當(dāng)前全國市場成交量回升、各類銷售指標(biāo)數(shù)據(jù)或增速降幅縮小，但樓市調(diào)控政策從嚴(yán)執(zhí)行依舊，從全國房地產(chǎn)市場銷售狀況來看，市場仍處于低迷期的復(fù)蘇階段。
市場基本面向正常水平回歸
首先是看前三季度全國土地出讓金及面積的基本指標(biāo)，國家統(tǒng)計局公布數(shù)據(jù)顯示，今年1-9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積2.6033億平方米，同比下降16.5%，降幅比1-8月擴大0.3個百分點；土地成交價款5309億元，下降11.0%，降幅擴大3.4個百分點。盡管下半年以來各地政府頻繁推地形成 “推地潮”，近期部分龍頭房企也加快拿地節(jié)奏，但仍以高性價市中心優(yōu)質(zhì)地塊為主，土地市場交易還沒有呈現(xiàn)出全面回升的狀態(tài)。
其次，從上市開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債情況來看，第二季度平均資產(chǎn)負(fù)債率還是比較高的，在73.67%左右。整個1-9月在庫存壓力不斷加大的市場背景下，房企自籌資金依舊在增長，融資難度相對較高，整個行業(yè)資金相對比較緊張的局面的基本面還沒有改變。
第三、整個第三季度房地產(chǎn)投資的增速還是下滑的，雖然說還是增長，自2012年8月房地產(chǎn)投資增速出現(xiàn)了首次回升，但是同比增速是下滑的。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2012年前三季全國房產(chǎn)開發(fā)投資51046億元，名義增長15.4%，扣除價格因素后實際增長13.8%，比上半年回落1.2個百分點，比上年同期回落16.6個百分點。如果剔除保障性住房的投資因素，那么商品房的投資增速下滑應(yīng)該是驚人的。
第四、盡管已經(jīng)有幾家企業(yè)已經(jīng)接近完成年度銷售業(yè)績指標(biāo)，多家企業(yè)目標(biāo)完成率表現(xiàn)也較為搶眼。但從2012年139家上市房企公布的半年報來看，同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，銷售凈利率正增長的僅為54家，85家出現(xiàn)負(fù)增長，房企整體盈利能力不容樂觀。
第五、全國商品房銷售狀況向 “正常水平”回歸。雖然說今年3月以來的市場成交量在全國都出現(xiàn)一定程度的回升，直至2012年8月起全國商品房的銷售量增速降幅才開始收窄，但并沒有出現(xiàn)大幅反彈。
四季度仍是剛需成交放量期
同策咨詢研究中心數(shù)據(jù)顯示，過去20年間，中國GDP總量增長了17.51倍，年復(fù)合增長率15%；新房年交易金額增長了138.58倍，年復(fù)合增長率28%，新房年成交面積增長了25.64倍，年復(fù)合增長率18%。有意思的是，GDP和新房年交易金額與新房交易面積的統(tǒng)計相關(guān)性（R2）也分別高達(dá)98.14%和97.91%，實在是“唇齒相依”。
就全國而言，政策面“降息”、“降準(zhǔn)”與樓市“微調(diào)”形成市場疊加效應(yīng)，這個疊加效應(yīng)對于房地產(chǎn)市場繼續(xù)“放量”起到刺激作用，預(yù)計整個下半年樓市成交量將好于上半年，成交方面剛需應(yīng)該在第四季度繼續(xù)保持 “放量”。
在價格方面，由于“去投資化”的限購限貸政策尚未明顯松動，因此，房價年內(nèi)出現(xiàn)大幅反彈的可能性幾乎沒有，但是房價下跌的動力會逐步消失，未來房價有可能表現(xiàn)為降幅收窄，或微幅漲價。
就具體需求而言，無論是一線城市，還是二三線城市，對于首套房置業(yè)者來講，由于“微調(diào)”政策的繼續(xù)，為首套房自住需求進(jìn)一步放量入市提供了機會。應(yīng)該說，現(xiàn)階段仍然是自住需求最佳的購房時間窗口，在降息、降準(zhǔn)及各種微調(diào)等多種因素綜合作用下，以首套房置業(yè)為主的需求將會繼續(xù)積極入市，延續(xù)之前成交量回升的局面。
對于改善型需求以及部分投資型需求來講，今年4-7月中高端成交的放量一定程度上推升了整個市場的成交均價，因此在下半年尤其是8月之后各地樓市調(diào)控政策出現(xiàn)了不同程度的在執(zhí)行層面的收緊，盡管沒有新的調(diào)控政策出臺，但是政策從嚴(yán)的執(zhí)行影響了中高端樓市的繼續(xù)放量。
調(diào)控將防房價報復(fù)性反彈
今年樓市已進(jìn)入下半場，2012年經(jīng)濟(jì)探底與轉(zhuǎn)型的一年將是房企之間決定勝負(fù)的關(guān)鍵一年。在未來房企尤其是大型房企必須在規(guī)模與利潤率兩方面同時占據(jù)優(yōu)勢方可在未來有自己的立足之地，否則，會遭遇被市場邊緣化。（本文作者為同策咨詢研究中心總監(jiān)）
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