北京萬科商業(yè)發(fā)展部經(jīng)理錢嘉先生在年會現(xiàn)場解讀和盤點商業(yè)地產(chǎn)市場局勢，展望中國商業(yè)地產(chǎn)未來的發(fā)展趨勢，共同探索商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展之路。

 

　　關(guān)于投資商業(yè)和寫字樓的的勢頭問題，錢總表示：現(xiàn)在投資商鋪和投資寫字樓，個人覺得從這塊的觀點，這個結(jié)論其實挺難下的，個人感覺，每個人做投資，看別人賺錢了就做，盲目工作。相對來講，可能會比較熟悉一些，大家可能對自己的所在的區(qū)域比較了解，對別的區(qū)域未必很了解。所以我覺得自己根據(jù)自己的個人情況，如果你對自己的判斷你看好了區(qū)域，看好了產(chǎn)品，還是在這種范圍里面選擇。我個人有一個觀點，現(xiàn)在股市IPO定價太高，導(dǎo)致一級市場定價定高了，二級市場不太好做，放到房地產(chǎn)市場有沒有這種情況呢？開發(fā)商就是房子上市IPO的過程，現(xiàn)在有這種可能性，我覺得這個市場很復(fù)雜的。

 

　　錢總還表示房地產(chǎn)整體的春天，比如說住宅是春天，是另外一個季節(jié)。道理非常簡單，大家生活在同一地方，我們利率都非常敏感，現(xiàn)在我們利率環(huán)境出來比較高的位置，利率在高位的情況下，實際上所有的投資類別的這種投資品，都不會有春天，大家可以看到股票是春天嗎？房地產(chǎn)是嗎？包括藝術(shù)品，現(xiàn)在是春天嗎？幾乎沒有，在高利率的環(huán)境下，不太可能。包括在高通脹的危險下，高利率和高通脹是兩個相連的問題，高通脹一定會導(dǎo)致高利率，在這兩個條件下，我們不可能有春天。在大的宏觀環(huán)境來看，基本上不支持存在春天的說法。同時，你看現(xiàn)在的企業(yè)經(jīng)營比較困難，尤其2012年， 我們很多做購物中心的同志說，很多客戶，品牌商放慢了自己開店的看法包括企業(yè)放慢了自己企業(yè)開張的想法，所以我覺得現(xiàn)在來講是冬天還差不多，我從宏觀上來講。

 

　　我們還會有局部很熱鬧的地方，比如北京的寫字樓，是特別特別獨特的現(xiàn)象，在過去的這些年，是非常迅猛的，價值上的如此之快，同樣的地段，現(xiàn)在寫字樓價格是比住宅貴，但是話又說回來，這個特殊情況吳總已經(jīng)分析了，在這樣一個進(jìn)入高潮的階段，未來是怎樣的走勢，保利有一棟樓是寫字樓，但是覺得不好賣，改成了公寓，現(xiàn)在寫字樓好賣，又把住宅改回來了，很多我們說供應(yīng)很少，把供應(yīng)增加其實沒那么難。我們看到寫字樓的苗頭，寫字樓在增加的苗頭，現(xiàn)在是什么狀態(tài)呢？我個人還是傾向于慎重一些，這是我的大致的判斷，我們等春天，等到通脹預(yù)期的下降，大家心態(tài)比較平穩(wěn)的時候，我們再探討春天。春天，至少我現(xiàn)在還在等待。

 

