還不代表成功,還得繼續(xù)往下經(jīng)營,經(jīng)營好了,才能說真的做好了。
     
      我們也研究了一個案例,新鴻基,新鴻基70年代起家,基本上是做住宅,一直做到90年代,開始在香港嘗試做商業(yè)地產(chǎn),做了購物中心,社區(qū)型購物是它的方向,新鴻基轉(zhuǎn)型花了14年,很漫長,它首先要嘗試哪個業(yè)態(tài)比較適合,積累一些經(jīng)驗,同時它在資金上面要有準(zhǔn)備,比如說新鴻基轉(zhuǎn)型的時候,新鴻基轉(zhuǎn)型經(jīng)過了14年的等待,其中在4年在轉(zhuǎn)型,4年的時間把住宅和商業(yè)的比例調(diào)到50%的50%,1:1的關(guān)系,4年之間做了什么事情,基本上沒投一塊住宅,這個代價非常大。我覺得萬科所有住宅開發(fā)商做商業(yè),我覺得是比較漫長的過程,十年的時間轉(zhuǎn)型也很正常,人才的成長和企業(yè)經(jīng)驗的成長確實不是一蹴而就的,萬科做到今天,1984年成立的企業(yè),1990年、1991年開始做房地產(chǎn),做房地產(chǎn)花了20年的時間才有今天的成果,明天我們就做一個成熟的團(tuán)隊,做一個很成功的項目,我覺得沒有這么大膽。
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