　　投資本身承擔(dān)一定風(fēng)險，針對于怎樣才能最大限度規(guī)避商業(yè)地產(chǎn)投資的風(fēng)險，錢總表示：風(fēng)險實在是太多了，我覺得就投資這塊，我第一次談這個話題，這個投資一定要很了解它，大多數(shù)朋友對北京比較了解，你投資北京比鄂爾多斯還強，大家說鄂爾多斯多火熱，我們腦子一熱去了，去了，后果不可想。在北京投資可以尋找自己比較了解的地段，自己比較熟悉的地段，你會發(fā)現(xiàn)，你家附近或者你熟悉的區(qū)域，以前是沒有地鐵的，過了多久之后，可能有了地鐵，一兩年兩年之后，你發(fā)現(xiàn)這個地方土地屬性發(fā)生了變化，這個詞大家可以平常用一用，研究項目經(jīng)常提起的概念，土地性質(zhì)會發(fā)生變化，我們從一個郊區(qū)，城鄉(xiāng)結(jié)合的地段，城市的地段，我們研究這個地段的未來價值和它的變化。之前可能沒有人預(yù)料到望京(社區(qū)網(wǎng) 論壇 商鋪)寫字樓會是這樣子，我之前沒那么看好，其實是我很了解的地段，所以熟悉和不熟悉，是不一樣的結(jié)論，熟悉，最有可能在投資上取得成功，如果不了解的可能就會被忽悠，因為一些所謂的展示給你的未來的美好的規(guī)劃，很美好的圖景，被忽悠掉了，我覺得之前有時候做了很多規(guī)劃，有時候有些實現(xiàn)可能比較高的，有些實現(xiàn)可能比較難的，難度不在于景觀，在于客觀，拆遷比較難。這些信息對于投資人來講，可能未必了解得那么清楚，未必了解得那么實在，可能政府說以后打造什么，你怎么知道什么時候能實現(xiàn)呢？這取決于你有沒有掌握足夠多的信息，這個信息一定要是非常準(zhǔn)確的，還是熟悉最重要，了解它最重要。

 

　　第二，我覺得大家投資還是要看租金，買這個租金要看回報率。還有防范風(fēng)險的地方，負(fù)債不要太過分，投資住宅很多因為杠桿很高，首付兩成，貸款八成，這就翻一一倍了，很多人把這個事兒做過頭了，負(fù)債過高。最后是負(fù)債率，我個人覺得，開發(fā)商買地買錯了，最好的方法就是不要動，冬天冬眠比較好。萬科開發(fā)商買到六環(huán)的地了，五年前搶五環(huán)邊長的地，現(xiàn)在搶到六環(huán)了，不在于房子會增值，地可能會增值，你只要負(fù)債不要負(fù)得太過分，你等著可能會更一些，你割肉可能會血本無歸。 現(xiàn)在有很多住宅開發(fā)商會遇到一些問題，比如說資金還有專業(yè)人才的問題，住宅開發(fā)商如何解決專業(yè)問題？對于這個問題，錢總表示：這個問題我覺得只有一個答案，就是靠時間。其實我們做商業(yè)地產(chǎn)，還是帶有一定的相對來講被迫的因素，萬科口碑太大了，專業(yè)能力確實是很困難，同時也是比較緩慢的過程，我們基本做三年了，2010年開始做的，到現(xiàn)在2012年，三年了，我們初步搭建了架構(gòu)，比如說人的問題，我們要從外面招一些人，同時還要自己培養(yǎng)人，這些人怎么成長，怎么在實戰(zhàn)中成長，天天做PPT也成長不了，在實際操作中來鍛煉，三四年才能做成功一個項目。開業(yè)了還不代表成功，還得繼續(xù)往下經(jīng)營，經(jīng)營好了，才能說真的做好了。

 

　　我們也研究了一個案例，新鴻基，新鴻基70年代起家，基本上是做住宅，一直做到90年代，開始在香港嘗試做商業(yè)地產(chǎn)，做了購物中心，社區(qū)型購物是它的方向，新鴻基轉(zhuǎn)型花了14年，很漫長，它首先要嘗試哪個業(yè)態(tài)比較適合，積累一些經(jīng)驗，同時它在資金上面要有準(zhǔn)備，比如說新鴻基轉(zhuǎn)型的時候，新鴻基轉(zhuǎn)型經(jīng)過了14年的等待，其中在4年在轉(zhuǎn)型，4年的時間把住宅和商業(yè)的比例調(diào)到50%的50%，1：1的關(guān)系，4年之間做了什么事情，基本上沒投一塊住宅，這個代價非常大。我覺得萬科所有住宅開發(fā)商做商業(yè)，我覺得是比較漫長的過程，十年的時間轉(zhuǎn)型也很正常，人才的成長和企業(yè)經(jīng)驗的成長確實不是一蹴而就的，萬科做到今天，1984年成立的企業(yè)，1990年、1991年開始做房地產(chǎn)，做房地產(chǎn)花了20年的時間才有今天的成果，明天我們就做一個成熟的團(tuán)隊，做一個很成功的項目，我覺得沒有這么大膽。